double arrow

Рынок земельных участков


Анализ рынка земли в г. Туле произведенный по данным за февраль 2012 г., представленным в виде предложений по продаже земельных участков, предназначенных для коммерческой застройки, опубликованным на специализированных WEB-сайтах: www.moyareklama.ru, www.irr.ru, www.twinservice.ru, а также на основе консультаций со специалистами крупнейших тульских агентств недвижимости «Ваш дом», «Твинсервис», «Красные ворота» и др. без учета единичных нетипичных (максимальных и минимальных) коммерческих предложений позволил сделать следующие выводы о ценах на земельные участки, предназначенные для коммерческой застройки, по указанным выше территориальным районам г. Тулы:

Цены на окраинах города в зависимости от наличия коммуникаций, удобства подъезда, подготовленности участка к застройке колеблются в пределах 50 – 200 тыс. рублей за сотку, при средней цене 150 000 тыс. руб. за сотку. В отдельных случаях встречаются значительно более дешевые предложения, отличающиеся отсутствием или сложностью подведения коммуникаций, проблемами с подготовкой участка к строительству, получением технических условий и т.п.

Цены на участки, находящиеся на среднем удалении от центра города в зависимости от наличия коммуникаций, удобства подъезда, подготовленности участка к застройке колеблются в пределах 100 – 500 тыс. рублей за сотку, при средней цене 250 тыс. руб. за сотку.




Цены в центре города в зависимости от наличия коммуникаций, удобства подъезда, подготовленности участка к застройке колеблются в пределах 600 – 1 000 тыс. рублей за сотку, при средней цене 800 000 тыс. руб. за сотку. В отдельных случаях встречаются значительно более дорогие предложения, отличающиеся высокой коммерческой привлекательностью месторасположения участков, наличием готовых инвестиционных проектов под застройку и иными благоприятными факторами.

Таблица 7 – Цены земельных участков под коммерческую застройку в г. Туле в феврале 2012 г.

Район Площадь, сотка Цена руб./сот. Источник
Ул. Демонстрации АН «Юлия-Недвижимость» www.ulia-n.ru
Ул. Колетвинова/Староникитская АН «Юлия-Недвижимость» www.ulia-n.ru
Ул. Мосина 10,9 АН «Ваш Дом» www.vashdom-tula.ru
Ул. Свободы АН «Арго» www.argo.ru
Ул. Демидовская АН «Арго» www.argo.ru
Ул. Металлургов 10,92 АН «Арго» www.argo.ru
Ул. Советская АН «Департамент недвижимости» www.depn.ru

Проанализированная информация о рынке недвижимости Тульской области в силу своей недостаточности не позволяет рассчитать обоснованные диапазоны значений ценообразующих факторов, за исключением поправки на площадь.

В связи с этим, в расчете рыночной стоимости использовались значения ценообразующих факторов, основанные на коллективных экспертных оценках параметров рынка недвижимости, определенных в результате экспертного опроса[4].



Выделяются два вида корректировок: процентные («скидка на торг») и коэффициентные. Все коэффициенты корректировок определяются исходя из предположения о том, что стоимость более полезного объекта (с лучшим влиянием ценообразующих факторов) должна быть выше стоимости его менее полезного аналога (с худшим влиянием ценообразующих факторов).

Оценщик в большинстве случаев не имеет возможности использовать данные по реальным сделкам, а вынужден ограничиться информацией по предложениям, которые представлены в открытых источниках. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешность, обычно используется понижающая процентная корректировка:

Таблица 8 – Значения корректировки, учитывающей «скидку на торг»

№ п/п Показатель Среднее Коэффициент корректировки на уторгование (kт)
Скидки на цены офисно-торговых объектов 12% 0,88
Скидки на арендные ставки офисно-торговых объектов 9% 0,91
Скидки на цены земельных участков под коммерческие объекты 13% 0,77

Для учета ценообразующего фактора «площадь объекта» в расчете стоимости объекта используется соответствующая корректировка к ценам предложения аналогов. При прочих равных условиях, большие по площади объекты имеют более низкую в перерасчете на единицу площади стоимость. На основе анализа рынка выделяют два аналога объекта оценки, которые отличаются только по одному ценообразующему параметру – площадь.



Для вычисления корректировки на площадь применяется формула Уильямса[5]:

где So, Sа – соответственно площади объекта оценки и анализируемого аналога; Со, Са – соответственно стоимости единицы сравнения объекта оценки и анализируемого аналога; b – коэффициент торможения; ks – поправочный коэффициент на площадь аналога; Са1, Са2 – соответственно стоимости единицы сравнения двух аналогов объекта оценки; Sа1, Sа2 – соответственно площади двух аналогов объекта оценки. Аналоги используемые для расчета коэффициента торможения (b) выбираются случайно, при условии, что они отличаются друг от друга только площадью.

Для определения скорректированной стоимости единицы сравнения аналога объекта оценки использовать следующая формула:

где Сап, Сак – соответственно стоимости единицы сравнения аналога до (п) и после (к) корректировки; ki – коэффициент корректировки по i-тому ценообразующему фактору, в том числе ks.







Сейчас читают про: