2014-02-12
906
Природные условия региона
5.1 – климатическое и экономическое положение (благоприятность внешней среды)
5.2 - степень развития инфраструктуры
Профессиональные участники рынка недвижимости и их виды деятельности.
| Участник | Деятельность |
| Брокер | Брокерская деятельность |
| Оценщик | Оценка |
| Девелопер | Развитие объектов |
| редевелопер | Реконструкция |
| Финансовый банкир и прочие кредиторы | Кредитование, финансирование |
| Управляющий недвижимостью | Управление недвижимостью |
| Проектировщик и строитель | Проектирование, строительство |
| Страховщик | Страхование |
| Юрист | Юридическое сопровождение, юридические консультации |
| Финансовый аналитик | Анализ инвестиций |
| Игрок фондового рынка | Оборот ценных бумаг |
| Аналитик | Анализирует рынок недвижимости |
| Маркетолог, специалист по рекламе | Маркетинг, реклама, пиар |
| Специалист по информационным технологиям | Информационные технологии |
| Исследователь по направлениям рынка недвижимости | Исследование рынка недвижимости |
| Образовательное учреждение | Образование и повышение квалификации |
| СМИ | |
| риэлтор | Проводит операции на рынке недвижимости, предусмотренные законодательством |
Инфраструктура любого рынка недвижимости формируется по следующим направлениям:
1. Социальное направление. Законодательная и нормативная базы и система контроля за управлением.
2. макрорыночное (методологическое) направление.
-развивается система мониторинга
-создаются институты управления (государственные, подгосударственные)
-создаются образовательные учреждения
-создаются некоммерческие и коммерческие организации контроля исследований.
3. инженерно-техническое направление
Исследование рынка недвижимости – вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решение о проведении тех или иных операций с недвижимостью, финансовыми и прочими активами на рынке.
Предметы исследования рынка:
-ценовая ситуация рынка по типам объекта, включая стоимость конкретных объектов.
-коньюктура спроса и предложения
-активность рынка, объем операций на рынке.
-ликвидность объектов
-доступность объектов и платежеспособность
-эффективность инвестиций и в том числе инвестиционных проектов
Структура целей и этапов анализа рынка недвижимости
| Цели | |||
| Анализ ценовой ситуации | Анализ состояния рынка | Анализ доступности и ликвидности жилья | Анализ эффективности инвестиций |
| Задачи (этапы) анализа | |||
| Производится типизация объектов недвижимости | Состояние и состав жилого фонда | Демография, обеспеченность жильем | Цены на объекты-аналоги |
| Влияние параметров на цену | Состояние приватизированного и нового фонда | Цены | Прогноз цен на инвестиции |
| Влияние расположения объекта на цену | Законодательная и нормативная база | Доходы, потребность и спрос | Макроэкономические параметры |
| Оперативная оценка стоимости | Корпоративная деятельность | Оперативная оценка доступности | Затраты на проектирование |
| Состояние рынка | Предложение, спрос, сделки | Оценка ликвидности | Поток доходов |
| Экономическая и макроэкономическая ситуация | Цены | Микроэкономическая ситуация | Налоги и отчисления |
| Прогнозирование стоимости | Прогнозирование состояния рынка | Прогнозирование доступности объекта и ликвидности | Прогнозирование инвестиций |
Для обеспечения комплексности исследования рассчитывают оперативный набор показателей состояния рынка, которое характеризует:
-ценовая ситуация
-цена сделки купли-продажи.
а)на первичном рынке
б)на вторичном рынке
С разделением по районам города и построением соответствующих диаграмм. Для каждого района рассчитывается доверительный интервал.
-соотношение числа предложений о купле и продаже объектов.
-активность рынка. Число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на рынке города, отнесенная к объему предложения спроса или общему объему подобных объектов.
-Ликвидность объектов. Среднее время экспозиции или корректировки цены объекта до момента продажи или снятия с продажи, или повторной корректировки цены.
В ходе исследования решаются задачи:
Анализ и оценка текущего состояния показателей.
Исследование динамики показателей.
совместное исследование динамики показателей
выявление факторов, влияющих на эти показатели
прогнозирование тенденций изменения показателей
Сведения о рынке заносятся в стандартные формы.
Форма ноль-первичные данные описания объекта недвижимости.
Форма 1-данные о рынке, дифференцированного по объектам, зонам и районам города.
Форма 2-данные о рынке, обобщенные по совокупности типов и территории города.
Форма 3-данные о районах города, влияющие на показатели рынка недвижимости.
