double arrow

Организационно-производственная структура ЖКК

Важнейшим фактором повышения эффективности управления ЖКК является упорядоче­ние организационных структур управления. Развитие договорных (конкурентных) отношений в сфере управления жилищным фондом и систем его коммунального жизнеобеспечения в му­ниципальном образовании является основой перехода от административных методов управ­ления к экономическим за счет разделения ответственности:

- собственника жилищного фонда - за содержание своего имущества, определение целей управления им и источников финансирования поставленных целей;

- управляющей жилищной организации - за планирование и организацию работ, обеспе­чивающих реализацию поставленных целей;

— подрядных.

При проектировании организационной структуры управления предприятий ЖКК необходимо учитывать следующие требования:

- обеспечение непрерывности и стабильности процесса предоставления ЖКУ;

- сохранение полной управляемости управляющей жилищной организации на период реор­ганизации предприятия ЖКК;

- обеспечение условий преемственности в деятельности органов социальной защиты;

- использование накопленного технико-технического, информационного, технического, кадрового и организационного потенциалов;

- правовое, финансовое, информационное, кадровое организационное обеспечение предла­гаемой реорганизации в условиях недостаточной проработки нормативно-правовой базы всех иерархических уровней управления (макро-, мезо- и микроуровней);

- регулирование муниципальной администрацией процесса перехода к новым формам уп­равления;

- обеспечение открытости проводимой реорганизации и повышение самостоятельности населения в выборе управляющих организаций.

С учетом различного уровня развития рыночных отношений в муниципальных образова­ниях организационные структуры управления жилищным фондом с системами коммуналь­ного жизнеобеспечения сводятся к трем принципиальным моделям по организации управления:

1. Все функции по управлению ЖКК выполняются соответствующими муниципальными унитарными предприятиями или государственными унитарными предприятиями по согласова­нию с комитетами по управлению муниципальным имуществом (МУП ЖКК, КУМИ) - производственно-техническими объединениями (ГУП ПТО), входящими в состав органов управления администрации муниципального образования и объединяющим в одном лице заказчика и подрядчика.

2. Создается жилищно-коммунальная организация, осуществляющая функции заказчика по всем видам жилищного и коммунального обслуживания — служба единого заказчика — на основе рационального разделения функций между собственником основных фондов ЖКК и организациями, привлеченными для управления и обслуживания принадлежащего ему жи­лищного фонда и организации предоставления жилищно-коммунальных услуг;

— формируются специализированные управляющие компании по привлечению инвестиций для финансирования модернизации и реконструкции объектов инженерной инфраструктуры, энергосервисные компании по реализации ресурсосберегающих проектов и другие.

Разделение функций заказчика и подрядчика в современных условиях при управлении жилищным фондом осуществляется на основе создания единых служб заказчика или путем создания товариществ собственников жилья (ТСЖ).

К основным факторам, характеризующим конкретные условия деятельности по управле­нию жилищным фондом в муниципальном образовании, и влияющим на параметры органи­зационной структуры, относятся: фактические и прогнозные объемы работ и услуг, опреде­ляемые количественными характеристиками; размеры общей площади и техническое состоя­ние жилищного фонда и систем его инженерного обеспечения; рассредоточенность жилищ­ной инфраструктуры; формы собственности и другие факторы.

Структурные рыночные преобразования в ЖКК муниципального образования связаны с коренным изменением функций органов власти и управления. Создание рынка работ и услуг в сфере управления и обслуживания жилищного фонда и объектов инженерной инфраструк­туры, публичные конкурсные процедуры отбора управляющих организаций и подрядчиков базируются на принятии нормативно-правовых документов, определяющих «правила игры», обеспечивающие эффективное функционирование ЖКК и направленные на формирование договорных отношений и развитие конкурентной среды.

В основу построения эффективной структуры управления жилищным и коммунальным комплексами должно быть положено рациональное разделение функций между собственником (или организациями, уполномоченными выступать от лица собственника), профессио­нальной управляющей организацией, подрядными жилищно-эксплуатационными и комму­нальными ресурсно-снабжающими организациями.

Структура управления ЖКК включает следующих участников:

— собственник, выделение и обособление функций которого является обязательным условием формирования эффективной системы управления ЖКК, независимо от размера муници­пального образования. Основными функциями органов местного самоуправления, как собственника жилищного фонда и инженерной инфраструктуры, должны являться:

— установление нормативно-технических требований, стандартов состояния жилищного фонда и инженерной инфраструктуры и качества предоставляемых ЖКУ;

— определение источников доходов и обеспечение необходимого уровня финансирования в соответствии с установленными стандартами эксплуатации;

— заключение договора с выбранной (на конкурсной основе) или созданной организацией на управление жилищным фондом и инфраструктурой;

— заключение договоров с населением на предоставление ЖКУ (в случае отсутствия прямых договоров с ресурсоснабжающей организацией).

Жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) — предприятия, выполняющие работы на подрядной основе по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту жилищного фонда. Жилищно-эксплуатационная организация может быть создана в организационно-правовой форме: хозяйственное общество, акционерное общество, хозяйственное товари­щество или муниципальное унитарное предприятие. Основы деятельности жилищно-эксплуатационных организаций (ст. 22 ЖК) определены, как обеспечение качественнной экс­плуатации жилищного фонда.

Обслуживание жилищного фонда определено как сфера для развития конкуренции, т. е. собственники жилья, включая органы местного самоуправления, юридические и физические лица, вправе самостоятельно определять организации для целей обслуживания жилых зда­ний.

Ресурсоснабжающие организации (РСО) — организации, поставляющие электроэнергию (энергорснабжающие), оказывающие услуги по водоснабжению (снабжению водой) и водо-отведению, поставляющие газ (газоснабжающие), оказывающие услуги по теплоснабжению и горячему водоснабжению (теплоснабжающие) путем присоединения к внутридворовой сети объекта жилой недвижимости организации-балансодержателя или гражданина.

Отношения по электро-, тепло-, водо-, газоснабжению между РСО и потребителями их продукции регулируются нормами § 6 главы 30 Гражданского кодекса, определяющими пра­вила заключения договоров, которые распространяются на отношения поставки ресурсов как юридическим, так и физическим лицам. В соответствии со ст. 4 Закона РФ «О естественных монополиях» данная деятельность по поставке газа, электрической и тепловой энергии, осу­ществляемая в отсутствие конкуренции в силу технологических особенностей производства, отнесена к деятельности субъектов естественных монополий, т. е. в соответствии со ст. 3 дан­ного Закона — к деятельности по удовлетворению спроса на различные виды энергии, потре­бителями которой являются юридические и физические лица.

Многоотраслевое предприятие ЖКХ представляет собой муниципальное унитарное пред­приятие жилищно-коммунального хозяйства (МУП ЖКХ), осуществляющее несколько видов деятельности, в том числе:

— электро-, тепло-, водоснабжение потребителей;

— оказание услуг водоотведения или очистки сточных вод;

— оказание услуг по содержанию и ремонту жилых зданий;

— выполнение работ для муниципальных нужд (благоустройство территорий муниципального образования, обслуживание объектов наружного освещения, содержание дорог и прочее);

— оказание услуг бытового потребления (услуги бань, прачечных; гостиничные услуги);

— содержание общежитии;

— оказание ритуальных услуг и прочие.

При осуществлении каждого вида деятельности предприятие обязано руководствоваться теми правовыми и нормативными актами, которые регулируют каждый из выполняемых ви­дов деятельности.

Профессиональная управляющая жилищная организация (далее — управляющая организа­ция) осуществляет предоставление жилищных и коммунальных услуг домовладельцам и нанимателям и обеспечение сохранности жилищного фонда. Муниципальная служба заказ в качестве управляющей организации может быть учреждена органом местного самоупр. ния (например, в форме муниципального унитарного предприятия или муниципальног рождения).

В соответствии с действующим законодательством товарищества имеют право:

- самостоятельно решить, каким способом будет осуществляться управление недвижи тью: силами правления или привлекаемых специалистов — профессионалов;

- нанять профессионального управляющего или/и управляющую организацию;

- заключать договоры с предприятиями ремонтно-эксплуатационными и специализиро ными любой организационно-правовой формы на предоставление услуг по обслуж нию, эксплуатации и ремонту жилого дома;

- привлекать, в т. ч. на конкурсной основе, подрядчиков на любые виды работ;

- контролировать выполнение работ служащими и подрядчиками и применять санкции;

- невыполнение или плохое качество в рамках договора.

В этих условиях важны рекомендации по оценке эффективности альтернативных сп< бов управления кондоминиумами с учетом практики финансово-хозяйственной деятелы ти ТСЖ, которые должны включать:

— сбор учетной информации о доходах и расходах бюджета ТСЖ при различных способах равления и их анализ с учетом состояния имущественного комплекса;

— расчеты удельных показателей и их оценку, классификацию кондоминиумов по показ, лям финансово-хозяйственной деятельности и способам управления кондоминиумами

— обоснование методических подходов к системе показателей и оценке эффективности личных способов управления на основе построения модели управления кондоминиума

— разработку рекомендаций по оптимизации управления и обслуживания на основе упра! ния объектами кондоминиума;

— бизнес-планирование как инструмент формирования и реализации стратегии управления кондоминиумом.

Информационно-вычислительные или единые расчетно-кассовые центры (ЕРКЦ), со­здаваемые в виде коммерческих организаций (муниципальных унитарных предприятий, хо­зяйственных и акционерных обществ, хозяйственных товариществ) как специализированные организации, осуществляют деятельность по сбору и расчету платежей граждан за ЖКУ там, где управление жилищным фондом осуществляет одна управляющая организация. ЕИРЦ мо­жет быть создан как структурное подразделение этой организации.

Подрядные организации и предприятия в сфере коммунального хозяйства осуществляют деятельность по:

— санитарной очистке территории;

— содержанию дорожного хозяйства, уличного освещения;

— банно-прачечного и гостиничного хозяйства, ритуальных услуг.

Данные направления деятельности имеют определенные особенности, состоящие в об­щественном характере предоставляемых работ, когда заказчиком на их выполнение выступает муниципальное образование, а также в отсутствие прямых платежей населения по некоторым выполняемым работам (например, уличное освещение, содержанию дорог, парков и т. д.).

Основными функциями и задачами подрядных организаций в этой сфере является:

— содержание в надлежащем техническом состоянии улиц, площадей, придомовых территорий в соответствии с требованиями к организации транспортного и пешеходного движения;

— качественная и своевременная уборка, санитарная очистка территории;

— озеленение и освещение территории по установленным нормативам;

— сбор, вывоз и утилизация бытовых и производственных отходов;

— улучшение качеств содержания и дизайна объектов рекреации (платежей, культурно- тор­говых и развлекательных сооружений, мест отдыха населения), стоянок автотранспорта, рекламы, урн и т. д.;

— развитие и повышение стандартов обслуживания в гостиничном и банно-прачечном хо­зяйстве;

— обеспечение ритуального обслуживания.


Сейчас читают про: