Традиционно участников процесса финансирования недвижимости делят на следующие категории:
– федеральные и местные органы власти и управления;
– кредитно-финансовые учреждения;
– инвесторы и пр.
Федеральные и местные органы власти и управления обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости. Государство обеспечивает соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения (законодательные ограничения, особенности налогообложения) на инвестиции в недвижимость. Кроме того, государство выступает как собственник множества объектов недвижимости.
Кредитно-финансовые учреждения предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами.
В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица (резиденты и нерезиденты), которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально пригодном состоянии.
|
|
Инвесторов можно разделить на два типа:
1) активные – финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;
2) пассивные – только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.
В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент – особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости. Девелопер – организатор, деятельность которого можно разбить на три этапа:
1) анализ возможности реализации проекта: учитываются состояние и тенденции изменения законодательства, потребительских предпочтений, финансово-экономических условий, перспективы развития региона;
2) разработка плана реализации проекта: определяется площадь требуемого для реализации проекта земельного участка, выбирается местоположение с соответствующим окружением, коммуникациями, выполняется оценка эффективности проекта. Затем определяются источники финансовых ресурсов, получается разрешение на строительство и т.п.;
3) реализация инвестиционного проекта: привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль хода строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.
Источники финансирования капитальных вложений: государственные средства, средства местного бюджета (муниципальные), собственные финансовые ресурсы предприятий и частных лиц, привлеченные средства, средства инвесторов.
|
|
Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными.
Прямые – приобретение недвижимости на торгах в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой.
Косвенные – покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные.
Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, – долгосрочные.
Преимущества инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг:
1. владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью, так как ежемесячная оплата аренды ведет к ежемесячным выплатам инвестору.
2. денежный поток доходов от владения недвижимостью (разница между денежными поступлениями от аренды и затратами на обслуживание собственности плюс капиталовложения) менее динамичен, чем денежный поток доходов корпораций с высокой долей заемного капитала:
– денежный поток доходов корпораций зависит от объема реализации продукта, которые находятся в зависимости от ежедневных решений потребителей, а потоки доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на договорах аренды;
3. Для возмещения затрат основного капитала, инвестированного в недвижимость, требуется более высокий уровень доходности, так как ожидаемый к получению инвестором доход должен превышать затраты на эксплуатацию недвижимости. Ставка доходности должна быть более высокой, чем при инвестировании в финансовые активы, что должно соответствовать более высоким рискам вложения в недвижимость.
4. Инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем инвестиции в акции.
На источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:
– ожидаемый доход на инвестиции;
– ставка банковского процента;
– налоговая политика в целом и в инвестиционной сфере в частности;
Причины привлекательности вложений в недвижимость в условиях инфляции:
– быстрое обесценение денег при недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях;
– частое несоответствие банковской ставки уровню инфляции;
– ограниченность более доходных направлений инвестирования;
И все же рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:
– инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором;
– в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;
– вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;