Особенности оценки недвижимости

Согласно ФСО 7 оценка может проводиться в отношении таких объектов недвижимости, как застроенные и незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, их части, жилые и нежилые помещения. При сборе информации об объекте недвижимости оценщик проводит его осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

1) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе, в том числе тенденций, наметившихся на рынке;

2) определение сегмента рынка, к которому принадлежит или может принадлежать оцениваемый объект, и анализ фактических данных о ценах сделок и предложений в этом сегменте;

3) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости);

4) основные выводы относительно выбранного сегмента рынка (например динамика, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, ликвидность и другие выводы). Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного его использования. При этом наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование.

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и предложений. В зависимости от имеющейся информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (например, относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок) и количественные методы оценки (например, метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога корректируется по выявленным различиям. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости.

Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. В рамках этого подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации и методом дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости выполняется путем деления годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени.

Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования. Стоимость объекта затратным подходом рассчитывается в следующей последовательности:

1) определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

2) расчет затрат на создание объектов капитального строительства;

3) определение прибыли предпринимателя;

4) определение износа и устареваний;

5) определение стоимости объекта недвижимости.