Основные подходы и принципы оценки недвижимости

Выделяют следующие принципы оценки объектов недвижимости:

1) принципы пользователя

2) принципы связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;

3) принципы связанные с рыночной средой;

4) принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка.

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Суть принципа полезности: всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например устройства в нем гостиничного хозяйства, кафе, офиса, музея и пр. Полезность - это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода.

Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

Основные подходы оценки недвижимости

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

Суть метода -доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы.

При расчёте доходным подходом используются следующие методы: метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.

Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

3 Понятие и классификация объектов недвижимости.

Под понятием "недвижимость" традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). ГК РК даёт следующее определение.

Недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимости также относятся подлежащие гос.регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Признаки недвижимости:

-недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

-прочно связана с землей как физически, так и юридически;

-долговечность объекта инвестирования;

-стоимость недвижимости высока;

-каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;

-потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

-новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

-строгое гос.регулирование сделок с недвижимостью.

-способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости:

-полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);

-фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);

-стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);

-неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);

-ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.

Общая классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
По целям владения	Для ведения бизнеса Для проживания владельца В качестве инвестиций
По степени готовности к эксплуатации	Введенные в эксплуатацию Требующие реконструкции или капитального ремонта Незавершенное строительство
По степени воспроизводимости в натуральной форме	Невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения