2015-05-27
1754
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Данный метод является более универсальным, чем метод капитализации доходов. Применяется метод ДДП, когда:
предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
существуют данные, позволяющие обосновать размер этих будущих потоков от недвижимости;
потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для применения метода ДДП необходимы следующие данные:
длительность прогнозного периода;
прогнозные величины денежных потоков, включая остаточную стоимость (реверсию) – то есть выручку от продажи объекта недвижимости в конце срока владения;
Алгоритм расчета метода ДДП.
1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.
В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, тогда как для российских условий типичной величиной будет период длительностью 3 – 5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:
а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости, ретроспективном периоде;
б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;
в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько уровней дохода от объекта (для каждого прогнозного года):
денежный поток до уплаты налогов;
денежный поток после уплаты налогов.
Последний уровень дохода используется для оценки крайне редко, поскольку здесь речь идет о подоходном налоге собственника (или налоге на прибыль предприятия, если собственник – юридическое лицо), величина которого, и, соответственно, величина денежного потока зависит и от других источников дохода.
В качестве дисконтируемого уровня дохода чаще всего используются две величины: ЧОД - если требуется оценить стоимость объекта в целом, то есть стоимость всего инвестированного капитала безотносительно его источников; и денежный поток до уплаты налогов (ДПДН) – если требуется оценить стомость собственного капитала, инвестированного собственником. ДПДН и ЧОД отличаются на величину расходов по обслуживанию долга (ипотечного кредита).
ПРОГНОЗ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ ОТ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (складской комплекс общей площадью 114708 кв. м; отапливаемая площадь 65449 кв.м., незастроенная площадь земельного участка 21,88 га)
Длительность прогнозного периода 3 года; ставки арендной платы рассчитываются с учетом рыночной информации по аренде складских помещений, темпы роста ставок арендной платы (2%), поправки на недосбор и недозагрузку по трем годам прогнозного периода и первого года постпрогнозного периода примем следующие:
Таблица 4.4. Динамика недосбора и недозагрузки.
| Недозагрузка | Недосбор | ||||||
| 25% | 20% | 10% | 6% | 15% | 10% | 5% | 5% |
РАСХОДЫ:
1.Налоги.
Общая величина налога на землю составит 56992$, округленно 57000$. Предполагается, что величина налога на землю будет оставаться постоянной в течение прогнозного периода и по его окончании.
2. Налог на имущество (здания, сооружения) рассчитывается от балансовой стоимости этого имущества (в размере 2%). Предполагается, что земельные участки застроены наилучшим и эффективным способом, то есть в прогнозный период не будут строиться новые улучшения. Размер налога по периодам останется неизменным.
3. Коммунальные платежи.
Размер коммунальных платежей рассчитывается на основании данных, полученных с аналогичных складских комплексов в пересчете на доллары США:
Таблица 4.5. Расчет коммунальных услуг
| электроэнергия - $0,25/кв.м./год; | $28677 (114708 * 0,25) |
| отопление, горячее водоснабжение - $0,35/кв. м./год; | $29907 (65449 * 0,35) |
| водопровод, канализация - $0,6/кв. м./год. | $68825 (114708 * 0,6) |
| уборка помещений и прилегающих территорий - $0,8/кв.м./год и $250/га/год соответственно | $97236 (114708 * 0,8 + 21,88 * 250) |
| ИТОГО: | $224645 |
Предполагается, что величина коммунальных платежей с каждым годом будет увеличиваться на 4%.
4. Отчисления на оплату труда.
Эти затраты рассчитываются на основе данных прошлых периодов. Так, заработная плата всего персонала составит 90000$, а представительские расходы, суточные и подъемные - 15000$. В прогноз закладываются следующие темпы роста этих статей:
Таблица 4.6. Темпы роста
| Зарплата | 5% |
| Представительские расходы, суточные и подъемные |
5.Охрана.
Крупный складской комплекс требует охраны и предполагает выделение значительных сумм на организацию такой системы. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуатацию охранных систем и оборудования. В среднем необходимо выделять $10000 в месяц на охрану одного складского комплекса. Для оцениваемого объекта расходы на охрану составят $10000*12=$120000 в год.
Предполагается, что расходы на охрану объектов будут постепенно возрастать.
Таблица 4.7. Динамика изменения расходов на охрану и рекламу услуг объекта (в тыс.$).
| ОХРАНА | РЕКЛАМА УСЛУГ | ||||||
Резервный фонд на восстановление (на текущий ремонт).
Величина данной статьи берется в прямой зависимости от ПВД (8%).
6.Управление.
Расходы на управление учитываются независимо от того, кто управляет недвижимостью – сам владелец или управляющий по контракту. Принято определять величину этих расходов в процентах от ДВД (7%).
7.Реклама услуг.
Для сдачи складских помещений в аренду требуется проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости, арендных ставок, приходится давать рекламу, проводить поиск арендатора. Такие затраты сейчас в среднем, по экспертным оценкам, составляют $14000 в год для складских комплексов. Для оцениваемого объекта расходы на рекламу составят $14000 в год.
Предполагается, что расходы на рекламу будут постепенно снижаться.
8. Обязательное страхование недвижимости.
Эта строка тоже рассчитывается на основе данных прошлых периодов и в пересчете в доллары США составляет 30000 единиц. Предполагается, что данная величина останется неизменной, так как по оцениваемым объектам не планируется в ближайшие три года вводить новые здания или сооружения.
9. Оплата услуг сторонних организаций.
Проведенный анализ показал, что наиболее вероятны следующие темпы роста данных услуг:
Таблица 4.8. Оплата услуг сторонних организаций
| Услуги организаций | |
| нотариальных, юридических и аудиторских организаций | 3% |
| коммерческих банков | 2% |
| Прочих организаций | 0% |
10.Прочие расходы. Их величину примем равной 5% ДВД, что характерно для большинства аналогичных объектов.
ЧОД равен ДВД минус все операционные расходы. Денежный поток до уплаты налогов - ЧОД минус расходы на обслуживание долга (в нашем примере объект недвижимости не обременен долгосрочными кредитами) минус отчисления на капиталовложения (принимаем эту величину равной 20% ЧОД).
Таблица 4.9. Пример расчета денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости
| Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости | Прогнозный период | Постпрогнозный период | ||
| Расчет денежного потока | ||||
| ПВД | ||||
| Поправка на недозагрузку | 25% | 20% | 10% | 6% |
| Поправка на недосбор платежей | 15% | 10% | 5% | 5% |
| Прочие доходы | ||||
| ДВД | ||||
| Операционные расходы, в т.ч. | ||||
| 1.Налоги: | ||||
| а) налог на землю | ||||
| б) налог на имущество | ||||
| 2.Коммунальные платежи: | 233630,8 | 252695,1 | ||
| а)электроэнергия | ||||
| б)отопление, гор.вода | ||||
| в)водопровод, канализация | ||||
| г)уборка территории | ||||
| 3. Оплата труда работников, в т.ч. | 140023,5 | 146274,7 | 152838,4 | |
| а)непосредственно зарплата | 104186,3 | 109395,6 | ||
| б)отчисления с зарплаты | 25798,5 | 27088,43 | 28442,85 | |
| в)представительские расходы и т.д. | ||||
| 4.Охрана | ||||
| 5. Резервный фонд на восстановление | 732857,8 | 747514,9 | ||
| 6.Управление | 392923,1 | 452647,4 | 548269,2 | 584089,5 |
| 7.Реклама услуг | ||||
| 8.Обязательное страхование недвижимости | ||||
| 9.Оплата услуг сторонних организаций: | 227044,9 | 231388,6 | 235828,3 | |
| а)юридические и аудиторские услуги | 31190,46 | 32126,17 | ||
| б)банковские услуги | 171762,9 | 175198,2 | 178702,1 | |
| в)прочие услуги | ||||
| 10.Прочие расходы | 280659,4 | 323319,6 | 391620,9 | 417206,8 |
| ЧОД | ||||
| Капиталовложения (20% ЧОД) | 757847,6 | |||
| Обслуживание кредита | ||||
| Денежный поток (ДП) до уплаты налогов |
Следующий важный этап – расчет стоимости реверсии.
Стоимость реверсии можно спрогнозировать:
назначением цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
принятием допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.
В учебном примере денежный поток в постпрогнозный период капитализируем по ставке 21%. Стоимость реверсии равна: 4288770: 0,21 = 20422714$
Определение ставки дисконтирования.
Порядок определения ставки дисконтирования соответствует рассмотренному в подразделе 4.1.
Казахстанские оценщики ставку дисконтирования чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула 4.9). Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконтирования по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости. Предположим, что, безрисковая ставка составляет 6%, премии за риск вложения в недвижимость и недостаточную ликвидность недвижимости – по 4%, а премия за инвестиционный менеджмент – 2%. Тогда, в соответствии с указанной формулой, ставка дисконтирования составит 16%.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП по формуле:
(4.19)
где: PV – текущая стоимость,
Ci – денежный поток периода t,
it – ставка дисконтирования денежного потока периода t,
TV – стоимость реверсии или остаточная стоимость
Остаточная стоимость или стоимость реверсии должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна:
текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков плюс текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии). В нашем примере она составит около 20 000 000.
