Методы оценки, учитывающие состав и структуру активов корпорации

Затратный подход в процессе оценки стоимости компании представлен двумя методами: метод стоимости чистых активов и метод ликвидационной стоимости.

Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов компании. Использование данного метода дает лучшие результаты при оценке действующей компании, обладающей значительными материальными и финансовыми активами.

При этом, в рамках Метода стоимости чистых активов, используемого при оценке бизнеса компании отдельные объекты (нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения, здания, машины, оборудование) могут оцениваться с использованием доходного и сравнительного подхода.

Затратный подход предполагает:

¨ определение рыночной стоимости всех активов компании;

¨ определение величины обязательств компании;

¨ расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств.

Характерной особенностью затратного подхода является то, что переоценка по рыночной стоимости всех активов баланса осуществляется несколькими методами (как правило, один подход – один метод). Полученные результаты объединяются в итоговую величину рыночной стоимости и отражаются в новом оценочном балансе. При этом оценка стоимости различными методами проводится с учетом особенностей оцениваемого объекта.

Затратный подход в оценке зданий, сооружений, передаточных устройств

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении имущества и исходит из принципа замещения, состоящего в том, что инвестор не заплатит за имущество большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего имущества, аналогичного по назначению и качеству в обозримый период без существенных издержек.

При оценке зданий, сооружений, передаточных устройств применение затратного подхода заключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценивания и устаревания актива.

Для проведения оценки используются строительно-технические характеристики объектов на основании данных технических паспортов, информация о требуемых затратах на ремонт, затратах связанных с восстановлением.

При расчете стоимости учитывается физический, функциональный, экономический износ.

а) Физический износ.

Физический износ - это уменьшение стоимости вследствие старения и изнашивания. Это уменьшение может классифицироваться как устранимое и необратимое. В целях определения этого типа износа учитывается фактический возраст зданий и их состояние.

б) Функциональный износ.

Представляет собой потерю стоимости, вызванную появлением новых технологий. Он может проявиться в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, сверхдостаточности, непривлекательном виде, плохой или неэффективной планировке и дизайне. Функциональной износ обычно вызван качественными недостатками использованных материалов и конструкции здания.

в). Экономический износ

Определяется как снижение функциональной пригодности зданий, сооружений, передаточных устройств вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимые фактором для собственника недвижимости. Он может быть вызван общим упадком района, места расположения объекта в районе или состоянием рынка, а также общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Функциональный и экономический износ, как правило, определяются экспертным путем.

При применении методов доходного подхода к оценке недвижимости анализируется возможность объектов генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.

Источниками информации при оценке объектов недвижимости в части Доходного подхода выступают: данные Технического паспорта в части общей и полезной площади объекта, текущие арендные ставки на рынке недвижимости (данные СМИ) и т.п.

Сравнительный подход к оценке недвижимости в рамках затратного подхода к оценке бизнеса заключается в определении рыночной стоимости, исходя из анализа имевших место сделок купли-продажи аналогичных объектов.

Метод сравнения продаж наиболее эффективен для объектов недвижимости, по которым имеется значительная информация по сделкам купли-продажи. Как правило, для доходных объектов данный метод задает лишь диапазон вероятной стоимости.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов аналогов являются:

1. Право собственности на недвижимость

2.Условия финансирования

3. Условия и время продажи

4. Местоположение

5. Физические характеристики.

Следующей группой объектов (агрегированной статьей баланса) являются машины, оборудование и транспортные средств

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки может выступать либо отдельно взятая машина или единица оборудования (оценка «россыпью»), либо множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей как между отдельными элементами комплекса, так и между ними, с одной стороны, и окружающей их технической инфраструктурой, с другой («системная оценка» или оценка производственно-технологических систем).

При оценке машин и оборудования в обязательном порядке учитываются происходящие в мировой и отечественной экономике инфляционные процессы, а также изменения в налоговом и таможенном законодательстве. Методика учета указанной группы факторов различна для импортного и отечественного оборудования.

При оценке рыночной стоимости оборудования, используется, как правило, «оценка потоком», то есть каждый элемент рассматриваемого при этом имущества оценивается самостоятельно и независимо от других элементов.

Наиболее часто используемым при оценке оборудования подходом является затратный подход.

Метод ликвидационной стоимости

Расчет ликвидационной стоимости осуществляется следующим образом:

1. Анализируется ряд статистических и бухгалтерских документов, к которым относятся: бухгалтерские отчеты на конец каждого квартала, статистические отчеты, промежуточный ликвидационный баланс; инвентарные карточки. На основании комплексного финансового анализа делается экспертный вывод о достаточности средств на покрытие задолженности.

2. Формируется оцениваемая масса имущества. Отдельно рассматриваются следующие группы активов:

¨ Наиболее ликвидные (оборотные активы).

¨ Менее ликвидные (необоротные активы).

3. Формируется сумма задолженности компании.

4. Разрабатывается календарный график ликвидации. При этом необходимо учитывать, что продажа различных видов активов компании (недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов) требует различных временных периодов исходя из степени ликвидности и требуемого уровня экспозиции на рынке.

5. Обосновываются размеры затрат.

Выделяются: затраты связанные с ликвидацией, и затраты, связанные с владением активы до их реализации. К числу затрат, связанных с ликвидацией в первую очередь относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, а так же налоги и сборы, которые платятся при продаже. К числу затрат, связанных с владением активами до их продажи, относятся расходы на охрану объектов, управленческие расходы по поддержанию работы компании до завершения его ликвидации и т.п.

6. Оценивается реализуемое имущество. Оценка имущества, подлежащего реализации осуществляется с помощью использования всех Подходов оценки. В практике наиболее часто используемым Подходом для Оценки объектов недвижимости является Сравнительный подход

7. Определяется ставка дисконтирования, с учетом планируемого срока реализации. Причем, ставка дисконтирования может устанавливаться для каждого вида оцениваемой актива индивидуально с учетом ликвидности (значительны скидки на низкую ликвидность) и риска возможной "непродажи".

8. Строится график реализации имущества, на основании которого определяется совокупная выручка от реализации текущих, материальных и нематериальных активов.

9. По итогам реализации погашается накопленная сумма текущей задолженности за период ликвидации (электроэнергия, отопление и т.п.) и осуществляются выплаты по обязательствам.

При этом, требования кредиторов удовлетворяются в порядке очередности, установленной Законодательством, в соответствии с которой распределение имущества каждой следующей очереди осуществляется после полного распределения имущества предыдущей очереди.

10. Конечным действием является оценка ликвидационной стоимости, приходящейся на долю собственников (акционеров).