2020-01-14
63
7.05.1. Собственность, приобретенная для вложения капитала составляет часть рынка капитала и она является важным компонентом портфелей большинства больших страховых компаний и пенсионных фондов. В странах Европейского союза существуют очень разнообразные схемы особого коллективного вложения капитала, а также частные фонды.
7.05.2. На фондовом рынке индексы дают оценку результатов использования портфеля ценных бумаг по некоторым фондам, предназначенным для прослеживания общей степени эффективности функционирования. Недвижимость существенно более трудно анализировать на базе рынка реального товара из-за отсутствия однородности и данных, представленных в таком виде, чтобы их можно было сравнивать.
7.05.3. На рынке собственности общепризнанным является мнение, что это один из аспектов рынка объектов недвижимости, который, наряду с отсутствием ликвидности, может отпугнуть инвесторов. Для преодоления этого недостатка в разных странах агентствами по продаже недвижимости и фондами разрабатывались и продолжают разрабатываться индексы и другие методы получения исходных данных для сравнительной оценки.
7.05.4. Отсутствие конкурсного рынка реального товара означает, что индексы должны формироваться путем создания моделей или типичных портфелей, полученных из объединения стоимости аренды и стоимости основного капитала существующей собственности инвестиционного уровня, которые (стоимости) определяются на основе строгих оценочных критериев.
7.05.5. Само собой разумеется, что только методика, позволяющая проводить независимое, точное, последовательное определение стоимости, которое легко можно было бы проверить, может обеспечить достоверную рыночную информацию, необходимую для того, чтобы:
* фонды могли использовать индексы собственности как для управлением портфелем, так и в качестве средства слежения для мониторинга результатов деятельности;
* можно было разработать механизмы управления фондами подобные тем, что используются на фондовых рынках и рынках ценных бумаг, такие, например, как современная теория портфеля и модель ценообразования на рынке основного капитала;
* оплачивать работу управляющих фондами в соответствии с их опытом управления инвестициями; и (что очень важно)
* разработать производные финансовые рынки по фьючерсным контрактам в рыночных индексах для недвижимости для того, чтобы способствовать хеджированию (страхованию от потерь) и заключению срочных сделок (geared forward positions), а также обеспечению рыночной ликвидности.
7.05.6. Поскольку индексы распространяются за пределы одной страны, все большее внимание будет уделяться сравнимости используемых различными авторами методик их получения, а также сравнимости методов оценки стоимости, которые лежат в основе получения индексов. Настоящие стандарты не адресуются к первому выпуску, но второй находится в сердцевине Европейских стандартов определения стоимости.
7.05.7. Формулировка индексов этой категории собственности будет создаваться на основе анализа конфиденциальной информации, раскрытие которой может оказать неблагоприятное влияние на коммерческую сторону дела. Следует принять процедуры сохранения конфиденциальности, включая принятие внутренних правил, которые могут быть проверены извне, а также твердые гарантии, для того, чтобы обеспечить сохранение конфиденциальности и чтобы любые ссылки на сделки и цены, которые будут доступны для третьих лиц (когда эта информация не принадлежит государству), делались в анонимной форме.
7.05.8. Группа TEGOVA рекомендует:
(а) чтобы для установки единообразных индексов в странах Европейского союза, и для работы с ними были приняты методики, представленные в разделе 7.03 для недвижимости, приобретенной с целью вложения капитала; и
(б) чтобы при использовании и интерпретации полученных данных оценщик проверял их на предмет точности.
