Традиционная техника ИИА

1 2 3 4 5 6 7

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по курсу «Ипотечно-инвестиционный анализ

и оценка бизнеса»

на тему:

« Использование методики ипотечно-инвестиционного анализа

в оценке недвижимости »

Вариант №__

Выполнил: студент группы _____

________________

Проверил: к.э.н., доцент

Попова И.В.

Пенза 2014

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

	Наименование показателя	Обозначение	Значение	Ед.изм.
A	Потенциальный валовый доход	ПВД	100 000	у.е.
B	Потери при сборе платежей	П		%
C	Прочие доходы	ДД		у.е.
D	Операционные расходы	ОР		%
E	Первоначальная основная сумма ипотеки	ИКо	400 000	у.е.
F	Срок полной амортизации	n		лет
G	Ставка процента	i		%
H	Ставка дисконтирования	Re		%
I	Предполагаемый год продажи собственности	t		год
J	Ежегодный прирост стоимости	d		%
K	Первоначальная стоимость собственности	Сн	500 000	у.е.

ТРАДИЦИОННАЯ ТЕХНИКА ИИА

Традиционная техника ИИА – это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал. В соответствии с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Т.о., оценивается как весь прогнозируемый ЧОД, так и сумма выручки от перепродажи собственности (формула 1).

С_н = ИК₀ + (ЧОД – ДО) × F₅ + (Ц_п/п – ИК_п/п,) × F₄ (1)

Этап 1	Оценка текущей стоимости ежегодных денежных поступлений
	А. Оценка ежегодного чистого операционного дохода (ЧОД)
	1. Потенциальный валовый доход - ПВД 2. Поправка на недоиспользование и потери при сборе платежей - П 3. Прочие доходы - ДД 4. Операционные расходы - ОР 5. Чистый операционный доход – ЧОД = ПВД – П + ДД – ОР (1.А.1 – 1.А.2 + 1.А.3 – 1.А.4)
	Б. Оценка ожидаемых выплат по ипотечному кредиту
	1. Первоначальная основная сумма ипотеки – ИК₀ 2. Срок полной амортизации - n 3. Ставка процента - i 4. Ежемесячный платеж - ДО_м 5. Ежегодные выплаты по обслуживанию долга – ДО = ДО_м × 12
	В. Ежегодные денежные поступления ДП = ЧОД - ДО
	Г. Оценка ожидаемых ежегодных денежных поступлений
	1. Ставка отдачи на собственный капитал – R_е 2. Период владения собственностью - t 3. Фактор аннуитета – F₅ 4. Текущая стоимость ожидаемых денежных поступлений – ДП ×F₅^Rе,^t
Этап 2	Оценка текущей стоимости выручки от перепродажи в конце прогнозного периода
	А. Цена перепродажи – Ц_п/п
	1. Первоначальная стоимость имущества - С_Н 2. Рост стоимости имущества в год - d 3. Цена перепродажи - Ц_п/п = С_Н ± d
	Б. Затраты по совершению сделки - З_с
	В. Остаток ипотечного долга на дату перепродажи
	Г. Выручка от перепродажи – В_п/п= Ц_п/п– З_с – ИК_п/п
	Д. Оценка ожидаемой выручки от перепродажи - текущая стоимость В_п/п
	1. Фактор текущей стоимости реверсии – F₄^Rе,t 2. Текущая стоимость выручки от перепродажи – В_п/п× F₄ ^Rе,t
Этап 3	Оценка текущей стоимости собственности
	А. Оценочная стоимость собственного капитала – СК = ДП × F₅^Rе,t + В_п/п× F₄^Rе,t
	Б. Оценочная стоимость собственности – С_н = ИК₀ + СК

Ежемесячный платеж в погашение ИК:

, (2)

i - годовая ставка процента по кредиту; n - срок кредитования

Фактор аннуитета - текущая стоимость единичного аннуитета при заданной ставке дисконта:

, (3)

R_е - ставка отдачи на собственный капитал;

t - период владения собственностью.

Фактор текущей стоимости реверсии - текущая стоимость единицы за период при заданной ставке дисконта:

(4)

Остаток ипотечного долга при равномерных платежах - настоящая стоимость платежей по обслуживанию долга в течение оставшегося срока амортизации:

, (5)

где – фактор текущей стоимости аннуитета (F₅).

Цена перепродажи собственности:

Ц_п/п = С_Н × (1 ± d)^t (6)

где	Ц_п/п	–	цена перепродажи собственности; С_Н - первоначальная стоимость собственности;
	d	–	рост (снижение) стоимости собственности за год; t - период владения собственностью.