2018-03-09
195
§ 1. Общая характеристика предмета договора
как нормообразующего признака
Предмет договора - это материальный объект, по поводу которого складывается гражданское правоотношение. Та или иная специфика предмета договора порождает особенности его регулирования. Гражданский кодекс содержит особую регламентацию обязательств по поводу таких специфических объектов, как недвижимость; предприятие; транспортные средства; сельскохозяйственная продукция; товары, передаваемые через присоединенную сеть; деньги; ценные бумаги; строительные, проектные, изыскательские работы, НИР и ОКР.
Предметный признак служит основой для унифицирования норм, применимых к любым обязательствам (в том числе и с различной направленностью) по поводу одинакового предмета. Значительное количество таких правил содержится в части первой ГК. В гл. 6 даны определения различных договорных объектов (предметов) и наиболее общие нормы о них. В частности, они касаются недвижимости (ст. ст. 130, 131), предприятия (ст. 132), интеллектуальной собственности (ст. 138), денег (ст. 140), валютных ценностей (ст. 141). Глава 7 посвящена ценным бумагам. В гл. 18 регламентированы особенности жилых помещений. Согласно ст. 316 одним из критериев установления места исполнения обязательства считается предмет договора. Унифицированные нормы содержатся в институте залога (§ 3 гл. 23).
|
|
|
В некоторых случаях ГК предусматривает сходное регулирование, обусловленное одинаковым предметным признаком, для различных типов договоров. К примеру, нормы институтов купли-продажи, аренды, залога, доверительного управления имуществом, отражающие специфику недвижимости, имеют много общего.
Однако несмотря на наличие значительного числа унифицированных положений, обусловленных предметным признаком, он играет вторичную роль по сравнению с признаком направленности.
Во-первых, фактор направленности во многих аспектах уточняет нормы, отражающие предметный признак, адаптирует их к конкретной направленности. Поэтому, в частности, правила аренды зданий (сооружений) в ряде случаев существенно отличаются от норм, регулирующих куплю-продажу недвижимости или доверительное управление ею.
Во-вторых, большое количество положений, обусловленных предметным признаком, предусмотрено только для договора определенной направленности. Например, правовой режим договора продажи недвижимости распространяется на любые виды недвижимости, в том числе и на транспортные средства, признаваемые недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). В то же время регламентация аренды зданий и сооружений существенно отличается от регулирования аренды транспортных средств, в том числе и тех, которые являются недвижимостью (§ 3 и 4 гл. 34 ГК). Причина этого - в различной направленности договоров купли-продажи и аренды. Другой пример: специфика транспортного средства, не являющегося недвижимостью, имеет нормообразующее значение лишь для договора аренды.
|
|
|
В-третьих, в ряде случаев направленность предопределяет конкретные виды объектов, по поводу которых может возникать соответствующее обязательство. При этом некоторые объекты исключаются как не соответствующие той или иной направленности. Так, деньги не могут быть предметом договора хранения, если они обезличиваются, поскольку оказание услуг по хранению не предполагает передачи хранителю права распоряжения договорным имуществом. Направленностью на передачу имущества в собственность предопределяется то, что предметом этого договора могут быть по общему правилу только вещи. Поэтому подавляющее число норм, отражающих передачу в собственность, неприменимо к продаже имущественных прав. Обязательства, направленные на предоставление имущества во временное пользование, могут возникать лишь в отношении непотребляемых вещей.
Правильное понимание системного признака, лежащего в основе формирования типа или вида договора, имеет основное значение для определения круга правоотношений, к которым применим соответствующий правовой институт. Ошибки чреваты либо необоснованным сужением круга правоотношений, либо неоправданным его расширением за счет включения в него обязательств, которые не обладают признаком, обусловившим создание правовой базы конкретного договорного института. Это относится и к признаку предмета договора <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее об этом см., в частности, § 1 гл. 7 настоящей монографии.
§ 2. Недвижимость
2.1. Действующее гражданское законодательство уделяет значительное внимание регламентации обязательств, возникающих по поводу недвижимости. Согласно ст. 130 ГК к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Данный перечень не является исчерпывающим. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, в частности, ст. 132 ГК указывает на то, что недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс <1>.
--------------------------------
<1> Согласно законопроекту, внесенному в 2012 г. в Государственную Думу РФ, предлагается исключить предприятие из числа объектов недвижимости.
Все виды недвижимости можно условно разделить на несколько групп: 1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 2) искусственно созданные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения); 3) особо значимые движимые объекты, подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты); 4) предприятие как имущественный комплекс.
Недвижимые объекты каждой из перечисленных групп имеют особенности, обусловливающие специфику регулирования. Однако наряду с этим они характеризуются общими чертами, позволяющими выработать унифицированные нормы. Поскольку к недвижимости относятся различные по свойствам и назначению объекты, необходимо установить, какие признаки позволили объединить их под одним понятием "недвижимость" и выработать для них единое регулирование. Анализ законодательства показывает, что такими признаками являются особая ценность и неповторимость этих объектов, требующие их индивидуализации и учета. "Участникам гражданского оборота... необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта... Это непосредственно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества" <1>.
|
|
|
--------------------------------
<1> Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. С. 230 - 231.
2.2. Какие унифицированные нормы предусмотрены для всех видов недвижимости? Прежде всего это нормы ст. 131 ГК, согласно которой право собственности, право постоянного землевладения, право застройки, сервитут, право личного пользовладения (узуфрукт), ипотека, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещных выдач, право оперативного управления на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, изменение и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Унифицированный характер изложенного правила выражается в его применении к любым договорам, заключаемым по поводу недвижимости, независимо от того, предусмотрено ли соответствующее правило в конкретном договорном институте. Это важно учитывать, поскольку не во всех договорных институтах изложенное правило продублировано. Так, в ст. 409 ГК, посвященной отступному, не говорится о регистрации прав на недвижимость, являющуюся предметом отступного. Однако несмотря на это, права на недвижимость, передаваемую по отступному, должны регистрироваться в порядке, установленном ст. 131 ГК.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке <1>. Однако сам по себе факт регистрации движимого имущества как недвижимости в Едином государственном реестре не считается безусловным доказательством статуса недвижимости и не препятствует его опровержению в судебном порядке <2>.
|
|
|
--------------------------------
<1> Практика применения законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подробно проанализирована в Постановлении Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г.
<2> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 4 сентября 2012 г. N 3809/12.
Учитывая необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца недвижимости при сохранении права собственности на него за продавцом <1>. Это означает, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться купленной недвижимостью, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом <2>.
--------------------------------
<1> См.: Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. С. 254.
<2> См.: п. 60 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. (ранее аналогичное толкование содержалось в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между предпринимателем и ООО. В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи предпринимателю, который, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродал строение ООО. Арбитражный суд отказал АО в иске.
Отмечая обоснованность постановления кассационной инстанции, отменившей решение суда первой инстанции и удовлетворившей исковые требования, ВАС РФ указал, что в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 551 ГК предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи. Поскольку право собственности на строение у предпринимателя не возникло, он не вправе был отчуждать это имущество другому лицу. ООО, покупая у предпринимателя здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, т.е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости".
После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель считается законным владельцем имущества. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение <1>. Указанные разъяснения неоднократно подтверждались Президиумом ВАС РФ при рассмотрении конкретных дел <2>.
--------------------------------
<1> См.: п. 60 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. (ранее аналогичное толкование содержалось в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8).
<2> См., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 2 февраля 1999 г. по делу N 4749/98.
В связи с рассмотрением вопросов о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость заслуживает внимания проблема, заключающаяся в том, возможно ли расторжение договора продажи недвижимости после того, как переход права собственности к покупателю зарегистрирован в установленном порядке. На наш взгляд, ее правильное разрешение возможно лишь на основе правильного понимания соотношения общих норм договорного права со специальным законодательством, отражающим предметные особенности недвижимости.
В п. 15 утратившего силу Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 было сказано следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не оплатил имущество, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК. Когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не считается препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.
В.В. Витрянский, анализируя отмеченную проблему, писал, что указанное разъяснение не следует понимать в том смысле, что если законом или договором не предусмотрена возможность расторгнуть договор с возвращением сторонами полученного по договору, регистрация права собственности на недвижимое имущество за покупателем лишает стороны возможности требовать расторжения договора. Продажа недвижимости не содержит специфики, препятствующей применению общего положения о праве на расторжение договора, предусмотренного ст. 450 ГК. Поэтому расторгнуть договор можно. Другое дело, продолжает В.В. Витрянский, что регистрация права собственности за покупателем лишает продавца в случае расторжения договора права потребовать возврата недвижимости, поскольку действует общее правило п. 4 ст. 453 ГК о том, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до расторжения договора <1>.
--------------------------------
<1> См.: Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. С. 258, 259.
На наш взгляд, правило п. 4 ст. 453 ГК о недопустимости возврата исполненного до расторжения договора распространяется лишь на то исполнение, которое получило встречное договорное предоставление. Поэтому приведенная норма не может служить основанием для отказа в возврате неоплаченного имущества, переданного по договору купли-продажи. Думается, что вопрос о возврате имущества при расторжении договора купли-продажи должен решаться с учетом общих положений о расторжении договора, которые предоставляют право стороне, исполнившей свою обязанность и не получившей встречного предоставления, потребовать возврата переданного ею имущества. Применению этого правила не препятствуют переход права собственности на предмет договора к покупателю и специфика недвижимости. Поэтому продавец вправе потребовать расторжения договора и возврата неоплаченной недвижимости, даже если покупатель зарегистрировал за собой право собственности на нее <1>.
--------------------------------
<1> В дальнейшем эта позиция была подтверждена п. 65 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г.
Государственную регистрацию вещных прав на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения следует отличать от государственной регистрации сделок по поводу недвижимого имущества. В п. 1 ст. 164 ГК предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые предусмотрены ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом требуется лишь в случаях, предусмотренных ГК и Законом о регистрации. Закон установил обязательность регистрации сделок только в отношении отдельных видов договоров и конкретных видов недвижимости. Необходимость в государственной регистрации сделки возникает, когда в силу особенностей вида договора или его предмета государственной регистрации перехода права недостаточно для надлежащего обеспечения законных интересов участников оборота. До внесения изменений в ГК (Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ) указанная норма эффективно работала, в частности, в отношении ипотеки, продажи и аренды предприятия (п. 3 ст. 560 и п. 2 ст. 658); продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558); договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества (ст. 584); аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651). Правило о государственной регистрации сделок позволяет предотвращать фальсификацию даты заключения договоров, для которых момент заключения сделки имел первостепенное юридическое значение. Однако с 1 марта 2013 г. отменена государственная регистрация договоров продажи предприятия и жилых помещений, договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества, а также договора дарения недвижимого имущества. Следует отметить, что государственная регистрация сохранена, в частности, для договоров водопользования (п. 3 ст. 12 Водного кодекса), участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве), ипотеки (п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), аренды зданий (сооружений) и предприятий.
2.3. Унифицированное регулирование содержится не только в части первой ГК, но и в отдельных договорных институтах. Нормы § 7 гл. 30 ГК регламентируют особенности продажи недвижимости и распространяются на все ее виды. Это, в частности, ст. 550 (форма договора), ст. 551 (государственная регистрация перехода права собственности), ст. 554 (конкретизация предмета договора), ст. 556 (особый порядок передачи недвижимости), ст. 557 (специфика мер защиты). Статья 586 ГК, посвященная ренте и пожизненному содержанию с иждивением, предусматривает порядок и условия обременения любого недвижимого имущества, переданного под выплату ренты.
Общие положения об аренде также содержат унифицированные нормы, применимые к любой недвижимости. Так, если договор аренды недвижимости заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца, если другой срок не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК). Согласно п. 2 ст. 617 ГК в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
В п. п. 2 и 3 ст. 1017 ГК говорится о форме договора доверительного управления недвижимым имуществом.
2.4. Каждый вид недвижимости характеризуется особенностями, обусловливающими специфическое регулирование.
Земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты являются природной недвижимостью. Они имеют особую ценность, которая предопределяет общественный интерес, выражающийся в необходимости сохранения их целевого назначения и установлении специального режима использования. Поэтому для регламентации отношений по поводу перечисленных объектов недвижимости характерно сочетание публично-правового и частноправового регулирования. "Задача публичного права - определить, допускаются ли соответствующие объекты недвижимости в имущественный оборот, существует ли необходимость в установлении каких-либо ограничений, касающихся использования отдельных категорий объектов в имущественном обороте (например, в отношении субъектов прав на указанные объекты или сохранения целевого назначения объектов недвижимости) и санкций за нарушения требований законодательства, затрагивающие публичные интересы" <1>. Другая особенность земли, влияющая на правовое регулирование, заключается в том, что на земле в силу ее естественных свойств могут располагаться неразрывно связанные с ней объекты.
--------------------------------
<1> Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. С. 231.
Специфика зданий и сооружений как объектов недвижимости выражается в неразрывной связи с землей, в силу чего их перемещение без ущерба назначению невозможно. По мнению С.Г. Певницкого и Е.А. Чефрановой, критерий для отнесения к недвижимости можно усмотреть в особой (прочной) фактической и правовой связях вещи с землей, на которой она расположена; фактическая связь представляет собой укрепленность вещи на земле, а правовая - означает единство судьбы и по общему правилу предполагает юридическую нераздельность земельного участка и строения на нем <1>. Кроме того, особенности этих видов недвижимости заключаются в ее очевидной наличности, "видимости", дающей уверенность кредиторам <2>.
--------------------------------
<1> См.: Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М., 2006. С. 72.
КонсультантПлюс: примечание.
Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2010 (5-е издание, переработанное).
<2> См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 225.
Важно иметь в виду, что недвижимостью может признаваться лишь такое здание (сооружение), которое является самостоятельным объектом недвижимости, отличным от самого земельного участка, на котором оно расположено <1>. В одном из дел Президиум ВАС РФ поставил под сомнение обоснованность вывода о признании объектом незавершенного строительства земляной насыпи на песчаной подушке <2>. По другому делу Президиум признал самостоятельным объектом недвижимости производственную площадку для грузовых автомобилей, имеющую песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 сантиметров <3>.
--------------------------------
<1> По этому вопросу см., в частности: Гонгало Б.М., Петров Е.Ю. Бетонированные площадки, асфальтовые замощения и иные подобные "объекты недвижимости" // Вестник ВАС РФ. 2009. N 6. С. 74 - 79.
<2> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. N 11052/09.
<3> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 16 декабря 2008 г. N 9626/08.
Правовое регулирование зданий и сооружений отражает указанную специфику. В п. 3 ст. 340 ГК сказано, что ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка <1>. Согласно законопроекту, внесенному в 2012 г. в Государственную Думу РФ, предлагается дополнить ГК ст. 303.5, в которой предусмотреть, что, если в момент заключения договора ипотеки здания залогодатель является собственником земельного участка, на котором находится это здание, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой этого земельного участка. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, является недействительной. Если ипотека здания возникла на основании закона, она распространяется также на принадлежащий залогодателю на праве собственности земельный участок, на котором здание находится. Здание, сооружение может быть заложено без одновременной ипотеки земельного участка, если в момент заключения договора ипотеки или возникновения ипотеки на основании закона залогодатель не является собственником земельного участка (согласие собственника земельного участка на ипотеку такого здания не требуется). Если ипотека установлена на здание, находящееся на земельном участке, не принадлежащем залогодателю на праве собственности, то при обращении залогодержателем взыскания на такое здание или сооружение и его реализации к приобретателю переходят права владения и пользования земельным участком, которые в отношении этого участка имел залогодатель, на тех же условиях.
--------------------------------
<1> Отменяя судебные акты по конкретному делу, Президиум ВАС РФ указал, что в соответствии с договором о залоге, нотариально удостоверенным и зарегистрированным на государственном предприятии технической инвентаризации, в залог передавалось недвижимое имущество, расположенное на земельном участке. В договоре установлено, что залогодатель является собственником недвижимого имущества и земельного участка. Однако в названном документе не отражены сведения в отношении земельного участка, на котором расположены здание и сооружения, передаваемые в залог. Между тем согласно п. 3 ст. 340 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 10 ноября 1998 г. N 3450/98.
Статья 552 ГК регламентирует права на земельный участок при продаже находящегося на нем здания или сооружения. В п. 2 ст. 555 ГК предусмотрен порядок определения цены на земельный участок при продаже находящегося на нем здания или сооружения. В п. 3 той же статьи говорится о специфике определения цены на здание исходя из его размера.
Особенностям аренды зданий и сооружений посвящен § 4 гл. 34 ГК. Статьи 652 и 653 ГК касаются пользования земельным участком при сдаче здания в аренду. В ст. 654 ГК предусмотрено, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды здания. Кроме того, указано, что арендная плата за здание включает плату за пользование земельным участком, на котором находится здание. В ст. 655 ГК говорится о порядке передачи здания или сооружения в аренду. Аренда здания подлежит государственной регистрации как обременение недвижимого имущества согласно Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
При рассмотрении судебного спора возник вопрос о том, должен ли регистрироваться договор аренды здания, если он заключается на срок три месяца и в результате неоднократной пролонгации на трехмесячный срок общий срок договора превышает один год. Отказывая в иске о признании договора незаключенным по мотиву отсутствия государственной регистрации, суд обоснованно исходил из следующего. Требование государственной регистрации договора аренды здания обусловлено тем, что любые третьи лица должны иметь объективную информацию о правовом положении конкретного здания. При этом законодатель счел, что арендное обременение здания может иметь существенное значение для третьих лиц лишь в том случае, когда договорный срок аренды составляет не менее одного года. Если регистрация аренды отсутствует, значит третье лицо должно исходить из того, что на момент получения информации здание если и находится в аренде, то на срок менее одного года. Поэтому неоднократное перезаключение договора аренды на менее короткий срок (независимо от того, какой срок получается в совокупности) не требует государственной регистрации <1>.
--------------------------------
<1> См.: дело Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа N Ф08-2170/99.
Правильное понимание специфики зданий и сооружений позволяет разобраться со многими спорными вопросами. Один из них касается отдельных нежилых помещений, расположенных внутри зданий. В юридической литературе была высказана точка зрения, согласно которой "зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений" <1>. Иными словами, согласно этой точке зрения нежилые помещения признаются недвижимостью, однако не считаются зданием (сооружением).
--------------------------------
<1> Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. С. 182 - 183.
Если анализировать эту проблему с точки зрения системного значения признака предмета договора, то можно прийти к следующему выводу. Нежилое помещение, расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание как разновидность недвижимости: ценностью и индивидуальной значимостью (признаки, общие для любого вида недвижимости), а также неразрывной связью с землей. Поскольку нежилое помещение характеризуется теми признаками, которые обусловили правовую базу, отражающую специфику зданий (сооружений), вряд ли правильно выводить аренду нежилых помещений из круга отношений, регулируемых институтом аренды зданий (сооружений). Г.С. Шапкина справедливо отмечала: "Формально нормы § 4 гл. 34 не адресованы к нежилым помещениям и как составным частям здания в целом. Тогда они подпадают под действие норм § 1 этой главы, регулирующих общие положения аренды. Однако такое решение в законе выводит отношения с этими объектами, обладающие такими же существенными чертами, что и отношения, где объектом является здание в целом, из-под специфического регулирования. Нежилые помещения в составе нежилого здания или жилого дома - объекты той же классификации и поэтому подлежат передаче в арендное пользование на тех же условиях" <1>.
--------------------------------
<1> Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. С. 228 - 229 (автор главы - Г.С. Шапкина).
Изложенная позиция отражена в информационном письме ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений": "Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса... В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса...". Согласно законопроекту, внесенному в Государственную Думу РФ, предлагается внести в ст. 130 ГК изменения, согласно которым жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, относятся к недвижимым вещам.
Другое дело, что здания (сооружения) в некоторых аспектах отличаются от отдельных помещений, причем эти отличия имеют правовое значение. Например, они касаются прав на земельный участок.
Не вызывает сомнений, что регламентация прав на земельный участок при аренде здания как единого комплекса имеет свою специфику. Однако это является лишь основанием для того, чтобы в рамках такого вида недвижимости, как здание (сооружение), выделять две ее разновидности: самостоятельное (отдельно стоящее) здание и нежилое помещение внутри здания.
Другая проблема касается не завершенных строительством зданий. Ранее в науке и судебной практике весьма остро стоял вопрос о том, можно ли здания, не завершенные строительством, считать недвижимостью; если да, то к какому ее виду они относятся. Одни авторы считали, что до государственной регистрации не завершенный строительством объект не может считаться недвижимостью <1>. Другие признавали незавершенное строительство недвижимостью <2>. В 2004 г. в ст. 130 ГК были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства прямо причислены к недвижимости. Согласно п. 30 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. объект незавершенного строительства как недвижимое имущество может признаваться самовольной постройкой.
--------------------------------
<1> См., например: Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. М., 1994. Т. 1. С. 304.
<2> См., например: Брагинский М.И. Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. 2-е изд. М., 1999. С. 236; Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. С. 240.
Что касается вопроса о том, к какому виду недвижимости относятся объекты незавершенного строительства, то здесь также нет единства мнений. В.В. Витрянский, в частности, писал, что объекты незавершенного строительства нельзя относить к зданиям (сооружениям), поскольку к последним принадлежат лишь такие объекты недвижимости, возведение которых закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению. Поэтому, по его мнению, следует разграничивать два вида недвижимости: здания (сооружения) и не завершенные строительством объекты. Следствием такого разграничения является то, что к правоотношениям по поводу объектов незавершенного строительства не должны применяться специальные правила, касающиеся зданий (сооружений) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. С. 183.
Обозначенную проблему, на наш взгляд, необходимо решать с учетом того, имеет ли объект незавершенного строительства признаки, которыми характеризуется недвижимость вообще; если да, то имеет ли он признаки, характерные для конкретного вида недвижимости. Если исследовать проблему в этой плоскости, то необходимо признать, что, во-первых, объект незавершенного строительства характеризуется значимостью и индивидуальной ценностью, позволяющими считать его недвижимостью в смысле ст. 130 ГК, и, во-вторых, он неразрывно связан с землей, т.е. характеризуется тем же квалифицирующим признаком, что и любое готовое здание (сооружение). Поскольку объекты незавершенного строительства обладают признаками, обусловившими регулирование недвижимости вообще и зданий (сооружений) в частности, их следует причислить к зданиям (сооружениям) с распространением на них соответствующей правовой регламентации. В противном случае будет искусственно исключено применение к незавершенному строительству тех норм, которые позволяют эффективно регулировать данные правоотношения.
В то же время следует учитывать специфику объектов незавершенного строительства, отличающую их от готовых зданий, и применять нормы, предусмотренные для аренды зданий (сооружений), к аренде незавершенного строительства лишь постольку, поскольку это не противоречит специфике незавершенного строительства. Таким образом, в рамках такого вида недвижимости, как здание (сооружение), необходимо выделять две его разновидности: готовые здания и здания, не завершенные строительством.
Аналогичного системного анализа заслуживают жилые помещения. Во-первых, они являются недвижимостью, что прямо предусмотрено законом. Следовательно, к ним применимо общее законодательство о недвижимости. Во-вторых, жилые помещения характеризуются родовыми признаками здания (сооружения). Поэтому жилые помещения необходимо относить к указанному виду недвижимости с распространением на них правового регулирования, предусмотренного для зданий (сооружений). В-третьих, жилые помещения имеют специфику, выделяющую их среди других зданий (сооружений), которая выражается в том, что они предназначены для проживания граждан. Особое целевое назначение рассматриваемого вида недвижимости и, как следствие, обременение ее, как правило, правами третьих лиц служат основой для формирования специальной правовой базы. Специфика жилых помещений обусловливает то, что общие нормы о недвижимости и родовые нормы о зданиях (сооружениях) должны применяться к жилым помещениям лишь в части, не противоречащей специальному законодательству о них.
Из специального регулирования, предусмотренного для жилых помещений, необходимо отметить гл. 18 ГК, посвященную праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения; ст. 558 ГК, регламентирующую особенности продажи жилых помещений; гл. 35 ГК, регулирующую отношения найма жилого помещения, а также гл. 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в которой говорится об особенностях ипотеки жилых домов и квартир.
Таким образом, по различным нормообразующим признакам здания (сооружения) можно разделить: 1) на самостоятельные (отдельно стоящие) здания и помещения внутри зданий; 2) готовые здания и объекты незавершенного строительства; 3) нежилые и жилые здания (помещения).
При характеристике конкретного объекта названные классификации могут сочетаться. Например, жилая квартира внутри здания по первой классификации относится к помещениям, расположенным внутри зданий (с применением законодательства, предусмотренного для этого вида недвижимости), а по третьей классификации - к жилым помещениям (с применением законодательства о жилых помещениях). Отдельно стоящий жилой дом по первой классификации относится к отдельным зданиям, а по второй - к жилым помещениям.
Практика заключения сделок с недвижимостью выявила необходимость особой регламентации такого объекта, как группа вещей, объединенных единым назначением и поэтому участвующих в обороте как единый объект. Согласно законопроекту, внесенному в 2012 г. в Государственную Думу РФ, предлагается предусмотреть в п. 2 ст. 130 ГК, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, признается единый имущественный комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных объектов, неразрывно связанных физически или технологически (в том числе линейных объектов: железных дорог, линий электропередачи, трубопроводов и др.) либо расположенных на одном земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; такой объект признается неделимой вещью, поскольку его раздел в натуре невозможен без изменения его назначения (ст. 133 ГК).
Самостоятельным видом недвижимости являются особо значимые движимые объекты, подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты) <1>.
--------------------------------
<1> В настоящее время на рассмотрении в Государственной Думе РФ находится законопроект о внесении изменений в ст. 130 ГК, согласно которым воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты прямо не признаются недвижимостью, однако к ним применяются правила о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не следует из существа указанных объектов гражданских прав.
Родовая общность указанных объектов с недвижимостью и, соответственно, возможность применения унифицированных правовых норм обусловлена значительной ценностью "движимой недвижимости" и необходимостью государственного учета, обеспечивающего ее индивидуализацию <1>. Специфика этих объектов выражается в возможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Отмеченные особенности предопределили то, что к регламентации "движимой недвижимости" не применяются нормы, отражающие неразрывную связь недвижимости с землей. Такие нормы содержатся, в частности, в институтах залога и продажи недвижимости. Относительно же аренды важно учитывать, что передача во временное пользование объектов "движимой недвижимости" регламентируется, во-первых, унифицированными нормами, касающимися любой недвижимости (в частности, содержащимися в общих положениях об аренде - п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 617 ГК), и, во-вторых, нормами § 3 гл. 34 ГК, посвященными регулированию аренды любых транспортных средств. Таким образом, применительно к аренде законодатель почти приравнял рассматриваемые объекты к прочим транспортным средствам, сведя до минимума учет их специфики как недвижимого имущества.
--------------------------------
<1> Актуальность этого положения в полной мере проявилась при рассмотрении конкретного судебного спора между российским ООО и украинской фирмой о применении последствий недействительности контракта купли-продажи самолета Ил-86. По этому делу возник вопрос о том, кто является собственником самолета. В связи с этим Президиум ВАС РФ указал, что, поскольку в силу ст. 131 ГК подлежащие государственной регистрации воздушные суда являются недвижимым имуществом, для разрешения спора по существу важно установление факта государственной регистрации воздушного судна. См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 29 декабря 1998 г. N 3234/98.
Правильное понимание квалифицирующих признаков данного вида недвижимости, обусловивших создание специального законодательства, позволяет очертить круг объектов, к которым оно применимо. Так, в литературе и судебной практике возник вопрос: регламентируются ли нормами § 7 гл. 30 ГК отношения по продаже воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, не прошедших государственную регистрацию. В частности, была высказана следующая точка зрения: "Статья 130 ГК к недвижимым вещам относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Однако продажа таких судов в процессе изготовления до их государственной регистрации осуществляется по договору поставки, а не по договору продажи недвижимости. В соответствии с договором поставки суда строятся (изготавливаются) для их заказчика (покупателя) и становятся недвижимостью уже после передачи ему" <1>.
--------------------------------
<1> Клейн Н.И. Указ. соч. С. 39.
Думается, данный вывод был бы правильным лишь при условии, что специфика правового регулирования недвижимости направлена на закрепление особенностей отношений по передаче уже зарегистрированного недвижимого имущества. В то же время, как было отмечено выше, специальные нормы, посвященные сделкам с недвижимостью (в том числе и с "движимой недвижимостью"), отражают специфику предмета договора, обусловленную прежде всего его повышенной значимостью. С этой точки зрения зарегистрированное воздушное судно и воздушное судно, не прошедшее государственной регистрации, представляют собой в равной степени значимые предметы купли-продажи. Следовательно, правовой режим продажи недвижимости подходит для регулирования отношений по продаже воздушного судна, не прошедшего государственной регистрации, в не меньшей степени, чем для отношений по продаже зарегистрированного воздушного судна. Иной подход осложняет применение к определенной группе обязательств тех норм, которые специально предназначены для их регулирования. Например, в ст. 555 ГК предусмотрено, что цена недвижимости является существенным условием договора и что при отсутствии соглашения о цене положения п. 3 ст. 424 ГК не применяются, а договор считается незаключенным. Условие о цене в равной степени существенно для договоров продажи незарегистрированного и зарегистрированного воздушных судов. Поэтому неприменение ст. 555 ГК к отношениям по продаже незарегистрированного воздушного судна было бы нелогичным. То же самое можно сказать о ст. 556 ГК, устанавливающей особенности передачи недвижимости, и о ряде других норм § 7 гл. 30 ГК.
Согласно ст. 132 ГК предприятие как имущественный комплекс считается недвижимостью <1>. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенного для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК).
--------------------------------
<1> В 2012 г. в Государственную Думу РФ был внесен законопроект, предусматривающий исключение из ГК нормы о признании предприятия недвижимостью с сохранением законодательного упоминания о нем как самостоятельном объекте сделок.
Давая общую характеристику предприятию как виду недвижимости, необходимо отметить следующее. Во-первых, поскольку предприятие отвечает родовым признакам недвижимости (особая ценность, обусловливающая необходимость индивидуализации и учета), к отношениям по поводу предприятия применяются общие нормы о недвижимости. Это предусмотрено, в частности, в п. 2 ст. 549 и в п. 2 ст. 650 ГК. Во-вторых, предприятие как вид недвижимости обладает спецификой, требующей нормативно-правового отражения, поэтому общие нормы о недвижимости могут применяться к предприятию лишь в части, не противоречащей специальным правилам о предприятии.
Специфика предприятия выражается в том, что оно является имущественным комплексом, в состав которого входят не только имущество, но и обязательственные права требования и долги, а также исключительные права. Предприятие - объект особого рода, не являющийся даже сложной вещью <1>. Отмеченная специфика предопределила особенности регламентации договоров по поводу рассматриваемого вида объекта. Так, регулированию продажи предприятия посвящен отдельный параграф (8) гл. 30 ГК. Нормы, регламентирующие аренду предприятия, также собраны в самостоятельном параграфе (5) гл. 34 ГК. Особые положения, посвященные предприятию, содержатся в Федеральных законах "О несостоятельности (банкротстве)" и "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
--------------------------------
<1> См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. С. 280, 281.
В.С. Ем обоснованно отмечает необходимость более последовательного отражения в законе особенностей предприятия как бизнеса, живого предпринимательского дела; в современных экономических условиях предприятие не просто представляет собой обособленное имущество, оно еще включает возможности, заключающиеся в клиентуре, репутации, коммерческих и технологических секретах, рынках сбыта, целесообразной организации, рекламе и т.п. <1>.
--------------------------------
<1> См.: Ем В.С. Договор продажи предприятия (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2005. N 6. С. 10.
2.5. Какое место в системе гражданских договоров занимает признак недвижимости и как он соотносится с основным классификационным фактором направленности обязательства?
Признак недвижимости имеет самостоятельное нормообразующее значение. В ряде случаев он служит основой для унификации правил, применимых к разнообразным обязательствам по поводу недвижимости, в том числе с различной направленностью. Прежде всего это нормы ст. 131 ГК, предусматривающей, что право собственности, право постоянного землевладения, право застройки, сервитут, право личного пользовладения (узуфрукт), ипотека, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещных выдач, право оперативного управления на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, изменение и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это правило действует в отношении залога (п. 3 ст. 339 ГК), купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК) и доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК).
В п. 1 ст. 164 ГК сказано, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые предусмотрены ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обязательность государственной регистрации установлена для сделок различной направленности.
До внесения изменений в ГК (Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ) указанная норма эффективно работала, в частности в отношении ипотеки, продажи и аренды предприятия (п. 3 ст. 560 и п. 2 ст. 658 ГК); продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК); договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК); аренды зданий и сооружений, заключенной на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК). Однако с 1 марта 2013 г. отменена государственная регистрация договоров продажи и аренды предприятия, продажи жилых помещений, договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества, договора дарения недвижимого имущества. В настоящее время государственная регистрация сохранена, в частности для договоров водопользования (п. 3 ст. 12 Водного кодекса РФ), участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве), ипотеки (п. 2 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), а также договора аренды недвижимости (аренда регистрируется как обременение арендованного имущества).
Унифицированные правила, применимые к договорам различной направленности, предусмотрены в отношении формы договора: сделка должна заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; при этом несоблюдение изложенного требования влечет недействительность договора. Приведенные положения в соответствии с ГК предусмотрены для продажи недвижимости (ст. 550) и предприятия (ст. 560), аренды зданий (сооружений) и предприятия (ст. ст. 651 и 658), доверительного управления недвижимым имуществом (ст. 1017).
Согласно п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из нормативных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Буквальное толкование этой нормы означает, что если для продажи недвижимости или аренды здания предписано заключение договора путем составления одного документа, подписываемого сторонами, то и его изменение или расторжение может совершаться только в этой форме. Однако такое толкование неоднозначно воспринимается судебной практикой.
Между ЗАО (арендодателем) и ОАО (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения. В процессе исполнения договора ЗАО направило арендатору письмо с предложением об увеличении размера арендной платы. После получения письма арендатор несколько раз перечислял арендную плату по новым ставкам, а в дальнейшем оплату прекратил. Арендодатель предъявил иск о взыскании задолженности по арендной плате, исчисленной по новым ставкам. Суд первой инстанции в иске отказал, указав следующее. Согласно ст. 651 ГК договор аренды здания должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор; поскольку стороны не оформили изменение ставок арендной платы единым документом, эти изменения нельзя признать согласованными.
Суд кассационной инстанции отменил решение и удовлетворил иск по следующим основаниям. В п. 3 ст. 438 ГК сказано, что совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий договора считается акцептом. Указанное правило считается общим для всех договоров. Специфика здания (сооружения) как предмета договора не предопределяет особенностей формы соглашения об изменении ставок арендной платы. А поскольку квалифицирующий признак аренды здания не требует отступления от общего правила, должна применяться общая норма (ст. 438 ГК).
Сходная позиция изложена в п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14.
Учитывая значимость и индивидуальность объектов недвижимости, закон исходит из того, что стороны должны согласовать в договоре размер встречного предоставления за получение недвижимости в собственность или в пользование (ст. ст. 555 и 654 ГК). Унифицированные правила в силу ГК касаются также порядка передачи недвижимости: для договоров продажи недвижимости (ст. 556) и предприятия (ст. 563), а также аренды зданий (сооружений) и предприятия (ст. ст. 655 и 659) предусмотрено, что передача недвижимости должна оформляться передаточным актом, подписываемым сторонами.
Унифицированное значение имеют также нормы, отражающие специфику отдельных видов недвижимости. Так, поскольку специфика зданий и сооружений выражается в их неразрывной связи с землей, закон регламентировал судьбу земельных участков при совершении сделок по поводу зданий (сооружений). Статья 552 ГК, посвященная правам на земельный участок при продаже находящегося на нем здания, и ст. 652 ГК, касающаяся прав на земельный участок при аренде здания (сооружения), содержат практически одинаковое регулирование. Различия заключаются лишь в том, что при аренде здания (сооружения) к арендатору, естественно, не может перейти право собственности на земельный участок, имеющееся у арендодателя. Неразрывная связь здания (сооружения) с землей обусловила также общее правило о том, что цена в договоре продажи здания (сооружения) и размер арендной платы в договоре аренды здания (сооружения) включают плату за земельный участок (п. 2 ст. 555 и п. 2 ст. 654 ГК).
Специфика предприятия послужила основой для выработки значительного количества унифицированных положений, применимых к договорам продажи и аренды предприятий (ст. ст. 562 и 657, 563 и 659, 566 и 663 ГК).
Таким образом, в законе последовательно отражено самостоятельное значение признака недвижимости. Однако вопрос об унификации правовых норм, обусловленных этим предметным признаком, требует дополнительного исследования.
Например, унифицированные правила, устанавливающие обязательность заключения договора в письменной форме путем составления одного документа, установлены для продажи "движимой недвижимости" (ст. 550 ГК) и не предусмотрены для ее аренды. Если специфика направленности обязательства на передачу имущества во временное пользование исключает необходимость обеспечения устойчивости сделок по поводу воздушных, морских судов и т.д., существующую для договоров, направленных на передачу такого же имущества в собственность, то данная законодательная конструкция оправдана. Однако, представляется, подобного влияния в рассмотренном случае фактор направленности не оказывает. Аналогичный вопрос возникает по поводу найма жилого помещения.
Учитывая значимость и индивидуальность объектов недвижимости, законодатель исходит из того, что стороны должны согласовать в договоре размер встречного предоставления за получение недвижимости в собственность или в пользование. Однако соответствующее условие предусмотрено лишь для договоров продажи недвижимости, аренды зданий (сооружений) и предприятий. Трудно объяснить, почему законодатель не считает существенным условие о цене в договорах аренды "движимой недвижимости", найма жилого помещения, доверительного управления недвижимым имуществом.
Правила, регламентирующие судьбу земельных участков при совершении сделок по поводу зданий (сооружений), установлены лишь для продажи и аренды зданий (сооружений) и не предусмотрены в отношении найма жилого помещения и доверительного управления зданиями (сооружениями).
Гражданский кодекс РФ содержит большое количество унифицированных положений для договоров продажи и аренды предприятий. Однако закон не распространяет эти нормы на доверительное управление предприятием. При этом следует учитывать, что специальное регулирование, отражающее особенности предприятия в рамках доверительного управления имуществом, также отсутствует.
Наконец, обращает на себя внимание то, что унифицированные нормы, обусловленные спецификой недвижимости, в той или иной степени касаются лишь некоторых типов договоров: залога, купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды, найма жилого помещения и доверительного управления имуществом. В отношении ряда других договоров, непосредственным и опосредованным предметом которых может быть недвижимое имущество (безвозмездного пользования, хранения, поручения, комиссии, агентирования, простого товарищества), специальное законодательство не создано. Представляется, что необходим глубокий анализ указанных договорных институтов в целях определения того, требуется ли применение к ним специального регулирования, отражающего предметные особенности недвижимости. Если такое законодательство необходимо, то следует установить: достаточно ли распространения на них унифицированных норм, которые уже существуют для других договорных типов; если недостаточно, то необходимо ли создание специального законодательства, адаптированного к особенностям той или иной направленности.
Несмотря на определенную самостоятельность признака недвижимости, в целом он играет второстепенную роль по сравнению с фактором направленности обязательства.
Во-первых, суть содержания договора (основные права и обязанности сторон) предопределяется его направленностью. Какими бы общими ни были предметные характеристики договоров, но если они имеют различную направленность, их содержание будет принципиально разным. К примеру, основные права и обязанности сторон по договору продажи здания отличаются от прав и обязанностей сторон по договору аренды здания. В первом договоре они направлены на передачу имущества в собственность, а во втором - на его передачу во временное пользование. Предметная специфика может лишь уточнять права и обязанности, обусловленные направленностью. В качестве примера такого уточнения можно привести п. 2 ст. 610 ГК (если договор аренды недвижимости заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором) или п. 2 ст. 617 ГК (в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное). Институты продажи и аренды предприятия, несмотря на наличие некоторых сходных норм, отражающих общий предметный признак, содержат и принципиально различные правила, обусловленные разной направленностью.
Во-вторых, направленность может оказывать значительное влияние на то, в какой степени предметный признак требует установления специфического регулирования. Рассмотрим, к примеру, жилое помещение. Специальный режим продажи жилых помещений, отражающий особенности этого вида недвижимости, ограничивается одной статьей (ст. 558 ГК), которая устанавливает специальные правила, касающиеся такого существенного условия договора, как перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, и обязательности государственной регистрации договора. Для арендных отношений, складывающихся по поводу жилого помещения, потребовалось создание гораздо более развернутого специального регулирования и выделение в результате самостоятельного вида договора - найма жилого помещения, нормы которого значительно отличаются как от общих положений об аренде, так и от родовых правил аренды зданий (сооружений).
В-третьих, направленность обязательства влияет на нормы, отражающие предметную специфику недвижимости. Во многих аспектах она уточняет эти нормы, адаптируя их к определенной направленности. Поэтому, к примеру, некоторые правила аренды зданий (сооружений), обусловленные особенностями этого вида недвижимости, существенно отличаются от норм, регулирующих куплю-продажу зданий или доверительное управление ими. Так, специфика недвижимости обусловила то, что условие о размере встречного предоставления считается существенным условием договора: для продажи недвижимости существенным условием является цена, а для аренды - размер арендной платы. Поскольку специфика зданий и сооружений выражается в их неразрывной связи с землей, закон регламентирует судьбу земельных участков при совершении сделок со зданиями. Институты продажи и аренды здания (сооружения) содержат в этом аспекте сходное регулирование, однако для аренды, в отличие от продажи, не предусмотрена возможность перехода к арендатору права собственности на земельный участок.
В-четвертых, направленность влияет на унификацию и дифференциацию положений, касающихся видов недвижимости. В результате для договоров одной направленности может быть предусмотрено общее регулирование для всех видов недвижимости, а для обязательств иной направленности регламентация может быть дифференцирована по видам недвижимости. К примеру, правовой режим договора продажи недвижимости распространяется на любые виды недвижимости, в том числе и на транспортные средства, признаваемые недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). В то же время регламентация аренды зданий и сооружений существенно отличается от регулирования аренды транспортных средств, в том числе и тех, которые являются недвижимостью (§ 3 и 4 гл. 34 ГК).
2.6. Как соотносится предметный признак недвижимости с иными вторичными факторами? Иными словами, как сочетаются нормы, обусловленные признаком недвижимости, с положениями, отражающими специфику иных вторичных факторов?
Закон учитывает различные системные факторы, каждый из которых служит основой для формирования правовых норм. Вторичные признаки могут сочетаться в одном правоотношении. Существуют лишь два исключения. Во-первых, не сочетаются признаки, выделенные в рамках одной классификации (например, недвижимость, сельскохозяйственная продукция, энергия и другие предметные признаки). Во-вторых, в некоторых случаях системный признак предопределяет специфику правовых элементов, которые сами в других договорах могут быть системными факторами. Поэтому при анализе того, как сочетаются между собой договоры, основанные на вторичных признаках, необходимо не только учитывать сочетаемость признаков, лежащих в основе их выделения, но и сопоставлять правовые элементы, которые могут иметь значение нормообразующих факторов. Например, институт розничной купли-продажи выделен по субъектному признаку, однако фигура розничного продавца предопределила, что предметом розничной купли-продажи может быть лишь такое имущество, которое реализуется в розницу. Недвижимость не может реализовываться в розницу, поэтому институты розничной купли-продажи и продажи недвижимости не могут сочетаться.
Закон должен предусматривать механизм, позволяющий применять нормы, обусловленные определенным системным признаком, к любым правоотношениям, в которых этот признак присутствует. В этом аспекте имеются возможности для совершенствования закона, касающегося недвижимости. Например, в ГК не отражена специфика таких отношений аренды зданий (сооружений), в которых участвует арендодатель-профессионал <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее об этом см. § 1 гл. 8 настоящей монографии.
§ 3. Транспортное средство
3.1. Транспо
