Признание и оценка инвестиционной недвижимости

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» определяет критерии признания объектов инвестиционной недвижимости, подходы к оценке их стоимости, требования к раскрытию информации в финансовой отчетности.

Инвестиционная недвижимость — имущество (земля или здание, или часть здания, или и то и другое), которое держат (собственник или арендатор по договору финансовой аренды) в целях получения дохода от сдачи в аренду, или выгод от увеличения стоимости имущества, или того и другого.

Имущество, которое удовлетворяет всем условиям приведенного определения, будет классифицировано как инвестиционная недвижимость только в случае, если оно не предназначено:

Ø для использования в процессе производства продукции, поставки товаров, оказания услуг или для административных целей (как недвижимость, занимаемая владельцем, т.е. основные средства),

Ø для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности (как запасы).

Недвижимость, занимаемая владельцем, – недвижимость, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды), предназначенная для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях.

Инвестиционное имущество создает денежные потоки в значительной степени независимо от других активов, которыми владеет предприятие. Это отличает инвестиционное имущество от недвижимости, занимаемой владельцем.

В МСФО (IAS) 40 приводятся примеры объектов, которые могут быть отнесены к инвестиционной недвижимости и не являющихся таковыми:

Относятся к инвестиционной недвижимости	Не относятся к инвестиционной недвижимости
земля, которой компания владеет в целях получения выгод от увеличения ее стоимости в долгосрочной перспективе, а не для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности;	недвижимость, предназначенная для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности или находящаяся в процессе строительства или реконструкции с целью такой продажи (см. МСФО (IAS) 2 «Запасы»); например, недвижимость, приобретенная исключительно для последующей продажи в краткосрочной перспективе или для реконструкции и перепродажи;
земля, которой компания владеет, но цель ее будущего использования еще не определена;	недвижимость, строящаяся или реконструируемая по поручению третьих лиц (см. МСФО (IAS) 11 «Договоры на строительство»);
здание, принадлежащее компании (или арендованное на условиях финансовой аренды) и сдаваемое в аренду на условиях операционной аренды;	недвижимость, занимаемая владельцем (см. МСФО (IAS) 16), в том числе (помимо прочего) недвижимость, предназначенная для дальнейшего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость, предназначенная для будущей реконструкции и последующего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость, занимаемая сотрудниками предприятия (независимо от того, платят ли сотрудники арендную плату по рыночным ставкам или нет), а также недвижимость, занимаемая владельцем и предназначенная для выбытия;
свободное здание, которое компания держит для сдачи в операционную аренду;
строящаяся или реконструируемая недвижимость для будущего использования в качестве инвестиционного имущества.	недвижимость, сданная в аренду другому предприятию по договору финансовой аренды

Признание. В составе активов организации признается инвестиционная недвижимость как самостоятельный объект учета, когда имеется достаточная вероятность поступления арендных платежей или прироста стоимости капитала в соответствии с требованиями к инвестиционной недвижимости, а стоимость последней может быть достоверно определена.

Первоначальная стоимость объекта, приобретенного за плату включает в себя цену покупки, а также прямые затраты по совершению сделки.

Объекты, построенные подрядчиками, оцениваются в соответствии с ценой подрядного договора.

Себестоимость инвестиционной недвижимости, построенной хозяйственным способом (самой компанией), определяется по сумме всех затрат на дату завершения строительства объекта. При этом до момента завершения строительства применяются положения МСФО (IAS) 16 «Основные средства», а с наступлением этого момента объект переводится в состав инвестиционной недвижимости и к нему применяются положения МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость».

Первоначальная стоимость объектов инвестиционной недвижимости, которые держат на условиях аренды, определяется как для объектов финансовой аренды в соответствии с МСФО (IAS) 17 «Аренда» (по наименьшей из двух величин: справедливой стоимости объекта и приведенной (дисконтированной) стоимости минимальных арендных платежей).

Для оценки инвестиционной недвижимости после первоначального признания предусмотрены две модели:

• оценка по справедливой стоимости;

• оценка по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленного убытка от обесценения.

В соответствии с определением, приведенным в стандарте, справедливая стоимость - это сумма, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, независимыми и желающими совершить такую сделку сторонами.

Очевидны и трудности определения справедливой стоимости для многих объектов инвестиционной недвижимости. Справедливая стоимость должна отражать рыночные условия именно на отчетную дату.

В случае, если ранее предприятие измеряло объект инвестиционного имущества по справедливой стоимости, ему следует продолжать измерять данный объект по справедливой стоимости вплоть до его выбытия (или до момента, когда данный объект становится недвижимостью, занимаемой владельцем, или когда предприятие начнет реконструкцию объекта в целях последующей продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности), даже если сопоставимые рыночные операции станут менее частыми или рыночные цены станут менее доступными

При невозможности определения справедливой стоимости объекта инвестиционной недвижимости (например, когда сопоставимые сделки осуществляются на рынке нечасто и нет альтернативных вариантов оценки справедливой стоимости) используется модель оценки по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленного убытка от обесценения (в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства»). При этом предполагается, что ликвидационная стоимость такого объекта инвестиционной недвижимости равна нулю. Положения МСФО 16 должны применяться до момента выбытия объекта инвестиционной недвижимости.

При применении данной модели учета превышение переоцененной стоимости над первоначальной балансовой стоимостью признается на счетах капитала как прирост стоимости имущества.

Переклассификация объектов инвестиционной недвижимости. Включение в категорию инвестиционного имущества либо исключение из нее, производится по фактическому предназначению того или иного объекта имущества организации.

Перевод объекта из инвестиционной недвижимости в объект для продажи производится с началом его реконструкции для подготовки к продаже. Но если принято решение о продаже объекта инвестиционной недвижимости без реконструкции, его продолжают числить в составе инвестиционной недвижимости вплоть до выбытия в результате продажи.

Компания начинает самостоятельно использовать объект недвижимости (землю или здание) — он переводится из инвестиционной недвижимости в категорию «недвижимость, занимаемая владельцем», т.е. в основные средства.

Объект включается в инвестиционную недвижимость:

• после завершения строительства или реконструкции;

• после окончания его применения в производстве, управлении, коммерческих операциях;

• после передачи в операционную аренду третьей стороне.

Объект исключается из инвестиционной недвижимости:

• с началом применения его в производстве, управлении или коммерческих операциях;

• с началом реконструкции как подготовительной предпродажной операции.

Если компания использует модель оценки по первоначальной стоимости (за вычетом накопленной амортизации и на­копленного убытка от обесценения), то переклассификация в основные средства или запасы не приводит к изменению балансовой стоимости объектов.

При переклассификации объекта инвестиционной недвижимости, отражаемого по справедливой стоимости, в основные средства или запасы в качестве первоначальной стоимости данного объекта для последующего учета в составе основных средств (согласно МСФО 16 (IAS) «Основные средства») или запасов (согласно МСФО (IAS) 2 «Запасы») выступает его справедливая стоимость по состоянию на дату изменения характера использования.

Когда недвижимость, занимаемая владельцем (основные средства), переводится в категорию инвестиционной недвижимости, которая будет отражаться по справедливой стоимости, компании необходимо применять положения МСФО 16 (IAS) «Основные средства» до даты изменения характера использования актива. При этом разница между балансовой стоимостью объекта по МСФО 16 (IAS) «Основные средства» и его справедливой стоимостью на дату перевода в категорию основных средств учитывается так же, как переоценка в соответствии с МСФО 16 (IAS) «Основные средства».

При переклассификации объекта из запасов в инвестиционную недвижимость, которая будет отражаться по справедливой стоимости, разницу между справедливой стоимостью объекта по состоянию на дату перевода в другую категорию и его балансовой стоимостью относят на прибыль или убыток за период.

Когда компания завершила создание хозяйственным способом объекта инвестиционной недвижимости, который будет отражаться по справедливой стоимости, разницу между справедливой стоимостью объекта по состоянию на эту дату и предыдущей балансовой стоимостью относят на прибыль или убыток за период.

Обесценение активов

Вопросы определения, признания в финансовой отчетности и восстановления убытка от обесценения активов регулирует МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов».

Основное правило МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов»: балансовая стоимость активов не должна превышать их возмещаемую стоимость. Если имеет место такое превышение, значит, активы обесценились, и организация должна отразить убыток от обесценения.

Возмещаемая стоимость актива или единицы, генерирующей денежные средства - наибольшее значение из двух величин: справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу и его ценности использования.

Справедливая стоимость за вычетом затрат на продажу – это цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в рамках обычной сделки между участниками рынка на дату оценки (цена «выхода») за вычетом затрат на продажу.

Ценность использования — дисконтированная стоимость будущих потоков денежных потоков, которые предполагается получить от актива или ЕГДС при продолжении его использования.

Убыток от обесценения - сумма, на которую балансовая стоимость актива или ЕГДС, превышает его возмещаемую стоимость.

Балансовая стоимость - это стоимость, по которой актив признан за вычетом впоследствии накопленной амортизации и убытков от обесценения

Обесценение актива возникает тогда, когда балансовая стоимость актива оказывается выше, чем сумма, возмещаемая от его использования или продажи.

Балансовая стоимость > Возмещаемая стоимость

Убыток от обесценения = Балансовая стоимость – Возмещаемая стоимость

Проведение проверки на обесценение согласно МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов» необходимо в двух случаях:

1. Независимо от наличия каких-либо признаков ежегодной проверке на предмет обесценения подлежат следующие активы:

o нематериальные активы с неопределенным сроком полезного использования;

o положительная деловая репутация (при объединении бизнеса);

o нематериальные активы, которые еще не имеются в наличии или не готовы для использования (например, нематериальный актив, создаваемый организацией, затраты на который капитализированы при удовлетворении критериев, определенных МСФО (IAS) 38 «Нематериальные активы»).

2. В отношении всех остальных активов в сфере действия МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов» на каждую отчетную дату компанией должна осуществляться проверка признаков, указывающих на обесценение активов.

Существуют как внешние, так и внутренние признаки обесценения, которые компания должна проанализировать:

Внешние

Внутренние

1. В течение периода рыночная стоимость актива снизилась значительно больше, чем ожидалось в результате нормального использования. 2. Существенные негативные изменения в технологических, рыночных, экономических или правовых условиях функционирования компании или на рынке, для которого предназначен актив, которые произошли в течение периода или произойдут в ближайшем будущем    3. В течение периода повысились рыночные процентные ставки или иные рыночные ставки доходности, которые могут существенно повлиять на ставку дисконтирования, используемую при расчете ценности использования актива, и существенно снизить возмещаемую стоимость актива. 4. Балансовая стоимость чистых активов компании превышает его рыночную капитализацию

1. Существуют признаки морального устаревания или физического повреждения актива. 2. Существенные негативные изменения в интенсивности и способе использования актива, которые произошли в течение периода или могут иметь место в ближайшем будущем.  Данные изменения включают: o простой актива, o планы по прекращению или реструктуризации деятельности, к которой относится актив, o планы по выбытию актива до ранее запланированной даты. o пересмотр срока полезной службы актива с неограниченного на ограниченный. 3. Из внутренней отчетности следует, что экономическая эффективность актива хуже или будет хуже, чем ожидалось

 

При наличии признаков возможного обесценения актива (уменьшение стоимости актива), это может указывать на то, что остаточный срок службы, метод амортизации или ликвидационная стоимость для актива должны быть пересмотрены и скорректированы в соответствии со стандартом, применимым к данному активу, даже если никаких убытков от обесценения в отношении этого актива не признается.

Сущность и определение возмещаемой стоимости, определяется способами, которыми компания может возместить свои затраты на покупку или производство актива:

1) использовать актив для выпуска товаров, оказания услуг, выполнения работ и получать экономические выгоды в виде выручки или других доходов;

2) продать актив на рынке и получить денежный поток от его реализации.

В МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов» подробно описывается вопрос оценки справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу, которая может быть определена на базе:

Ø цены в имеющим силу договоре купли-продажи, заключенном хорошо осведомленными, желающими совершить сделку сторонами, за вычетом дополнительных затрат, непосредственно связанных с продажей актива;

Ø в случае отсутствия действующего договорао продаже рыночной цены (как правило, это текущая цена покупателя либо результаты операций с аналогичными активами в той же отрасли сделок) за вычетом затрат на продажу, если существует активный рынок для актива;

Оценка ценности использования актива включает следующие этапы:

1) оценка чистого денежного потока, т.е. будущего поступления и выбытия денежных средств, связанного с продолжением использования актива и его последующим выбытием в конце срока эксплуатации;

2) применение соответствующей ставки дисконтирования по отношению к этим будущим потокам денежных средств.

При определении ценности использовании оценкаожидаемых в будущем денежных потоков должна основываться на:

§ наилучшей оценке руководством всего спектра условий, которые будут существовать на протяжении оставшегося срока полезной службы актива.

§ самых последних финансовых бюджетах/прогнозах, которые должны охватывать период максимальной продолжительностью в 5 лет, за исключением случаев, когда может быть оправдан более продолжительный период.

§ Прогнозах потоков денежных средств, выходящих за пределы периода, охватываемого финансовым планом. Например, прогноз потоков денежных средств до конца срока полезного использования актива. Должны оцениваться путем применения стабильного или понижающего темпа роста для последующих лет, за исключением случаев, когда повышающий темп роста может быть оправдан.

Прогноз потоков денежных средств должен включать в себя 3 элемента:

Ø перспективная оценка поступлений денежных средств от продолжения использования актива;

Ø оценка выбытия денежных средств; 

Ø чистые потоки денежных средств.

Если балансовая стоимость актива превышает его возмещаемую величину, то балансовая стоимость актива уменьшается до его возмещаемой стоимости. Такое уменьшение будет у бытком от обесценения.

Убыток от обесценения по активам, которые учитываются по первоначальной стоимости (фактическим затратам) признается в качестве расхода и отражаются в отчете о совокупном доходе  

По активам, которые учитываются по переоцененной стоимости в соответствии с другим стандартом (например, в соответствии с моделью переоценки в МСФО (IAS) 16 «Основные средства») у бытки от обесценения признаются в прочем совокупном доходе, уменьшая сумму переоценки (относится на уменьшение добавочного капитала в пределах ранее признанной суммы его дооценки). Если величина убытка от обесценения больше накопленной переоценки, то непокрытый убыток относится на расход в отчете о совокупном доходе.

После признания убытков от обесценения амортизационные отчисления в отношении актива корректируются с учетом пересмотра балансовой стоимости актива, за вычетом его ликвидационной стоимости (если таковая имеется), на регулярной основе в течение его оставшегося срока службы.

Восстановление убытка от обесценения возможно в случае последующего изменения в оценках возмещаемой величины.

МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов» вводит понятие единицы, генерирующей денежные средства (ЕГДС), или генерирующей единицы.

Единица, генерирующая денежные потоки (cash-generating unit), ЕГДС илигенерирующая единица - это наименьшая идентифицируемая группа активов, создающая денежные потоки, которые в значительной степени не зависят от денежных потоков, получаемых от использования других активов или групп активов.

В ЕГДС объединяется группа активов, отвечающая следующим требованиям:

- это наименьшая из возможных совокупность объектов, обеспечивающих поступление денежных средств в результате их дальнейшего применения;

- потоки денежных средств, поступающие в компанию вследствие эксплуатации этой совокупности объектов, независимы от притоков денежных средств, генерируемых другими активами или группами активов компании.

Порядок проведения теста для генерирующей единицы аналогичен порядку теста на обесценение для активов: балансовая стоимость ЕГДС сравнивается с ее возмещаемой стоимостью. Если балансовая стоимость выше, необходимо признать убыток от обесценения.

В случае выявления убытка от обесценения он распределяется между всеми активами, входящими в единицу, генерирующую денежные потоки, в следующем порядке:

Ø на очевидно обесцененные активы

Ø на деловую репутацию в максимально возможной сумме (для снижения ее стоимости до нуля),

Ø а оставшаяся сумма между прочими активами пропорционально их балансовой стоимости.

В случаях, когда не удается распределить стоимость деловой репутации на последовательной основе между генерирующими единицами, применяют метод проверки, называемый «сверху вниз». Объединяют все генерирующие единицы, к которым относится деловая репутация, в единый блок («укрупненную генерирующую единицу»). Возмещаемая величина оценивается для укрупненной генерирующей единицы, включающей и стоимость деловой репутации. Выявленный при этом убыток от обесценения в первую очередь относится к деловой репутации, а в оставшейся части распределяется между другими активами укрупненной генерирующей единицы.

 

Тема 4. Краткосрочные активы и финансовые операции  (IAS 2 «Запасы», IAS 17 «Аренда», IAS 23 «Затраты по займам»)