Тема 5. Основания прекращения права собственности на жилое помещение

1. Основания и порядок изъятия жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

2. Условия и порядок прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимые жилые помещения.

3. Основания и порядок изъятия жилых помещений при признании многоквартирного дома аварийным.

4. Обращение взыскания на жилое помещение по обязательствам гражданина-собственника. Случаи невозможности обращения взыскания на жилое помещение. Условия соблюдения прав граждан на жилище при изъятии принадлежащих им жилых помещений по обязательствам.

5. Порядок и условия выплаты компенсации за счет казны РФ при утрате права собственности на жилое помещение. Порядок определения и размер компенсации.

Задача 1

Между Сергеевой и Красновым в январе 2000 года был зарегистрирован брак, после чего Краснов и его 9-летний сын от первого брака переехали жить в квартиру Сергеевой, принадлежащей ей на праве собственности. При этом, зарегистрированными по месту жительства Краснов и его сын остались в квартире матери Краснова.

13.08.2002г. Сергеева продала Лебедеву принадлежащую ей на праве собственности квартиру. По истечении одного года с момента заключения договора, прокурор обратился в суд с иском о признании указанной сделки недействительной, поскольку при ее совершении были нарушены интересы несовершеннолетнего ребенка – не было получено согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором фактически проживал несовершеннолетний. Какого-либо другого жилого помещения Сергеевой приобретено не было, она вместе с Красновым занимаются бродяжничеством и попрошайничеством, ребенок Краснова нередко ночует на улице. Факт регистрации его по месту жительства бабушки – матери Краснова, не имеет, по мнению прокурора, в данном случае какого-либо значения, поскольку фактически он там никогда не проживал, квартира является коммунальной, в одной комнате в настоящее время проживает четыре человека. К тому же, на что обратил внимание прокурор, факт отсутствия государственной регистрации по месту жительства в квартире Сергеевой не может влиять на права ребенка, поскольку приглашенные свидетели подтвердили, что он был вселен Сергеевой в качестве члена семьи и с момента вселения никакого иного жилья не имел.

Лебедев возражал против заявленных требования, указывая на то, что на момент совершения сделки он не знал и не мог знать об указываемых обстоятельствах. Сергеевой были представлены все документы, подтверждающие, что она единственный собственник квартиры. Согласно справки из ЖЭКа каких-либо иных лиц, кроме нее, в данной квартире по месту жительства не было зарегистрировано.

Суд, рассмотрев иск прокурора, признал совершенную сделку купли-продажи квартиры недействительной и обязал стороны возвратить друг другу все полученное по сделке - квартира должна быть возвращена Сергеевой, которая, в свою очередь, должна была вернуть полученные по договору денежные средства Лебедеву. В ходе исполнения решения суда выяснилось, что у Сергеевой отсутствует указанная сумма денег, поскольку она не работает и какого-либо иного имущества у нее нет. Судебным приставом исполнительное производство было окончено в связи с невозможностью взыскания.

Правильно ли решено дело? Какие обстоятельства подлежат установлению при рассмотрении подобной категории дел? Какие нормативно-правовые акты в данном случае подлежат применению? Каким образом Лебедев может защитить свои права?

Задача 2

Семья Юдиных проживала в квартире, принадлежащей им на праве собственности.

10 марта 2005г. в связи с решением местной администрации об изъятии земельного участка для государственных нужд (строительство торгового центра), Юдиным было предложено временно (до приобретения другого жилья) выехать в другое жилое помещение, предоставленное муниципалитетом, и одновременно рассмотреть вопрос о предоставлении компенсации на приобретение жилья, равного по площади изымаемому.

Юдины отказались переезжать в предложенное им временное жилое помещение, поскольку оно находилось в другом районе, к тому же было неблагоустроенным. Компенсация же, предложенная администрацией, позволяла приобрести квартиру, хотя и такую же по площади, но только в спальном районе, на окраине города, что не устраивало Юдиных, поскольку в настоящее время их квартира расположена в центе города. Кроме того, в их квартире сделан хороший ремонт.

После неоднократного предупреждения, администрация с помощью милиции произвела переселение Юдиных в предоставленное им временное жилье и опечатала изъятую квартиру.

Юдины обратились в суд за защитой своих прав.

Оцените действия администрации? Перечислите основания для изъятия жилого помещения. Кто уполномочен принимать решение об изъятии жилого помещения при изъятии земельного участка? Правомерно ли в данном случае произведено изъятие земельного участка, жилого помещения? Какие были допущены нарушения? В каком порядке определяется выкупная цена жилого помещения? Опишите способы защиты прав Юдиными.

Задача 3

18 апреля 2005 года Марковым было получено уведомление из Администрации области о принятом решении об изъятии принадлежащей ему квартиры в связи с изъятием земельного участка для строительства автодороги. В уведомлении было указано на необходимость освободить жилое помещения в течение одного года с момента его получения, а также рассмотреть предложенное соглашение об определении и порядке выплаты выкупной цены.

Марков возражал против определенной в предложенном соглашении выкупной цены, поскольку он в настоящее время производит капитальный ремонт квартиры, уже осуществил все подготовительные работы и приступил к ее отделке, тогда как предложенная в соглашении сумма не оставляет возможности сделать в новой квартире такой ремонт. Возникшие разногласия не позволили сторонам прийти к соглашению. В июне 2005г. Марков закончил ремонт – выровнял и заново оштукатурил стены и потолок, сменил электропроводку, положил паркет, поставил стеклопакеты, сменил дверные блоки и предложил представителю Администрации определить выкупную цену квартиры по рыночной цене с учетом ее месторасположения, произведенных затрат на ремонт, на что был получен отказ.

Правомерны ли действия Маркова в указанной ситуации. Каким образом должна быть определена выкупная цена жилого помещения. В каком порядке производится изъятие жилого помещения, если с его собственником не достигнуто соглашение о выкупной цене?

Задача 4

Коммерческий банк в 2002 года предоставил Вершкову кредит в размере 2 500 000 рублей для приобретения жилья под залог приобретенного жилого помещения. Вершков на полученные кредитные средства приобрел четырехкомнатную квартиру в элитном жилом доме, куда вселился вместе с семьей (жена и сын).

Поскольку обязательства по выплате кредита Вершковым не выполнялись в объеме, предусмотренном договором, после неоднократных предупреждений, в марте 2005 года банк обратился в суд с иском об обращении взыскания на заложенную квартиру и выселении Вершкова с семьей из жилого помещения. При этом, банк предлагал для выселения однокомнатную квартиру в панельном доме, стоимость которой равнялась сумме, внесенной Вершковым по договору займа.

Вершков категорически возражал против заявленных требования, указывая на то, что переселение в указанную квартиру невозможно, поскольку создает нуждаемость его семьи в улучшении жилищных условий. Данная квартира находится в ином районе, откуда его дочери неудобно добираться до школы, в которой она учится.

Какими нормативно-правовыми актами будут регулироваться указанные правоотношения? Какие обстоятельства должны быть установлены при рассмотрении дела? Каким образом осуществляется реализация права на жилище граждан, на квартиру которых обращено взыскание по ипотечным обязательствам? Предоставляется ли им какое-либо иное жилое помещение, на какой срок? Оцените доводы сторон. Решите дело.

Задача 5

В принадлежащей Зайцеву на праве собственности трехкомнатной квартире, находящейся на 3-м этаже 9-этажного дома, он постоянно устраивал пьянки и дебоши. Соседи по квартире, а также жильцы некоторых других квартир неоднократно направляли жалобы в ЖЭК, местную администрацию, из которых следовало, что из-за постоянных посетителей, приходящих к Зайцеву, в подъезде не закрывается дверь, стало грязно. Более того, Зайцев не осуществляет ремонт в квартире, в том числе инженерных систем, из-за чего постоянно осуществляется затопление первого и второго этажей дома. Более того, в квартире Зайцева постоянный шум, в том числе до позднего вечера, а иногда и до утра. Представитель ЖЭКа неоднократно предупреждал Зайцева о необходимости устранения данных нарушений, однако какого-либо положительного действия это не возымело. На жалобы жильцов работники ЖЭКа указывали, что плату за квартиру и коммунальные услуги Зайцев вносит регулярно и в полном объеме, в связи с чем каким-либо образом воздействовать на него не могут, и предложили жильцам самостоятельно урегулировать конфликт с ним.

Правомерен ли ответ представителей ЖЭКа? Какие меры воздействия в данном случае могут быть применены к Зайцеву, в каком порядке?

Нормативные правовые акты:

1. Жилищный Кодекс РФ от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (ред. от 13.05.2008).

2. Градостроительный кодекс РФ. Принят ГД ФС РФ 29.12.2004 (ред. от 22.07.2008).

3. Гражданско-процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 № 138 (ред. от 22.07.2008).

4. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 № 136-ФЗ (ред. от 22.07.2008).

5. Федеральный Закон от 29 декабря 2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» (ред. от 01.12.2007).

6. Федеральный закон от 30 декабря 2004. № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой ГК РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». //РГ. 31 декабря 2004. № 292.

7. Федеральный Закон от 16 июня 998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 13.05.2008).

8. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (ред. от 02.08.2007).

9. Постановление Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 № 6-п. //Собрание законодательства РФ. 28.апреля 2003. № 17. Ст. 1657.

Дополнительная литература:

1. Диордиева О.Н. Исполнение решений судов по жилищным делам. //Арбитражный и гражданский процесс. 2003. № 1.

2. Конюх Е.А. Обеспечение жилищных и земельных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. //Журнал российского права. 2006. № 1.

3. Муратов В.А. Экономический и социальный аспекты возмещения ущерба собственнику при сносе жилых строений. //Законодательство и экономика. 2005. № 7.

4. Потяркин Д. Выселение из жилого помещения. //Законность. 1999. № 3.

5. Потяркин Д. Компенсация за освобождаемое собственником жилое помещение в Москве. //Законность. 2001. № 6.

6. Щенникова Л. Неприкосновенность собственности на жилище и защита интересов соседей. // Российская юстиция. 2001. № 4.