2020-01-14
69
7.03.25. Существуют различные обстоятельства, либо по закону либо в соответствии с кодексом профессионального поведения, составленным с учетом фидуциарных отношений оценщика с клиентами, когда крайне необходимо, чтобы оценщик был (и чтобы было видно, что он таковым и является) не только компетентным, но также и независимым, и чтобы не существовало реального, потенциального или скрытого столкновения интересов.
7.03.26. Отсюда следует, что получив предложение заключить соглашение с клиентом на проведение оценки стоимости, оценщик должен выяснить у клиента какое или какие третьи лица и с какой целью заинтересованы или каким-то образом связаны с этим делом для того, чтобы установить, что не существует столкновения интересов между этими лицами и оценщиком, его партнерами, содиректорами и их близкими родственниками. Если такое столкновение интересов имеет место, необходимо об этом обязательно сообщить клиенту. После этого сам клиент должен решать, заключать ли договор с оценщиком, когда он открыто и в письменном виде сообщил о наличии таких обстоятельств.
7.03.27. Оценщик имущества может быть Внутренним, Внешним и Независимым оценщиком.
7.03.28. Внешний оценщик - это такой оценщик, который, в отличие от внутреннего оценщика, не имеет значительных финансовых интересов в компании клиента, будь то прямые или косвенные интересы через партнеров, содиректоров или родственников, и наоборот, когда компания не имеет ни прямых ни косвенных интересов в деле оценщика.
7.03.29. Независимый оценщик - это Внешний оценщик, который кроме того в течение последних 24 месяцев и в настоящее время не имел и не имеет никаких заработков, кроме заработка от своей прямой деятельности как оценщика, и который в письменном виде сообщил клиенту о каком-либо своем отношении в прошлом или в настоящем к сделкам по собственности, стоимость которой подлежит определению, либо о своих отношениях с заинтересованными сторонами за последние 24 месяца.
7.03.30. Оценщик собственности может быть и Внутренним оценщиком, это может быть либо администратор, директор, либо наемный работник, который имеет соответствующую квалификацию, и который не имеет значительного финансового или политического интереса, определяемого как:
(а) он сам является владельцем более 5% акционерного капитала этой компании, либо владельцами этих более 5% являются его прямые родственники, либо он владеет такой долей (более 5%) через трастовую компанию, или если величина владения или величина получаемого вознаграждения, такова, что по разумному мнению она может повлиять на его объективность в отношении определения стоимости оцениваемой собственности; или
(б) он занимает такое положение в органе государственной власти, которое по мнению незаинтересованного третьего лица приводит или может привести к существованию конфликтов в отношении оцениваемой собственности.
7.03.31. Когда для оценки привлекаются совместные предприятия, все положения, касающиеся независимости и объективности, оговоренные выше относятся и к нему, как предприятию в целом, так и к его сотрудникам.
Положение об отклонениях от ЕСОС
7.03.32. Рекомендуется, чтобы во всех отчетах о проведенном определении стоимости был пункт, в котором говорилось бы, что Оценщик имущества, будучи ответственным за проведенную оценку перед клиентом, проводил оценку в соответствии с требованиями настоящих Европейских стандартов определения стоимости, и особенно должно быть отмечено наличие любых отклонений и их причины.
Справка об определении стоимости
7.03.33. Справка об определении стоимости должна составляться в соответствии с разделом 9 ЕСОС, но кроме того, оценщик должен представлять общую сумму чистого дохода с недвижимости после вычитания всех издержек, включая земельную ренту и подушную арендную плату, но не амортизацию, проходящих на дату проведения оценки. То же самое должно делаться и на ту же дату каждого года за последние 10 лет для того, чтобы отразить прошлые увеличения/снижения по отношению к текущей рыночной стоимостью на дату оценки.
Методология
7.03.34. По условиям Директивы ЕЭС (91/647/EEC) метод оценки каждого отдельного участка земли и каждого здания должен соответствовать общепринятым методам, либо методам, признанным Органами надзора за страховой деятельностью, а в соответствии с Директивой ЕЭС (78/660/EEC) разбивка определения стоимости по финансовым годам должна отражаться в примечаниях в отчету. Обычно методы не меняются от одного отчетного периода к другому.
7.03.35. В то время, как со временем методология может меняться, отражая лучшие достижения в практике определения стоимости имущества, согласующиеся с основными изменениями на рынке недвижимости, включая современную структуру компаний и рынка долгосрочного ссудного капитала, мы рекомендуем для оценки объектов недвижимости страховых компаний и компаний, принадлежащих к аналогичному сектору экономики, где эти объекты используются в качестве вложения капитала или как финансовый инструмент, предлагаемый в качестве обеспечения, использовать методы, основанные на наиболее подходящих технологиях определения стоимости, выведенных на основе рыночных характеристик. Это может быть капитализация дохода, будущие поступления наличными, приведенные к оценке настоящего времени, и (или) сравнение стоимости основного капитала и расчетной арендной платы. Обычно нецелесообразно проводить оценку на основе восстановительной стоимости с поправкой на износ, которая больше подходит для определения стоимости собственности, принадлежащей к предприятиям других категорий. Более детальный комментарий по методологии приведен в разделе 11.07. ЕСОС.
