double arrow

Билет 2. 1. ТЭО инвестиционных проектов, назначение, состав, порядок разработки и утверждения.ТЭО – основной документ на стр-во объекта

1. ТЭО инвестиционных проектов, назначение, состав, порядок разработки и утверждения. ТЭО – основной документ на стр-во объекта. На основе ТЕО готовится тендерн. Документ-ия и проводят подрядные торги закл-ют договораподряда, открывают финансирование стр-ва и разрабатывание рабочей документации. Подготовка технико-экономического обоснования представляет со­бой детализацию решений, отраженных в Обосновании инвестиций, и уточнение основных технико-экономических показателей намечаемой деятельности. В ТЭО содержится обоснование намечаемого строительства предпри­ятия в части его мощности, номенклатуры и качества продукции, кооперации производства, обеспечения сырьём, материалами, полуфабрика­тами, топливом, электрической и тепловой энергией, водой, трудовыми ресурсами, а также выбора наиболее эффективных технических реше­ний по строительству и эксплуатации. В ТЭО должны быть определены расчетная стоимость строитель­ства и основные технико-экономические показатели предприятия. При разработке ТЭО следует исходить из того, что расчетная стоимость строительства, согласованная с подрядной организацией, предусмот­ренная в утвержденном ТЭО может выступать лимитом на весь период проектирования и строительства. Технико-экономическое обоснование по своему содержанию очень близко к бизнес-плану и отличается в основном лишь степенью детали­зации - при подготовке бизнес-плана происходит более детальная про­работка основных аспектов осуществления проекта. Формат технико-экономического обоснования (перечень разделов и их содержание) различается в зависимости от отраслевой специфики, масштаба проекта, а также лица, для которого производится подготовка данного документа. Тем не менее, на основе международного и отечест­венного опыта подготовки ТЭО можно сформулировать несколько клю­чевых вопросов, которые должны быть рассмотрены при подготовке это­го документа: 1. Анализ рынка и выработка стратегии маркетинга (анализ эконо­мической ситуации и рыночной конъюнктуры, исследование рынка, вы­работка основ проектной стратегии и формирование концепции марке­тинга). 2. Сырье и комплектующие материалы (спецификация потребно­стей в материалах, анализ доступности ресурсов, выработка стратегии поставок, оценка издержек на сырье и комплектующие изделия). 3. Анализ месторасположения и влияния на окружающую среду (включая окончательный выбор расположения, выбор строительной площадки, оценку издержек на природоохранные мероприятия). 4. Разработка инженерной части проекта и технологии (формирование производственной программы и определение производственной мощности, выбор технологии, приобретение и передача технологии, детальный план и инженерные основы проекта, выбор оборудования, планирование строительно-монтажных работ, оценка инвестиционных издержек). 5. Выработка системы управления, оценка организационных и накладных расходов (выработка организационной структуры, организационное проектирование, калькуляция издержек). 6. Трудовые ресурсы (определение потребностей в трудовых ресурсах, определение издержек - оценка издержек по найму, подготовке переподготовке кадров). 7. Планирование процесса осуществления проекта (этапы процесса реализации, разработка графика реализации). 7. Финансовый анализ и оценка инвестиций. Разделы ТЕО: 1. общая поясн. Докум-ция 2. ген. План и транспорт 3. технолог. Решения 4. упр. Произв-ом, предпр-ем, орг-ция усл-й и охраны труда. 5. архитек-строит. Решения 6. инжин. Оборуд-е, сети и системы 7. орг-ия стр-ва 8. охр. Окр. Среды9. инженерно-технич. Мер-тия по ГО и ЧС 10. сметная док-ция 11. эфф-сть инв-ций.

2. Структуры и методы управления реализацией инвестиционных проектов. У правление инвестиционным проектом – это процесс управления финансовыми, материальными, людскими ресурсами на протяжении всего цикла осуществления проекта с помощью современных прогрессивных методов управления в целях обеспечения максимальной экономической и социальной эффективности инвестиционных вложений. При управлении реализацией проектов могут иметь место 3 подхода: При функциональном подходе предусматривается использование существующей линейно-функциональной структуры управления предприятием. Работы по управлению реализацией проекта распределяются между действующими функциональными подразделениями аппарата управления. Руководители этих подразделений обеспечивают выполнение поручаемых им заданий и несут ответственность за качество и результаты выполнения, а ведущий менеджер проекта осуществляет общую координацию выполнения заданий и работ. Сущность проектного подхода к построению структуры управления реализацией проекта состоит в создании самостоятельной команды, которой руководит менеджер проекта, а руководители функциональных отделов непосредственно не участвуют в управлении реализацией проекта, при этом их служебное влияние не распространяется на персонал этой структуры. При матричной структуре все сотрудники аппарата управления предприятия в соответствии со своей специальностью и квалификацией на определенных стадиях реализации проекта могут привлекаться к данной работе, а ведущий менеджер имеет возможность привлекать и более целесообразно использовать нужных специалистов. Практика выделяет три разновидности матричной структуры управления: При слабой матрице менеджер отвечает за координацию работ, но имеет ограниченные полномочия по распоряжению специалистами. При сбалансированной матрице менеджер координирует все работы по управлению реализацией и несет равную ответственность вместе с руководителями функциональных отделов и служб. При жесткой матрице менеджер несет полную ответственность за ход и итоги реализации. Участники примерной организационной структуры управления инвестиционным проектом: Руководитель проекта; Информационная группа, Административная группа, Менеджер-координатор проекта, Менеджер по проектированию, Группа финансов, учета и анализа, Группа контроля СМР, Группа комплектации оборудования, Группа приемки и опробования смонтированного оборудования, Группа маркетинга, Представители: инвестора, заказчика, генподрядчика, проектировщика, пусконаладочной организации.

3. Износ недвижимости, его оценка и учет при определении рыночной стоимости недвижимости. Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический и моральный. Физический износ- постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Сущность морального износа состоит в том, что объекты недвижимости, будучи пригодными к дальнейшей эксплуатации, теряют свою конкурентоспособность и обесцениваются в связи с появлением на рынке новых, более совершенных в конструктивном, объемно-планировочном и архитектурном отношении объектов-аналогов. Методы расчета физического износа зданий следующие: 1. Метод срока жизни при оценке стоимости износа заключается в сопоставлении нормативного (экономически оправданного), фактического и эффективного возраста здания/сооружения. Срок экономической жизни – срок, в течении которого здание приносит прибыль. Срок физической жизни здания – срок, в течении которого здание реально существует, т.е. в нем возможны проживание и работа. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость. Этот метод расчета предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни: Из = (ЭВ/СЭЖ)/ПВС, где ПВС – полная восстановительная стоимость, ЭВ – эффективный возраст, СЭЖ- срок экономической жизни. 2. При применении метода сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и рыночной стоимостью объекта сравнения, находящегося в аналогичном состоянии с оцениваемым на дату оценки. 3. Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа каждого конструктивного элемента объекта. К составляющим износа относят: Устранимый физический износ – затраты на его устранение меньше, чем добавляемая при этом стоимость; Неустранимый физический износ – затраты на исправление больше, чем добавленная стоимость сооружения; Исправимый функциональный износ – потеря стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества, дизайна современным требованиям рынка к этим позициям; Неисправимый функциональный износ – недостатки за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, но которые должны быть недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, и «сверхулучшениями»; Внешний износ – уменьшение полезности здания в результате изменения внешних факторов, определяющих экономическое месторасположение объекта, изменения рыночных, законодательных и других условий.



Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:  



Сейчас читают про: