Методы определения накопленного износа

Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета износа:

- Метод рыночной выборки;

- Метод срока службы;

- Метод разбивки.

Первые два метода применяют главным образом для определения общей суммы износа. Метод разбивки используют для распределения известной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением.

Метод рыночной выборки. В данном методе используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего (экономического) старения.

Метод рыночной выборки предполагает последовательное проведение оценщиком следующих этапов:

1. Отбор и идентификация сделок с сопоставимыми объектами недвижимости, имеющими сходный с оцениваемым объектом уровень износа. Сделки должны удовлетворять двум основным условиям. Во-первых, совершаться на дату, близкую к дате оценки, и, во-вторых, принадлежать к рынку оцениваемого объекта.

2. Расчет и внесение необходимых поправок в сопоставимые продажи на выявленные различия, включая переданные имущественные права, финансирование и условия сделки. Если оценщик может определить стоимость отложенного ремонта и функционального старения, на эту сумму необходимо скорректировать цену продажи, так как в данном случае износ не будет включать восстановимые компоненты.

3. Расчет остаточной стоимости схожих зданий как разницы между ценой каждого сопоставимого объекта и стоимостью земли.

4. Расчет полной восстановительной стоимости строений для каждого аналога на момент продажи.

5. Расчет в денежном выражении общего накопленного износа как разницы полной восстановительной стоимости строений и их остаточной стоимости. Если не вносились поправки в цены продажи для восстанавливаемых компонентов, то полученная сумма будет включать все виды устранимого и неустранимого износа, возникающие под воздействием всех возможных причин. Если данная поправка была сделана, то полученный результат будет представлять собой сумму неустранимого износа под воздействием всех факторов.

6. Преобразование стоимостной величины износа в процентный показатель (норму) путем деления по каждому объекту суммы общего износа на величину полной восстановительной стоимости. Если сроки сделок относительно близки к дате оценки объекта недвижимости, то процентные показатели можно использовать для расчета общего износа оцениваемого объекта.

7. Если оцениваемый объект имеет отличия по таким элементам, как дата продажи, местоположение, качество обслуживания, то полученную процентную норму, отражающую общее обесценение здания за весь срок службы, пересчитывают в годовое значение. Для этого общую процентную норму надо разделить на фактический либо действительный возраст.

8. Анализ диапазона значений, выбор наиболее приемлемой нормы для оцениваемого объекта и корректировка величины общего износа с учетом возраста оцениваемого объекта. Полученную по сопоставимым объектам годовую норму износа можно использовать для расчета общего срока экономической службы оцениваемого объекта, который необходим для применения метода срока службы.

Метод срока службы базируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис 1).

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Рис 1. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни

Метод срока службы требует от оценщика последовательного прохождения следующих этапов:

1. Определение прогнозируемого общего срока экономической службы по сходным зданиям, функционирующим на данном рынке.

2. Расчет действительного возраста оцениваемого здания, который может равняться фактическому возрасту, если у здания типичный уровень обслуживания.

3. Расчет соотношения действительного (фактического) возраста и общего срока экономической службы, являющего предельной нормой износа строений.

4. Определение суммы общего износа зданий путем умножения полной восстановительной стоимости на предельную норму износа.

5. Расчет остаточной стоимости зданий, как скорректированной на расчетный процент износа полной восстановительной стоимости зданий.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст (ЭВ), выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни (СЭЖ), так же как процент накопленного износа (НИ) отражает общие издержки воспроизводства (ПВС), т. е.

(9.5)

Хотя данный метод расчета износа менее точен по сравнению с другими, он отличается наибольшей простотой и часто используется для того чтобы рассчитать долю здания в стоимости объекта недвижимости.

Метод разбивки главным образом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Метод разбивки выделяет три основных причины потери стоимости объекта недвижимости:

- физический износ,

- функциональное старение,

- внешнее старение.

В процессе оценки необходимо проследить, чтобы итоговый результат износа комплексно учитывал снижение стоимости в результате воздействия всех факторов и в то же время избегать двойного учета одного и того же вида износа, что может занизить итоговую величину стоимости.

Метод разбивки косвенно позволяет рассчитать величину затрат на восстановление различных элементов здания по всем возможным причинам и использовать полученные результаты в других подходах и методах оценки недвижимости, например, в методе сравнения продаж или методе капитализации доходов.

Оценка физического износа Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Методы расчета физического износа зданий следующие: нормативный (для жилых зданий); стоимостный; метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведом ственного уровня к которым относятся.

• ВСН 53- 86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» Госгражданстроя;

• ВСН 57- 88 (р) «Положение по техническому обследованию жилых зданий»;

• ВСН 58- 88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения»;

• «Методика по обследованию железобетонных и каменных конструкций гражданских и промышленных зданий и сооружений», - ГипроНИИавиапром, 1992г.

• «Руководство по инженерно-техническому обследованию сооружений», - РТМ1652-9-89, 1990г.

Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценки по внешним признакам.

Физический износ здания следует определять по формуле

, (9.6)

где F_Ф. - физический износ здания, %; Fi - физический износ i -го конструктивного элемента, %; L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i -го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания; n - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Данная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

− по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;

− трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

− невозможность измерения функционального и внешнего износа;

− субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится наоснове разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода - обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Таблица 3. Пример определения физического износа стоимостным методом

Элементы здания	Восстановительная стоимость элемента, у.е.	Объективно необходимые затраты на ремонт, у.е.	Износ, %
Фундамент Подземные и инженерные системы Сантехника и водопровод Энергосистема Всего	16 000

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой.

(9.7)

где: F_Ф – физический износ; ЭВ – эффективный возраст; ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу:

F_Ф= (ХВ:ФЖ)·100, (9.8)

где ФЖ - типичный срок физической жизни.

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.).

Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Пример определение обесценивания, вызванного неустранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни, приводится в таблице

Компоненты здания	Восстановительная стоимость за вычетом устранимого физического обесценения, у.е.	Хронологи- ческий или эффективный возраст, годы	Срок физической жизни или ОСФЖ, годы	Износ, %	Обесцене- ние, у.е.
Водопровод Канализация Отопление Всего

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается по формуле:

, (9.9)

где: НИ_ЭДСЖ - неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни; ВС - восстановительная стоимость всего здания; НИ_ЭКСЖ - неустранимый физический износ элементов с коротким сроком жизни; ХВ - хронологический возраст; СФЖ - срок физической жизни здания.

Оценка функционального и внешнего старения Признаки функционального старения в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональное старение подразделяют на устранимое и неустранимое. Стоимостным выражением функционального старения является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональное старение.

Устранимое функциональное старение определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Причины функционального старения:

• недостатки, требующие добавления элементов;

• недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

• сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Старение по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимое функциональное старение в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимое функциональное старение вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального старения является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.

Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального старения может определяться двумя способами:

1 ) капитализацией потерь в арендной плате;

2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального старения.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функционалым

старением по причине устаревшего объемно-планировочного решения удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате. Расчет неустранимого функционального старения методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального старения зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешнее (экономическое) старение – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешниее старение недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего старения могут применяться следующие методы:

капитализации потерь в арендной плате; сравнительных продаж (парных продаж); срока экономической жизни.

Методом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего старения производится аналогично расчету функционального неустранимого старения.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим старением.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимое внешнее старение исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время. Причинами сноса могут быть необходимость перепланировки, расширение транспортных магистралей и т.п. Следует учитывать, что техническое состояние сносимых зданий во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.

Накопленный износ может быть рассчитан в процентном выражении и в стоимостном выражении, в зависимости от выбранного метода. Если все виды износа/старения рассчитаны в денежном выражении, то следует использовать основную формулу затратного подхода (9.1).

Если были рассчитаны различные виды износа/старения в стоимостном и процентном выражении, то стоимость воспроизводства (стоимость замещения) рассчитывается по формуле:

V_в =(Vп_в – И_физ._устр – И_{фун.устр}) ٠ (1–И_физ.ну) ٠ (1–И_фун.ну) ٠ (1 – И_вн), (9.10)

где: V_в– стоимость воспроизводства/ замещения; Vп_в – полная стоимость воспроизводства; И_{физ устр} – износ физический устранимый, денежных единиц; И_{фун устр} – старение функциональное устранимое, денежных единиц; И_физ.ну – износ физический неустранимый, И_физ.ну – старение функциональное неустранимое, И_вн – старение внешнее.

При определении износа самое важное выявить признаки, которые снижают стоимость здания. Физический износ присутствует у большинства зданий, однако для современных зданий в крупных российских городах зачастую отсутствует внешнее и функциональное старение. В таком случае формула (9.10) упрощается до следующего вида:

V_в =(Vп_в – И_{фун.устр}) ٠ (1–И_физ.ну), (9.11)

где V_во – стоимость воспроизводства; Vп_в – полная стоимость воспроизводства; И_{физ устр} – износ физический устранимый, денежных единиц; И_физ.ну – износ физический неустранимый, %.

После расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом.

Контрольные вопросы для самопроверки

1. На каких принципах базируется затратный подход и необходимые условия для его реализации?

2. Какие этапы выполнения работ при оценке недвижимости затратным подходом?

3. В чём отличия стоимости воспроизводства и замещения?

4. В каких случаях затратный подход обеспечивает наиболее достоверную оценку стоимости недвижимости, и какими условиями ограничено его применение?

5. Какие методами ведётся определение полной восстановительной стоимости?

6. Что входит в понятие накопленного износа?

7. Чем отличаются рассчитанный в оценке износ от бухгалтерского?

8. Какие методы используются для расчёта накопленного износа?

9. В чём различия устранимого и неустранимого износа?

10. Какими причинами обусловлено экономическое старение?