Недвижимые объекты приобретают в собственность для удовлетворения личных или общественных потребностей либо для предпринимательской деятельности. Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух видов: финансово-экономические и нестоимостные (товарищеские, общественные и др.).
Основные цели управления недвижимостью:
- реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
-установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
-защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
-обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
-оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
|
|
-справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
-создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.
Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления:
1) разделение процедур – применение особых подходов, регулирование отношений различных видов недвижимости – жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов;
2) открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений;
3) гласность нормотворчества – публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов;
4) конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости;
5) разделение полномочий между регулирующими органами – нормотворчество и нормоприменение – не должны совмещаться в одном лице;
6) объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении, пользовании всего населения соответствующего региона;
7) простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников – добросовестных приобретателей от любого произвола;
8) применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска – несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.;
9) рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками – коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлтеров; оценщиков и др);
|
|
10) политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой;
11) представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости;
12) распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти;
13) приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной;
14) сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами;
15) соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости (имеющей свою историю и традиции) с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.
Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:
1) методом прямого вмешательства – это административный способ;
2) методом косвенного воздействия, или экономическими методами управления.
Прямое административное управление включает:
1) создание юридической (нормативной) базы: издание законов, постановлений, инструкций, которые будут регулировать функционирование рынка недвижимости в регионах и в центре страны;
2) регистрация, лицензирование, предоставление прав уполномоченным лицам для совершения сделок с объектами муниципальной и государственной собственности;
3) установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
4) контроль над соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
5) введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;
6) выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.
Экономические методы управления рынком недвижимости реализуются с помощью:
1) системы налогообложения имущества;
2) выпуска и обращения жилищных сертификатов;
3) реализации государственных целевых программ;
4) дисконтной политики Центрального банка;
5) амортизационной политики;
6) внешнеэкономической деятельности и пр.
Риэлтерская деятельность - деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них. В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ.
Лицензирование является одним из способов государственного регулирования риэлторской деятельности и осуществляется в соответствии с федеральным законом о лицензировании отдельных видов деятельности и настоящим законом. Лицензирование риэлтерской деятельности призвано решать две основные задачи:
- обеспечение единой государственной политики при осуществлении лицензирования риэлтерской деятельности;
- установление правовых основ единого рынка недвижимости в РФ.