Строительные компании

7.04.1. Оценка имущества строительных компаний и компаний, занимающихся продажей недвижимости, в принципе не отличается от оценки имущества других компаний. Однако используемые методы определения стоимости будут зависеть от цели проведения оценки. В частности, так как имущество компаний, занимающихся продажей недвижимости, обычно относится к классу имущества, используемого в качестве вложения капитала, и имущества, предназначенного для продажи, определение стоимости этого имущества для финансовых отчетов проводится на основе Рыночной стоимости на основе допущения самого эффективного его использования. Несмотря на это могут существовать причины для принятия специальных допущений, касающихся разрешений на проектирование или будущих контрактов, о чем будет говориться ниже в настоящем стандарте. Определение стоимости для внутренних нужд управления или при рассмотрении вопроса о покупке комплекса зданий (портфеля) или отдельного здания или строительной площадки может быть аналогичным расчету ценности (различие между понятиями "стоимость" и "ценность" см. в разделе 8.01.).

7.04.2. Оценщик должен четко улавливать изменчивость при интенсивных операциях по купле-продаже недвижимости и строительных площадок, а также должен быть в курсе планов совместного предприятия или товарищества (см. ЕСОС 7.07.). Таким образом, хотя и можно сравнить эти подходы к определению стоимости имущества, предназначенного для вложения капитала, о котором говорилось в разделе 7.03. ЕСОС, в данном случае обычно не все, а иногда и никакое, имущество из этот портфеля будет представлять собой имущество, предназначенное для вложения капитала, и допущения, принимаемые оценщиком в таком случае могут оказывать большое влияние на полученную в результате оценки стоимость. Поэтому всегда важно предварительно установить критерии, берущиеся за основу, а также очень важно находиться в постоянном тесном контакте с директорами компании-клиента.

7.04.3. Для определения стоимости строительных площадок оценщик должен иметь специальные технические знания и умение правильно разбираться в особенностях такой собственности, и браться за это дело он может только в случае полной своей компетентности в этом вопросе. Оценщику не следует полагаться на мнение клиента по поводу рынка этого вида собственности, даже если это мнение может пригодиться при оценке на основе определений ценности.

7.04.4. В отношении применения особых допущений, в исключительных обстоятельствах, включая, например такие как, цена, предложенная покупателем, в связи с предлагаемым слиянием или приобретением, можно сказать, что если оценщику необходимо дать адекватный совет в отношении потенциальной стоимости портфеля объектов или отдельного объекта, он может использовать такие допущения, которые в других обстоятельствах будут совершенно непригодны. Так, оценщиком, имеющим фидуциарные обязательства, могут быть сделаны такие допущения, которые он в условиях рынка на данный момент времени вряд ли может ожидать, за исключением цены, предлагаемой покупателем, имеющим особый интерес, или цены, определение которой дано в разделе "Особая цена" МСОС (см. раздел 4.04.5 ЕСОС).

7.04.5. Особые допущения не предполагают безрассудное пренебрежение реальностью отношений в торговле и они должны отражать данные обстоятельства. Так, могут быть такие обстоятельства, когда оценщик должен будет отказаться от определения стоимости, вместо того, чтобы рисковать ввести клиента в заблуждение своей оценкой. Во всех случаях такая оценка не должна даваться без одновременного представления оценки на базе Рыночной стоимости. Не существует таких обстоятельств, в которых Особая цена может быть приемлемой для балансового отчета компании, хотя можно к бухгалтерскому отчету приложить пояснительную записку в случаях, когда между Особой ценой и Рыночной стоимостью существует большая разница.

7.04.6. Особые допущения наиболее часто используются в случае с оценкой земельных участков, предназначенных для строительства. Например, разрешение на планировку должно приниматься во внимание только в той степени, в которой оно принимается на рынке. Рынок, и, следовательно оценщик, может в этом случае (разрешение на планировку) делать скидку на:

(а)   риск неполучения разрешения в той форме или в том объеме,       который предполагался;

(б)  задержку, которая зачастую имеет место при рассмотрении заявки на     планировку.

В случае, когда имеется действующее разрешение на планировку, целесообразно предположить, что потенциальные покупатели будут предполагать определенный коэффициент использования земельного участка, и что определение стоимости может быть проведено без учета риска прекращения строительства. Если не делалось никаких скидок на риск неполучения разрешения или задержку в его получении, то есть были приняты твердые допущения при отсутствии такого положительного фона, как уже имеющееся разрешение, то такая оценка должна рассматриваться как подпадающая под специальные допущения.

7.04.7. Особое внимание следует уделать определению таких допущений, как период, необходимый для того, чтобы освободить участок под строительство, или возможность приобретения определенного дополнительного участка земли для того, чтобы можно было завершить строительство. Если такие допущения не пройдут рыночный тест, они могут считаться непригодными для определения стоимости для финансового отчета, их, следовательно следует классифицировать как особые допущения.

7.04.8. К методам, используемым при определении стоимости строительных площадок, относятся: оценки на основе прямого сравнения, определении остаточной стоимости или будущие поступления наличными, приведенные к оценке настоящего времени. Основные методики описаны в разделе 11.07 ЕСОС. Методы, в которых используется прямое сравнение, являются хорошим индикатором, не позволяющим принимать нереалистических допущений. Однако этот подход скорее всего хорош в простых случаях, когда существует активный рынок похожих земельных участков. Оценка на основе остаточной стоимости включает в себя определение конечной стоимости за вычетом всех расходов, необходимых для завершения строительства и предложения к продаже готового продукта. Как оценка на основе остаточной стоимости, так и более точный расчет на основе МДПИ, основываются на нескольких переменных, от которых результат оценки сильно зависит. Поэтому следует быть очень осторожным, прежде чем предоставлять отчет об определении стоимости на основе этих методов, и в случае представления финансового отчета необходимо очень подробно объяснить принятые допущения и использованные методы определения стоимости.

7.04.9. Определение "Рыночная стоимость" и включает в себя понятие "Особой стоимости". Однако оценщик должен обращать внимание на ситуацию, когда предполагается, что особый покупатель предложит цену, превышающую Рыночную стоимость, и в таком случае, в виде исключения, определение стоимости может быть сделано на этой основе с одновременным представлением отчета о рыночной стоимости рассматриваемого имущества.

7.04.10. В зависимости от положения на рынке в данный момент, оценка портфеля в целом или по частям может привести к получению величины, которая будет больше или меньше, чем суммарная стоимость отдельных составляющих этого портфеля. Целесообразно, чтобы оценщик привел свое объяснительное примечание о скидке или премии, используемой на рынке при продаже оптом, хотя определение стоимости на основе Рыночной стоимости предполагает, что каждое имущество оценивается по отдельности. Определение стоимости всего портфеля не должно осуществляться, если не проводилась оценка стоимости отдельных составляющих этого портфеля на основе Рыночной стоимости.

7.04.11. Следует быть внимательным в отношении контрактов на совместное строительство и совместных предприятий. Такие контракты, которые более полно описаны в разделе 7.07., обычно не оговаривают законное право владения земельным участком, хотя в них может быть включен опцион или лицензия на приобретение такого права. Если в контракте не оговаривается законное право владения, то стоимость контракта в балансовом отчете не должна проходить под рубрикой "основные фонды". Однако для целей управления может потребоваться оценка, какова может быть ограниченная данными условиями наибольшая денежная прибыль.