Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости

Природные условия региона

5.1 – климатическое и экономическое положение (благоприятность внешней среды)

5.2 - степень развития инфраструктуры

Профессиональные участники рынка недвижимости и их виды деятельности.

Участник	Деятельность
Брокер	Брокерская деятельность
Оценщик	Оценка
Девелопер	Развитие объектов
редевелопер	Реконструкция
Финансовый банкир и прочие кредиторы	Кредитование, финансирование
Управляющий недвижимостью	Управление недвижимостью
Проектировщик и строитель	Проектирование, строительство
Страховщик	Страхование
Юрист	Юридическое сопровождение, юридические консультации
Финансовый аналитик	Анализ инвестиций
Игрок фондового рынка	Оборот ценных бумаг
Аналитик	Анализирует рынок недвижимости
Маркетолог, специалист по рекламе	Маркетинг, реклама, пиар
Специалист по информационным технологиям	Информационные технологии
Исследователь по направлениям рынка недвижимости	Исследование рынка недвижимости
Образовательное учреждение	Образование и повышение квалификации
СМИ
риэлтор	Проводит операции на рынке недвижимости, предусмотренные законодательством

Инфраструктура любого рынка недвижимости формируется по следующим направлениям:

1. Социальное направление. Законодательная и нормативная базы и система контроля за управлением.

2. макрорыночное (методологическое) направление.

-развивается система мониторинга

-создаются институты управления (государственные, подгосударственные)

-создаются образовательные учреждения

-создаются некоммерческие и коммерческие организации контроля исследований.

3. инженерно-техническое направление

Исследование рынка недвижимости – вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решение о проведении тех или иных операций с недвижимостью, финансовыми и прочими активами на рынке.

Предметы исследования рынка:

-ценовая ситуация рынка по типам объекта, включая стоимость конкретных объектов.

-коньюктура спроса и предложения

-активность рынка, объем операций на рынке.

-ликвидность объектов

-доступность объектов и платежеспособность

-эффективность инвестиций и в том числе инвестиционных проектов

Структура целей и этапов анализа рынка недвижимости

Цели
Анализ ценовой ситуации	Анализ состояния рынка	Анализ доступности и ликвидности жилья	Анализ эффективности инвестиций
Задачи (этапы) анализа
Производится типизация объектов недвижимости	Состояние и состав жилого фонда	Демография, обеспеченность жильем	Цены на объекты-аналоги
Влияние параметров на цену	Состояние приватизированного и нового фонда	Цены	Прогноз цен на инвестиции
Влияние расположения объекта на цену	Законодательная и нормативная база	Доходы, потребность и спрос	Макроэкономические параметры
Оперативная оценка стоимости	Корпоративная деятельность	Оперативная оценка доступности	Затраты на проектирование
Состояние рынка	Предложение, спрос, сделки	Оценка ликвидности	Поток доходов
Экономическая и макроэкономическая ситуация	Цены	Микроэкономическая ситуация	Налоги и отчисления
Прогнозирование стоимости	Прогнозирование состояния рынка	Прогнозирование доступности объекта и ликвидности	Прогнозирование инвестиций

Для обеспечения комплексности исследования рассчитывают оперативный набор показателей состояния рынка, которое характеризует:

-ценовая ситуация

-цена сделки купли-продажи.

а)на первичном рынке

б)на вторичном рынке

С разделением по районам города и построением соответствующих диаграмм. Для каждого района рассчитывается доверительный интервал.

-соотношение числа предложений о купле и продаже объектов.

-активность рынка. Число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на рынке города, отнесенная к объему предложения спроса или общему объему подобных объектов.

-Ликвидность объектов. Среднее время экспозиции или корректировки цены объекта до момента продажи или снятия с продажи, или повторной корректировки цены.

В ходе исследования решаются задачи:

Анализ и оценка текущего состояния показателей.

Исследование динамики показателей.

совместное исследование динамики показателей

выявление факторов, влияющих на эти показатели

прогнозирование тенденций изменения показателей

Сведения о рынке заносятся в стандартные формы.

Форма ноль-первичные данные описания объекта недвижимости.

Форма 1-данные о рынке, дифференцированного по объектам, зонам и районам города.

Форма 2-данные о рынке, обобщенные по совокупности типов и территории города.

Форма 3-данные о районах города, влияющие на показатели рынка недвижимости.