double arrow

Движимые и недвижимые вещи: понятия и особенности


Важное юридическое значение имеет деление вещей на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК РФ). Деление вещей на недвижимые и движимые ведущие свою историю еще из Римского права, основана на естественных свойствах объектов гражданских прав.

Граница между недвижимыми и движимыми вещами в разных странах проходит не одинаково. Например в США - земная кора и все что крепко связано с ней - недвижимость. Движимость - вещь, которая может следовать за собственником.

В Российской Федерации в соответствии со ст. 130 ГК РФ отнесение вещей к категории недвижимых связанно с использованием двух критериев:

-первый - материальный, степень связи этих вещей с землей;

-второй - юридический - отнесение законом тех или иных вещей к разряду недвижимых.

Наличие любого из этих критериев является достаточным. Материальный критерий используется для отнесения к недвижимости двух видов вещей.

Кнедвижимости закон относит земельные участки, участки недр и все вещи, прочно связанные с землей, т. е. неотделимые от нее без несоразмерного ущерба на хозяйственному назначению (жилые дома и другие здания и сооружения, многолетние насаждения и леса, обособленные водные объекты и т. п.). То есть, под первый критерий подпадает все то что отделено от земли физически быть не может.




Второй вид объектов это вещи которые могут отделены от земли физически, но это приведет к несоразмерному ущербу использования их по назначению. Жилищное законодательство относит к объектам недвижимости квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 3акона “Об основах федеральной жилищной политики”). Помимо жилья, это леса, многолетние насаждения, не предназначенные для проживания здания, сооружения.

Кроме того, к недвижимым вещам закон может отнести и иное, аналогичное по сути имущество. Например, воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты (искусственные спутники, орбитальные станции, космические корабли) и некоторое иное имущество.

Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но специально, но и специально предназначены для этого.

Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам, в ГК РФ не является исчерпывающим. Законодатель может признавать недвижимыми вещами и другие предметы.

Особенности обращения недвижимости является требование о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею.(ст. 131 ГК РФ) ( См.: Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним (СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594). Аналогичная регистрация, осуществляемая до введения в действие данного Закона различными органами (см. п. 14 Ука: Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 “О дополнительных мерах по развита ипотечного кредитования” // СЗ РФ. 1996. № 10. Ст. 880), сохраняет юридически силу, как и приобретенные до этого момента без регистрации права на недвижимою которые могут быть зарегистрированы по желанию их обладателей (п. 1 ст. 6 Закона)).



Такая регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством (публичной властью) возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость и служит единственным доказательством существования зарегистрированных прав. Эти права могут быть оспорены только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат вещные права, а также права аренды и доверительного управления и сделки с земельными участками, участками недр или обособленными водными объектами, лесами и многолетними насаждениями, зданиями, сооружениями, жилыми помещениями, предприятиями и кондоминиумами как имущественными комплексами. Регистрация осуществляется учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимость в Едином государственном реестре и удостоверяется выдачей свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимость, имеют открытый характер и могут быть предоставлены любому лицу по любому объекту недвижимости. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в суд.



С другой стороны, следует помнить, что отсутствие обязательной государственной регистрации некоторых тесно связанных с землей объектов, например незавершенного строительства, порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости (ср. абз. 1 п. 1 ст. 130 и ст. 219 ГК РФ; ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Таким образом, слушателям следует уяснить , что к недвижимым по общему правилу относятся вещи, прочно связанных с землей не только физически, но и юридически, поскольку их использование по прямому назначению невозможно в отсутствие каких-либо прав на соответствующий земельный участок.

Также слушатели не должны смешивать государственную регистрацию прав на недвижимость, имеющую гражданско-правовое значение, с кадастровым и иным техническим учетом (инвентаризацией) отдельных видов недвижимости, имеющей фискальное или иное публично-правовое значение. Такая регистрация или учет осуществляются наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость (п. 2 ст. 131 ГК РФ), однако не имеют правопорождающего значения и не влияют на действительность совершенных сделок.

Государственная регистрация недвижимых вещей и сделок с ними составляет основную особенность их правового режима. Эта особенность вызвана прежде всего юридическими причинами, а не только естественными свойствами данных объектов оборота. В связи с этим закон распространяет режим недвижимости на некоторые объекты, “движимые” в естественно-физическом смысле, например на воздушные и морские суда и космические объекты (они подлежат государственной регистрации в особых реестрах в соответствии со специальными правилами).

Действующий гражданский закон в большинстве случаев не требует нотариальной формы сделок с недвижимостью наряду с их государственной регистрацией, ибо это без необходимости усложнило бы процедуру их совершения и привело бы к неоправданным дополнительным затратам для участников. Вместе с тем во многих ситуациях он предусматривает и иные особенности правового режима недвижимости в сравнении с движимыми вещами (например, при обращении взыскания на заложенное имущество, при определении объема правомочий унитарных предприятий на закрепленное за ними имущество публичного собственника и др.).

Не относятся к недвижимости (и, следовательно, не требуют регистрации своего правового состояния) вещи, хотя и обладающие значительной ценностью, но не связанные с землей и не признаваемые в качестве недвижимости законом. Например, при продаже “дома на снос” объектом сделки в действительности является не дом, а совокупность стройматериалов, из которых он состоит, и которая сама по себе не имеет связи с землей. Все это -движимые вещи. Как указывает закон, движимыми признаются любые вещи, не отнесенные им к недвижимости (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

Законом может быть установленагосударственная регистрациясделокс определенными видами движимых вещей (п. 2 ст. 164 ГК РФ), например с некоторыми ограниченными в обороте вещами. В этом случае она имеет правопорождающее значение и влияет на действительность соответствующих сделок (хотя и не превращает движимые вещи в недвижимые, ибо последние должны быть признаны в этом качестве законом). Ее также не следует смешивать с технической регистрацией некоторых движимых вещей, например автомототранспортных средств или стрелкового оружия в соответствующих органах внутренних дел. Такая регистрация может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах Государственной автомобильной инспекции), но не на их возникновение, изменение или прекращение (в частности, на право собственности на автомобиль).

Особой разновидностью недвижимости являются комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. К ним относятся кондоминиумы (ч. 8 ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики; ч. 5 ст. 1, ст. 5 Закона о товариществах собственников жилья) и предприятия (см. ст. 132 ГК РФ).

Особенность юридического режима кондоминиума составляет невозможность для собственника жилого помещения произвести отчуждение своей доли в общем имуществе кондоминиума отдельно от права собственности на находящееся в нем же жилое помещение (п. 3 ст. 8 Закона о товариществах собственников жилья), как, впрочем, и наоборот.

Особым видом (объектом) недвижимости является предприятие.

В гражданском законодательстве термин “предприятие” применяется в двух различных смыслах.

Предприятием называется юридическое лицо - субъект гражданского права (ст. ст. 48, 56, 113-115 ГК РФ) РФ . В этом списке предприятие подлежит государственной регистрации как субъект предпринимательской деятельности, выступает как сторона договора во многих отношениях.

Предприятием называется и имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ).

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье и продукцию; право требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Изъятие из имущественного комплекса какого-либо из этих объектов должно быть специально предусмотрено законом или договором.

Предприятие выступает в качестве объекта различных сделок. Чаще всего речь идет о его продаже, главным образом в связи с осуществленной приватизацией или продаже государственных предприятий - должников на основе конкурса. При продаже предприятия - должника за ним сохраняется статус юридического лица.

Особым объектом права может выступать не только само предприятие в целом, но и его часть. В данном случае существенным условием совершаемой сделки служит перечень имущества, входящего в эту часть.

Таким образом, несмотря на то, что термин “предприятие” используется в нашем законодательстве и для обозначения некоторых видов юридических лиц - субъектов гражданского права, в нормальном имущественном оборотепредприятия являются объектами, а не субъектами права.







Сейчас читают про: