Состав участников инвестиционной деятельности регламентирован Законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности» (от 1.08.91 г.).
Объектами (в которые вкладываются средства) инвестиционной деятельности могут быть:
а) вновь создаваемые или модернизируемые основные фонды;
б) оборотные средства;
в) ценные бумаги;
г) целевые денежные вклады;
д) научно-техническая продукция;
е) интеллектуальные ценности;
ж) другие объекты собственности и имущественные права.
Таким образом, строители могут профессионально участвовать в первом (основном) виде инвестиционного процесса, реализуемом в ходе строительства.
Субъекты - те, кто осуществляют инвестиционную деятельность. Их можно разделить на 2 группы:
-инвесторы;
-участники.
Инвесторы являются главными субъектами инвестиционной деятельности.
Инвестор – юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложение собственных, привлеченных или заемных средств в создание или воспроизводство основных фондов. Инвестор может выступать в роли заказчика, кредитора, покупателя строительной продукции, а также выполнять функции заказчика и застройщика. Инвестор самостоятельно определяет объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций, определяет организационные формы строительства и привлекает на договорной основе юридических и физических лиц, необходимых ему для реализации инвестиционного проекта, а также вступает в финансово-кредитные отношения с другими участниками инвестиционного процесса. Инвестор передает застройщику право распоряжаться выделенными средствами.
Инвесторами могут быть:
-органы по управлению государственным имуществом;
-другие государственные органы (например, министерства);
-юридические лица;
-физические лица;
-иностранные государства, иностранные физические и юридические лица;
-международные организации.
Участники инвестиционной деятельности могут выступать в ролях:
-заказчиков (по поручению инвесторов);
-застройщиков;
-исполнителей работ (например, строительные организации);
-поставщиков;
-банковских, страховых и посреднических организаций, инвестиционных бирж и т.д.;
-пользователей объектов инвестиционной деятельности;
-других качествах.
Заказчик – юридическое или физическое лицо,принявшее на себя функции организации и управления финансовым проектом строительства объекта.
Застройщик – инвестор или иное юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором реализовать инвестиционный проект по капитальному строительству. Застройщик обладает правами на земельный участок под застройку, он является землевладельцем. Заказчик, в отличие от застройщика, лишь использует земельный участок под застройку на правах аренды. Застройщик на основании договора с инвестором распоряжается его денежными средствами для финансирования возведения объектов. Для организации строительства застройщик выдает исходные данные для разработки проектно-сметной документации, выдает заказ на ее разработку, заключает договора строительного подряда на выполнение строительно-монтажных и пусконаладочных работ. Застройщик осуществляет технический надзор за соблюдением норм и правил при производстве СМР, приемку промежуточных и законченных работ и подготовку объектов для сдачи в эксплуатацию.
Подрядчик – организация, осуществляющая по договору подряда строительство объекта. Подрядчик должен иметь лицензию на осуществление им тех или иных видов деятельности.
Генеральный подрядчик – организация, осуществляющая по договору подряда строительство, отвечающая перед заказчиком за возведение объекта в полном соответствии с условиями договора, проектно-сметной документации и строительными нормами и правилами. Он привлекает к выполнению отдельных видов СМР субподрядные организации и несет ответственность за уровень и качество выполненных специализированных работ в течение гарантийного срока после ввода объекта в эксплуатацию.
Проектировщик – проектная, проектно-изыскательская и научно-исследовательская организация, осуществляющая разработку проекта объекта строительства.
В капитальном строительстве принимает участие большое количество субъектов.
Инвестор, заказчик, застройщик заинтересованы в минимизации капитальных вложений, сокращении сроков строительства с целью ускорения ввода объекта в эксплуатацию и получения прибыли от вложенных средств. Подрядчик также заинтересован в максимизации прибыли. Это может быть достигнуто за счет сокращения затрат на строительство, что совпадает с целью инвестора, заказчика и застройщика. В то же время подрядчик заинтересован в удорожании строительства в погоне за доходом и прибылью, что противоречит интересам инвестора. Поэтому важное значение имеет выбор организационных форм строительства и регулирование взаимоотношений между участниками.
Отношения между конкретными субъектами регулируются договором (контрактом), заключённым между ними.
Договор подряда на строительство объекта оформляется и заключается в соответствии с руководством по составлению договоров подряда на строительство в РФ. В соответствии с этим руководством могут быть заключены генеральные, прямые и субподрядные договора.
Генеральный договор заключается подрядной организацией с заказчиком на всю стоимость работ по стройке в целом. При этом строительно-монтажная организация должна иметь лицензию на осуществление функций генерального подрядчика. При наличии такой лицензии генподрядчик может по согласованию с заказчиком привлекать для выполнения различных видов работ субподрядные организации, с которыми генподрядчик заключает субподрядные договора.
Прямой договор заключается подрядной организацией на выполнение определенного вида работ. По прямому договору с заказчиком каждый подрядчик несет ответственность по своим прямым обязательствам.
Наряду с договором подряда заключается договор между инвестором и застройщиком, с которого начинается процесс реализации инвестиционного проекта.