Ошибки выборки. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости. Статистический метод.

Данный метод основан на выборочном статистическом наблюдении,т.е подборе объектов аналогов частично представляющих предложение на рынке недвижимости по аналогичным объектам. То есть выборочное наблюдение,такое наблюдение, при котором обследуются не все еденицы,а только некоторая их часть (т.е рынок недвижимости является непрозрачным рынком, следовательно учесть реальный объем сделок и параметры сделок на всем рынке невозможно)

Виды выборок:

- случайная (рентомизированная)-отбирается случайное количество изучаемых объектов по всем зонам исследования заданного типа

- механическая-отбирается равное количество объектов до заданного количества по всем зонам исследования вне зависимости от особенностей зоны.

- систематическая -отбирается из каждой зоны количество объектов заданного типа, пропорциональное нахождению в этой зоне объектов именно этого типа.

Обобщающие характеристики выборки:

Средняя величина (обобщенная количественная характеристика, показывающая типичный уровень массива данных)

Средняя арифметическая

средняя гармоническая (средняя взвешенная)

Средняя взвешенная удобна для интервальных рядов и при исследовании сгруппированных данных.

Средняя геометрическая

Данная величина используется при работе с индексами, а также временной оценки изменения относительных показателей.

Размах вариации в исследуемой группе

R = X_max - X_min

Среднее линейное отклонение

дисперсия

среднее квадратичное отклонение

коэффициент вариации

Относительная величина, показывающая однородность данных в массиве или группе, если, то массив однороден. Если, то массив неоднороден.

Так как наблюдение не сплошное,а выборочное,то его результаты имеют по разным причинам отклонение в сторону завышения или уменьшения результата от истинных.

Виды ошибок.

ошибки репрезентабельности-данный вид ошибок получается из-за ошибки с выбором способа наблюдения

ошибка регистрации

Ошибки так же подразделяются

случайные

систематические

- погрешность округления

- использование неправильной функции

Расчет ошибки выборки –

случайной,повторной.

(применяется при повторном отборе)

n - количество элементов отобранных в группе

(применяется при бесповторном отборе)

N- общее количество элементов

n – количество элементов в группе

Расчет ошибки выборки дает возможность произвести расчет доверительного интервала по заданной вероятности (точности исследований)

Расчет границ доверительного интервала.

Теория гласит, что любое значение с заданной точностью должно находится в пределе:

- ошибка выборки

t – справочное, табличное значение величины критерия Стьюдента

1. - вероятность нахождения изучаемого объекта в заданных границах размерного интервала. Определяется точностью исследования.

2. М – показатель количества степеней свободы объекта

М = (n-1)(l-1)

n – Количество элементов в группах

l – количество групп

Исследование связей между признаками

Связи бывают двух типов:

- функциональная. При данном типе связи прослеживается четкая зависимость между влияющими признаками(площадь, расположение, этаж, состояние, район)При таком виде связей в большинстве случаев возможно построить уравнение моделирующее процесс, то есть спрогнозировать изменение признака.

- статистическая. Наблюдается лишь небольшая зависимость результата от изученных факторных признаков. При данном виде связи уравнение будет лишь будет в известной степени меньше или равно 25 %,отражает развития изучаемого явления.

Силу связи и ее направленность можно установить различными методами.

1)Коэффициент Спирмента-данный коэффициент позволяет установить факт наличия или отсутствия связей и с низкой степенью точности –силу связи

n – количество совпадающих знаков

m – количество несовпадающих знаков

Если К стремиться к 0,то связи нет.

Если К приближенно равен 1,то связь есть.

2)Сопоставительные таблицы. Данный вид исследования позволяет прикидочно установить наличие или отсутствие связи,сопоставляя графики и диаграммы.

3)Коэффициент корреляции.(парный)

Он позволяет оценить

-наличие или отсутствие связи

-силу связи

-направленность связи