II) Анализ особенностей функционирования рынка недвижимости

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости позволяет определить ряд различий. Так, рынки недвижимость отличаются от других рынков своими экономическими характеристиками и эффективностью по следующим, наиболее существенным параметрам:

1) Сам товар, который обладает определенной спецификой.

2) Формированием цены на данный товар.

3) Способы финансирования самой сделки.

4) Степень ликвидности.

5) Баланс спроса и предложения.

6) Число потенциальный покупателей.

7) Информированность участников сделки.

8) Методы регулирования.

9) Надежность прогнозирования рыночной ситуации.

Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на этих земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания(длительным процессом создания), и большой единичной стоимостью.

Формирование цены – цена на объект недвижимости как на единицу инвестирования относительно высокая, поэтому круг её покупателей ограничен.

Однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимости не являются одинаковым. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является её нестабильность.

Способы финансирования сделки – высокая или низкая цена на объект, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость доходов и рисков являются эффективным исп для совершения сделок не только за счет собственных, но и за счет заёмных средств. Недвижимость, как правило, трудно реализуема и в определенных ситуациях не ликвидна. Это связанно с тем, что покупка недвижимости связанна с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет источников дополнительного финансирования. Кроме того, недвижимость имеет фиксированное место положение, по этому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от конкретного спроса, т. к. это достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся.

Свободная конкурентная среда на рынке недвижимости создается большим кол-вом покупателей или продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка и соответственно не оказывает существенного влияния на цену. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, миграция и т. д.

Так как у большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, а с другой стороны покупатели(или продавцы) наставивают о неразглашении седений о сделке.

Методы регулирования – не обладает такой характерной чертой, как саморегулирования, которая основанна на эффективности и свободной конкуренции. Рынки недвижимости, как правило, регулируются фежеральными, региональными и местными законами отностительно прав собственности и процедуры продажи.

Надежность прогнозирования рыночных ситуаций – несовершенство и не эффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения на рынке, т. к. рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, оценщики должны проанализировать те факторы, которые делают его не эффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характеристики недвижимости и внешние факторы, определяющие её стоимость.