Цель оценки и виды стоимости

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки. При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. Стандарт указывает на следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. При этом оценщик вправе использовать и другие виды стоимости в соответствии с законодательством и международными стандартами оценки.

Рыночная стоимость ‑ это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между покупателем и продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Инвестиционная стоимость ‑ это стоимость имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при установленных целях инвестирования. При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость основного актива может быть выше или ниже рыночной стоимости этого актива.

Ликвидационная стоимость (стоимость вынужденной продажи) ‑ сумма, получение которой можно ожидать от продажи имущества за срок, слишком короткий, чтобы отвечать временным рамкам для маркетинга, указанного в определении рыночной стоимости. При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Другие виды стоимости:

Стоимость наиболее эффективного использования. Наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, надлежащим образом оправдано, юридически допустимо, осуществимо с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого имущества является максимальной.

Стоимость в использовании ‑ это стоимость конкретного имущества при конкретном использовании для конкретного пользователя и потому не связанная с рынком. Этот тип стоимости основывается на вкладе, вносимом данным имуществом в стоимость предприятия, безотносительно к наиболее эффективному использованию этого имущества или к величине денежной суммы, которая могла бы быть получена от его продажи. Это приведенная к текущему моменту стоимость расчетных будущих денежных потоков, которые предположительно возникнут от продолжения использования актива и от его продажи в конце срока его полезной службы.

Налоговая стоимость. Стоимость, рассчитываемая на основе определений, которые содержатся в соответствующих нормативно-правовых актах, относящихся к налогообложению имущества.

Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, сверх рыночной стоимости, которая может существовать скорее для определенного собственника или пользователя, чем для рынка в целом, т.е. специальная стоимость применима только к покупателю, имеющему особый интерес.

Требования к отчету об оценке

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

1) в отчете должна быть изложена информация, существенная для определения стоимости объекта оценки;

2) информация, приведенная в отчете, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

3) содержание отчета не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:

а) задание на оценку;

б) применяемые стандарты оценки;

в) принятые при проведении оценки допущения;

г) сведения о заказчике и об оценщике, подписавшем отчет об оценке (в том числе сведения о членстве оценщика в СРО), а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор;

д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета организациях и специалистах;

е) основные факты и выводы, в том числе результаты оценки, полученные при применении различных подходов, итоговая величина стоимости объекта, ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;

ж) описание объекта оценки с указанием перечня документов, устанавливающих его количественные и качественные характеристики;

з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;

и) описание процесса оценки. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов.

к) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.