Принцип зависимости

Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия) гласит: раз­личные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объ­екта недвижимости. Эти факторы, в зависимости от степени их влия­ния на тот или иной объект, подразделяются на основные и дополни­тельные; в зависимости от сферы влияния - на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические. В свою очередь экономические факторы могут быть также дифференцированы по различным критериям: финан­совым, нормативным и другим.

Во всех случаях местоположение - основной фактор, влияю­щий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости. К основным факторам относится также близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя): дорогам, торговым и культурным центрам и пр., т. е. оценщику необходимо установить, как потоки доходов связаны с рынком пользователя. Два этих фактора - местоположение объекта и связь его с рынком пользователя - в совокупности составляют понятие " экономическое местоположение недвижимости ". Этот сум­марный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Необходимо выявить и измерить влияние факторов внешней среды на:

· стоимость оцениваемого объекта недвижимости и сделать соответствующие корректировки этой стоимости, используя метод сравнитель­ного анализа продаж;

· величину денежного потока, используя доходный подход;

· уровень затрат при определении восстановительной стоимости или стоимости замещения, используя затратный подход.

Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточно хорошо исследована на рынке жилья, но менее изучена в других секторах рынка недвижимой собственности и поэтому требует к себе соответствующего внимания.

Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей, которые измеряются (оцениваются) затратами времени и денежных средств и/или расстоянием. Рассматривая влияние одного из региональных факторов на стоимость недвижи­мости, например дачи, в частности ее расположения в живописном ме­сте (рядом с озером), можно попытаться измерить это влияние путем сравнения оцениваемой дачи с аналогичной, но в менее привлекатель­ной местности. Разница в стоимости этих объектов и будет характери­зовать взаимосвязь между фактором - живописное местоположение объекта - и его стоимостью в денежном выражении.