Бизнес-план как инструмент формирования и реализации стратегии управления кондоминиумом

Повышение эффективности использования и эксплуатации жилищного фонда - одна из наиболее важных и актуальных задач жилищной и коммунальной политики муниципальных органов власти.

В настоящее время для эффективного функционирования единого комплекса недвижи­мого имущества кондоминиумов необходимо использовать как существующие методы управ­ления, так и новые методы на основе современных рыночных технологий экономического управления.

Под технологией экономического управления понимается совокупность способов, правил и порядка их применения для подготовки и принятия решений по эффективному управлению кондоминиумами.

Как показала практика, технология экономического управления кондоминиумами долж­на иметь свой собственный инструментарий, включающий методы и модели выбора альтер­нативных способов управления объектами, разработку и выбор стратегии управления, фор­мирование оптимальных цен и тарифов на эксплуатацию и обслуживание при рациональной организации работ и качестве предоставления услуг.

Технология экономического управления с использованием методов бизнес-планирования должна обеспечить функционирование и развитие кондоминиумов на основе следующих тре­бований к хозяйственно-финансовой деятельности управляющих жилищных организаций:

самоокупаемость, самофинансирование, обеспечение текущей платежеспособности, рацио­нальная политика по ценообразованию, удовлетворяющая как потребителей услуг, так и ис­полнителей.

Использование бизнес-планирования позволяет:

— оценить потенциальные возможности имущественно-земельного комплекса для получе­ния дохода;

— рассчитать необходимый объем финансовых ресурсов для технической эксплуатации жи­лищного и нежилого фондов и проведения необходимых ремонтно-восстановительных ра­бот;

— определить организационный план эффективного управления финансовыми потоками;

— оценить риски;

— определить ожидаемые экономические, коммерческие и социальные результаты деятель­ности ТСЖ и разработать стратегию управления.

Бизнес-план может служить инструментом для контроля основных финансово-экономи­ческих, организационных показателей. С изменением исходных данных следует проводить корректировку бизнес-плана и его результирующих показателей.

Планирование деятельности ТСЖ с использованием бизнес-плана обеспечивает опреде­ление показателей хозяйственной деятельности ТСЖ, позволяет управляющим ТСЖ прогно­зировать перспективу развития кондоминиума, осуществлять более четкую координацию уп­равления, т. е. делает ТСЖ более мобильным к различным изменениям рыночной ситуации.

Бизнес-план направлен на эффективную реализацию стратегии развития единого ком­плекса объектов кондоминиума. Он должен отвечать на самый главный вопрос: как эффек­тивно использовать ресурсы для получения максимальных доходов, а также будут ли при этом достигнуты социальные цели проекта.

Важно именно на этапе формирования кондоминиумов и создания ТСЖ определить те общие количественные (стоимостные) границы и условия, в которых может быть организова­на деятельность товариществ с наибольшим экономическим и социальным эффектом. Такой подход позволяет решать вопросы выбора направлений, стратегий, тактик и оперативных методов технической эксплуатации и ремонта объектов в кондоминиуме, развития предпри­нимательской деятельности с целью получения дополнительных доходов.

Из этого следует, что бизнес-план - необходимый инструмент технического, экономиче­ского, финансового и управленческого обоснования методов управления общим имуществом кондоминиума, включая взаимоотношения со службами единого заказчика, ресурсоснабжа-ющими и подрядными организациями, инвестиционными, страховыми, сбытовыми и други­ми организациями, а также потребителями.

Бизнес-план используется как:

— внутренний документ — представляет собой информационное досье для собственников жилья, т. е. программу деятельности ТСЖ по управлению кондоминиумом с оценкой ре­зультатов на каждом этапе;

— внешний документ — предоставляет информацию об организационно-технических, эконо­мических, финансовых, юридических и прочих характеристиках кондоминиума, а также о возможных рисках и проблемах управления имуществом. Такая информация может быть представлена внешнему инвестору (коммерческому банку), городским и другим заинтере­сованным организациям, органам управления, принимающим решения о капитальном ре­монте, реконструкции объекта, его модернизации, достройке (например, об отводе участ­ка, получении права на застройку).

Бизнес-планирование используется при реализации следующих целей:

— эффективного управления общим имуществом кондоминиума с целью улучшения деятель­ности по организации эксплуатации и ремонта объектов, создания условий для комфорт­ного проживания жителей;

— обоснования целесообразности формирования кондоминиумов и создания ТСЖ;

— участия в обновлении жилищного фонда, в том числе за счет надстройки этажей и ман­сардных помещений с целью получения дополнительной площади для коммерческой дея­тельности;

— разработки финансового плана капитального ремонта;

— выявления потенциальных возможностей кондоминиума и получения дополнительных доходов;

— совершенствования планирования доходов и расходов, анализа издержек;

— разработки проектов внедрения и повышения эффективности ресурсосберегающих меро­приятий и др. Бизнес-план может быть трех видов:

1. Полный — содержащий все расчеты получения тех или иных результатов, справки и сви­детельства. Такой бизнес-план носит конфиденциальный характер и предъявляется ограни­ченному числу заинтересованных лиц (например, городским органам власти, инвесторам, банкирам).

2. Достаточный — содержащий все разделы бизнес-плана по предлагаемому варианту и не обязательно включающий подробные расчеты по альтернативным вариантам. Он носит доказательный характер относительно перспектив реализации проекта и развития кондоми­ниума.

3. В виде резюме — представляющий собой краткие выводы по каждому разделу бизнес-плана, без обоснования и расчетов (может быть приложением к деловому предложению). Та­кой бизнес-план, содержащий страницы текста с «ответами без решений», имеет значение некой «визитной карточки» или даже рекламы самого ТСЖ либо разрабатываемого проекта.

Выбор целей конкретного ТСЖ должен исходить, с одной стороны, из текущего состояния объектов кондоминиума, а с другой — из финансовых возможностей в данной экономической ситуации. Детализация зависит от временного горизонта: цели, ориентированные на страте­гическую перспективу (сроком более 3 лет), — имеют достаточно общие формулировки, ори­ентированные на ближайший период (сроком до 1 года) — конкретные (оперативное плани­рование). Есть три способа достижения поставленных целей:

— количественно определить основные показатели развития ТСЖ (например, снизить из­держки на 1 кв. м площади кондоминиума, установить приборы учета и т. д.);

— разделить основную цель на несколько конкретных задач (например, снижение размера экс­плуатационных затрат предполагает уменьшение числа работников, увеличение периодич­ности выполняемых работ, снижение издержек при техническом обслуживании);

— установить конкретные сроки достижения заданных показателей.

Составляя бизнес-план, собственники жилья приобретают инструмент контроля и управ­ления, позволяющий обеспечить планомерное управление общим имуществом кондоминиу­ма и жилищно-коммунальным обслуживанием. Структура и содержание бизнес-плана, дета­лизация его отдельных разделов определяются размерами и возможностями формируемого кондоминиума, потенциалом, а также перспективами дальнейшего развития создаваемого или уже созданного земельно-имущественного комплекса.