2020-01-14
213
| 1999 год | ||||||
| I полугодие | II полугодие | Итого за год | ||||
| млрд. руб. | уд. вес в итоге, % | млрд. руб. | уд. вес в итоге, % | млрд. руб. | уд. вес в итоге, % | |
| Строительство, реконструкция и капитальный ремонт индивидуального и кооперативного жилья | ||||||
| • выдано кредитов | 26,0 | 4,1 | 30,5 | 2,7 | 56,5 | 3,2 |
| • погашено кредитов | 50,9 | 9,0 | 39,8 | 4,7 | 90,7 | 6,5 |
| • остаток на конец периода | 230,9 | 22,2 | 217,1 | 16,0 | X | X |
| Строительство, реконструкция и капитальный ремонт садовых домиков в сельской местности с участками, покупка скота, хоз. обзаведение и др. | ||||||
| • выдано кредитов | 5,3 | 0,8 | 7,9 | 0,7 | 13,2 | 0,7 |
| • погашено кредитов | 19,5 | 3,5 | 17,7 | 2,1 | 37,2 2,6 | |
| • остаток на конец периода | 96,7 | 9,3 | 89,2 | 6,6 | X | X |
| Покупка индивидуального и кооперативного жилья, домов в сельской местности, садовых домиков сучастками | ||||||
| • выдано кредитов | 13,1 | 2,1 | 38,8 | 3,4 | 51,9 | 2,9 |
| • погашено кредитов | 7,2 | 1,3 | 12,4 | 1,5 | 19,6 | 1,4 |
| • остаток на конец периода | 28,9 | 2,8 | 56,0 | 4,1 | X | X |
| На неотложные нужды | ||||||
| • выдано кредитов | 585,2 | 93,0 | 1077,3 | 93,2 | 1662,5 | 93,2 |
| • погашено кредитов | 487,9 | 86,2 | 769,0 | 91,7 | 1256,9 | 89,5 |
| • остаток на конец периода | 684,8 | 65,7 | 994,6 | 73,3 | X | X |
В среднем по Москве по этим параметрам можно получить ссуду в размере 70% стоимости залога. Но это в среднем. Фактически для определения суммы ссуды имеют значение многие факторы, включая местоположение квартиры, прописан и проживает ли в ней кто-либо и т. д. Например, "Частный банк" предоставляет ссуды в размере 70% от стоимости квартиры в том случае, если она пуста. Если же в квартире прописан один человек и при сдаче квартиры в залог его нужно выписывать, то выплачивается уже 50% от суммы залога. "Торибанк" принимает в качестве залога только пустые квартиры. Если залог – ювелирные изделия или антиквариат, то сумма ссуды будет зависеть от их ценности, уникальности, старины и т. п. Срок, на который может быть выдана ссуда, обычно равен 3 месяцам. Хотя банки "Битца" и "Алина-Москва" практикуют пролонгацию ссуд после истечения основного срока, это касается далеко не всех заемщиков, а только самых надежных, клиентов с хорошей репутацией. Процентные ставки также варьируются.
Новый вид ссуд для частных лиц – на покупку новых легковых автомобилей – предложил Пробизнесбанк. Приобрести новый легковой автомобиль заемщик может у одной из фирм-дилеров, заключивших с Пробизнесбанком договор о сотрудничестве. На выбор заемщика предлагаются автомобили отечественного производства, а также зарубежные. Автомобиль по договору между банком и заемщиком является залогом обеспечения кредита, соответственно, собственником автомобиля до погашения ссуды и процентов является сам банк. Для покупки автомобиля требуется уплатить 30% стоимости плюс стоимость страховки возмещения ущерба и хищения автомобиля. (Страховка оформляется в пользу банка). На остальные 70% банк предоставляет ссуду. Срок кредитования – 1 год, стоимость – не более 35% годовых в долларах США. Однако эта ставка может снижаться в зависимости от количества проданных автомобилей уполномоченным дилером до 14-16% годовых в валюте.
Долгосрочные ссуды(сроком на 3 и более лет) в основном носят инвестиционный характер и связаны с удовлетворением потребностей населения в жилищном строительстве и хозяйственном обзаведении. Сбербанк РФ предоставляет такие ссуды населению в пределах имеющихся кредитных ресурсов на:
– строительство, садовых домиков и благоустройство участков (членам садоводческих товариществ и ДСК) – на 5 лет;
– ремонт садовых домиков (членам садоводческих товариществ) – на 3 года;
– покупку дома в сельской местности (для сезонного проживания) – на 5 лет;
– капитальный ремонт дома (для сезонного проживания) – на 3 года;
– строительство индивидуального жилого дома в сельской местности для сезонного проживания на выделенном для этих целей участке земли – 5 лет;
– строительство индивидуального жилого дома для постоянного проживания (кредит предоставляется по месту строения дома) – на 10 лет;
– покупку индивидуального жилого дома для постоянного проживания (кредит предоставляется по месту покупки дома) – на 5 лет;
– капитальный ремонт и реконструкцию индивидуального жилого дома пня постоянного проживания (кредит предоставляется по месту нахождения дома) – на 3 года;
– строительство приусадебных хозяйственных построек, теплиц – 3 года;
– приобретение оборудования для инженерного обустройства индивидуальных жилых домов для постоянного проживания или их присоединения к инженерным сетям – на 3 года;
– приобретение средств малой механизации – на 3 года;
– приобретение домашнего скота, птицы, пчелосемей – на 3 года;
– покупку квартир (ссуда выдается по месту нахождения дома) – на 5 лет.
Ссуды могут быть предоставлены гражданам, имеющим самостоятельный источник дохода. Размер ссуды определяется исходя из суммы заработной платы клиента, но не более 14-месячной заработной платы. Ссуды предоставляются единовременно или по частям таким образом, чтобы размер, сроки погашения, процентная ставка по частично выданным ссудам соответствовали условиям кредитного договора и произведенным затратам (после представления соответствующего отчета об использовании ранее полученных сумм). В конце 1996 г. Сбербанк снизил ставки по кредитам для частных лиц до 45% годовых, что было обусловлено снижением уровня инфляции и стабилизацией экономической ситуации в России.
Срок освоения ссуды, оформления и представления документов, подтверждающих целевое использование средств определяется в кредитном договоре в зависимости от объекта кредитования, но не должен превышать 2-х лет со дня предоставления кредита на строительство индивидуальных жилых домов, дач, садовых домов, домов для сезонного проживания и 1 года – по долгосрочным ссудам на реконструкцию и капитальный ремонт индивидуального и кооперативного жилья, домов в сельской местности для сезонного проживания, садовых домов и благоустройства садовых участков.
С 1993 г. российские банки приступили к ипотечному кредитованию. В условиях отсутствия практического опыта и несовершенства законодательной базы каждый банк применял собственную систему. Так были разработаны системы семейных накопительных счетов Ипотечного акционерного банка, схемы с участием риэлторских компаний (банк "Нефтяной" и "Красные ворота"), заключены первые договоры с предприятиями, субсидировавшими жилищные ссуды своим работникам и выступавшими их гарантами (АвтоВАЗ-банк и КамАЗ). В то время сторонникам развития ипотеки приходилось преодолевать многочисленные трудности, связанные с предвзятым отношением к ипотеке не только со стороны правительства и населения, но и со стороны банков.
В настоящий момент привлекательность ипотечного кредитования для банков определяется рядом факторов: 1) в условиях кризиса неплатежей выдача кредитов под залог недвижимости обеспечивает определенную гарантию возврата средств; 2) существует устойчивый спрос на жилищные ссуды со стороны покупателей жилья; 3) стремление банков занять свою нишу на безусловно перспективном в будущем рынке ипотечного кредитования, получить необходимый опыт работы с клиентами. Поэтому банки в последнее время начали активно кредитовать клиентов под залог недвижимости – квартир, домов, дач, земельных участков, гаражей и т. д. Основой для развития новой для российских банков сферы банковского обслуживания частных лиц стало принятие нового Гражданского кодекса России, Закона РФ "О залоге" и ряда других документов.
Однако, в настоящее время существует ряд проблем формирования цивилизованного рынка недвижимости в России. Это отсутствие комплексного закона об ипотеке; сложности реализации механизмов залога; отсутствие единой компьютерной службы регистрации объектов недвижимости и сделок с ними; налоговая политика государства не учитывает в полной мере оправданности льготного режима для субъектов рынка недвижимости; инфляционные ожидания в обществе; недостаточный профессиональный уровень людей, работающих в этой сфере и др. При этом одной из главных причин, сдерживающих развитие ипотеки, является недостаточная ресурсная база российских банков.
Противоречие между краткосрочным характером привлекаемых ресурсов и длительными сроками размещения ресурсов при ипотечном кредитовании создает для банков серьезную проблему ликвидности (риск трансформации). Очевидно, что проблема ресурсов будет оставаться наиболее острой до тех пор, пока не снизится инфляция и не произойдут изменения в налоговом законодательстве, стимулирующие долгосрочные вложения инвесторов. Условия и порядок кредитования клиентов под залог недвижимости различны в разных коммерческих банках, но есть и общие черты.
В настоящее время около 60 московских банков реально занимаются кредитованием под залог недвижимости. Схема их работы примерно одинакова: заключается договор купли-продажи, жильцы обязательно выписываются из квартиры, владелец получает 60-70% минимальной реальной стоимости жилья на небольшой срок (как правило, не более 1 года, а в основном – на 3 месяца). По сути обязательство банка продать квартиру обратно по истечении срока договора не спасает ее хозяина от риска.
Предлагаемые риэлтерами условия несколько выгоднее банковских, но также не идеальны. Среди преимуществ можно назвать короткие сроки операции (как правило, три дня по сравнению с минимум десятью в банке), более высокую сумму кредита (до 80% минимальной реальной стоимости). Недостатки тоже присутствуют – жилье выкупается не на время, а навсегда, и после сделки, как правило, хозяин там проживать не может. Казалось бы, при таких условиях квартировладельцу выгоднее было бы просто продать жилье по рыночной стоимости. Однако сегодня сделать это не просто, а в течение нескольких дней – практически невозможно.
Названные проблемы будут сохраняться до тех пор, пока не будут выполнены два основных условия. Во-первых, принятие залогового законодательства, оговаривающего, помимо прочего, эффективный механизм изъятия залога и права его владельца. Это повлечет серьезное изменение условий, предлагаемых как банками, так и риэлтерами, в пользу владельцев жилья. Во-вторых, риэлтерам необходимо изменить направленность рекламы с продавца на покупателя.
Таблица 7
Финансирование жилищного строительства Сбербанком РФ в 1999 г. (млрд. руб.)
| январь-сентябрь | октябрь | ноябрь | декабрь | IV квартал | Итого за год | |
| Вложение средств | ||||||
| • вложено средств в | ||||||
| финансирование | ||||||
| жилищного строительства | ||||||
| -в рублях | 1821,8 | 369,5 | 157,9 | 593,3 | 1120,7 | 2942,5 |
| -в иностранной валюте, млн. $ | 16,0 | 8,3 | 2,4 | 5,2 | 15,9 | 31,9 |
| Итого вложено средств* | 1894,0 | 406,6 | 170,7 | 619,2 | 1196,5 | 3090,5 |
| Возвращение средств | ||||||
| • погашено креди- | ||||||
| тов, выданных на | ||||||
| финансирование | ||||||
| строительства жилья | ||||||
| -в рублях | 231,9 | 29,6 | 21,7 | 312,5 | 363,8 | 595,7 |
| -в иностранной валюте, млн. $ | 0,2 | 2,0 | 1,3 | 1,4 | 4,7 | 4,9 |
| • Итого возвращено средств* | 233,1 | 38,4 | 27,9 | 319,0 | 385,3 | 618,4 |
| Остаток средств на | ||||||
| конец периода | ||||||
| • остаток задол | ||||||
| женности по кре | ||||||
| дитам, выданным на | ||||||
| финансирование | ||||||
| строительства жилья | ||||||
| -в рублях | 1984,6 | 2324,5 | 2460,7 | 2741,5 | X | X |
| -в иностранной валюте, млн. $ | 40,4 | 46,7 | 47,8 | 51,6 | X | X |
| Итого размещено средств* | 2169,6 | 2537,8 | 2680,6 | 2980,8 | X | X |
* В пересчете на рубли по текущему курсу ЦБ РФ.
Жилье продолжает оставаться наиболее ликвидной недвижимостью в России. На долю операций с жилыми объектами приходится до 90% объема операций, совершаемых на рынке недвижимости. Указ Президента России "О жилищных кредитах" от 10.06.1994 подтвердил, что граждане России, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, получают безвозмездные субсидии на строительство или приобретение жилья в соответствии с постановлением Правительства России от 10.12.1993 № 1278 "Об утверждении Положения о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья". Положение о жилищных кредитах, утвержденное Указом Президента России от 10.06.1994 № 1180, разработано в соответствии с Указом Президента России от 24.12.1993 № 2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы".
Данное положение установило порядок предоставления банками на территории России юридическим и физическим лицам кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека). Размеры ссуд должны составлять от 5 до 70% стоимости квартиры (в зависимости от совокупного годового дохода семьи и срока ожидания муниципального жилья). Выделять средства предложено министерствам, ведомствам, местным органам власти, предприятиям и организациям из собственных фондов.
В настоящее время коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных кредитов:
а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);
б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ (строительный кредит),
в) долгосрочный кредит для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).
Подтверждением целевого использования кредита является предоставление заемщиком документов об использовании полученной ссуды на строительство или приобретение жилья либо на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство. Обеспечением кредита является залог заемщиком недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита), имущественных прав на недвижимое имущество, другого имущества и имущественных прав, которые в соответствии с законодательством России могут использоваться в качестве залога. Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности.
Выдача строительного кредита осуществляется путем открытия кредитной линии. Ссуда выдается заемщику по частям соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ. Банк также вправе осуществлять финансирование работ путем поэтапного авансирования денежных средств в соответствии с графиком строительства. В процессе финансирования строительства банк осуществляет инспекцию этапов работ, контроль за целевым расходованием денежных средств, соблюдением стоимости графика строительства. Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов предприятий) в размере не менее 30% стоимости объекта.
Конкретные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. При этом возможно использование плавающей процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика. В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (ипотеке) определяется форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита. Предметом залога могут быть: а) земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика, или другие имущественные права на этот участок; б) готовое жилье или незавершенное строительство; в) другие виды имущества и имущественных прав.
В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов для физических лиц предусматривается использование поручительств одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц. В целом же, кредиты – вопрос тонкий, поэтому банки подходят к каждому клиенту строго индивидуально, заключая соответствующий кредитный договор.
В 1995 г. ЦБ РФ совместно со Сбербанком России и при поддержке Министерства финансов, Министерства экономики и Министерства строительства начали работу по созданию проекта федеральной программы по развитию национальной системы жилищного кредитования. При этом целесообразно использовать опыт других стран в области накопительного кредитования, в частности, Германии и Франции, где успешно функционируют системы накопления средств населения и кредитования на покупку жилья по щадящим ставкам, а также собственный 150-летний опыт дореволюционной России, где действовала мощная разветвленная кредитная система насчитывавшая 16 тысяч земельных, ипотечных и прочих банков.
Наряду с обычными депозитно-ссудными и расчетно-кассовыми операциями они привлекали различными методами, в разных формах средства частных и корпоративных инвесторов в жилищное строительство, ипотеку, освоение и благоустройство территорий, промышленное и транспортное развитие регионов. Эта система служила не только мощным аккумулятором ресурсов, но и катализатором быстрого развития российской экономики, так как вовлекала в оборот, помимо денежных средств ценные бумаги в виде товарных обязательств, векселей, сертификатов, закладных, подтверждающих права собственности на земельные участки, здания, сооружения, жилье, на застройку. К 1914 г. треть хозяйственных земель находилась в залоге, и в то же время российскому рублю не было равных по стабильности среди валют, а сельское хозяйство развивалось устойчиво, что позволяло экспортировать сельхозпродукцию за рубеж.
В настоящее время крупномасштабным ссудополучателем вполне может стать огромная сфера инвестирования в земельный, ипотечный, строительный бизнес, воссоздающий в России рынок реальных гарантий. Особое внимание при этом следует уделить фермеру – реальному товаропроизводителю, который сегодня по сути дела лишен возможности воспользоваться ссудами банка, так как из общего перечня недвижимости, которая может служить залогом, были исключены земли сельскохозяйственного назначения.
Знаменательно, что именно банки, имеющие в "портфеле" такие активы и возможности диверсификации рисков, как земля и недвижимость, кризис ликвидности 1995 г. затронул в меньшей степени, чем те, что ориентировались в основном на межбанковский рынок. Это правило, подтвержденное опытом дореволюционной России и других стран. Банковская система сохраняет устойчивость даже при массовых банкротствах кредитных институтов, финансовых компаний, производств. Определенная работа в данном направлении проводится и в настоящее время. Достаточно сказать, что только в 1995 г. Сбербанк РФ предоставил ссуд населению на жилищное строительство в размере 3,09 трлн. руб. (табл. 28); проводится работа по развитию системы стройсбережений (целевых вкладов населения, предназначенных для финансирования строительства жилья).
Перед банками (и, естественно, их клиентами) открываются возможности участвовать в инвестиционных конкурсах по освоению земель и недр, обустройству территорий, в совместном выпуске облигационных займов, обеспеченных землей, природными ресурсами, инвестировать в АПК, инфраструктуру; создавать специализированные лизинговые, консалтинговые, маркетинговые, информационные компании.
Несмотря на перечисленные проблемы, можно с определенной уверенностью сказать, что привлекательность жилищного кредитования для банков будет повышаться, в то же время масштабы этого бизнеса будут оставаться незначительными до тех пор, пока доходы большинства населения не будут соответствовать стоимости жилья.
Развитие и совершенствование действующей практики кредитования населения на потребительские цели предполагает, по нашему мнению, поэтапную разработку и реализацию программы комплексного кредитно-расчетного обслуживания населения (т. е. дальнейшего развития кредитования клиентов на текущие нужды). На первом этапе необходимо расширить безналичные расчеты через банк, в частности, практики выплаты заработной платы. Также необходимо, чтобы покупки населением промышленных и продовольственных товаров происходили безналичным путем, что должно предусматривать возможность воспользоваться кредитом банка при недостатке собственных средств клиента. Этому должно способствовать внедрение пластиковых карт как элементов электронных систем платежей и расчетов. Создание подобной системы в России позволит экономить время, удешевить расчеты и кредитный процесс, расширить сферу применения карт, увеличить их численность, повысить прибыльность работы банков и других участников системы платежей и расчетов.
