Государственная регистрация сделки

Заключительный контракт

Спустя 1-3 месяца после подписания предварительного контракта (точные сроки оговариваются в самом предварительном контракте) происходит заключительная стадия – подписание контракта о купле-продаже в присутствии нотариуса, который в своём лице представляет государство и уполномочен Министром Внутренних дел.

Подпись нотариуса гарантирует подлинность факта перехода имущества от продавца к покупателю. Нотариус также взимает государственные налоги и пошлины, предусмотренные законом при осуществлении купли-продажи (за регистрацию контракта, кадастровый, в архив и т.д.). Данные расходы по закону происходят за счет Покупателя.

Одновременно с подписанием финального договора вносится заключительный платеж и оплачиваются услуги нотариуса.

Нотариуст ответственнен за зделку и за составление нотариального акта, Поэтому, прежде чем составить нотариальный акт, нотариус наводит справки, касающиеся юридической «чистоты» сделки.

Он обязан убедиться в том, что:

А) она проводится законно: отсутствуют долги и ипотечные обременения;

Б) объект построен легально, не куплен кем-то другим, не обещан никому другому и т.д.;

В) продаваемая недвижимость соответствует градостроительным нормам и другим требованиям законодательства Италии

Г) Продавец я вляется реальным ивладельцам недвижимости (для этого будет запрошен исторический обзор из местного Регистра Недвижимости, в котором дается юридическое описание недвижимости, ее юридический статус, и вся юридическая история недвижимости за последние 20 лет (все владельцы и все купли-продажи).

В момент подписания контракта Нотариус обязан зачитать контракт и удостовериться в том, что Вы понимаете что подписываете и согласны со всеми изложенными условаиями. Иначе акт не будет иметь юридической силы.

После подписании основного договора сделка регистрируется нотариусом в Консерватории Реестров Недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliare). После регистрации акта, покупатель получает на руки еще один документ - выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости.

Нотариус также передает всю информацию о сделке в соответствующие государственные органы (кадастровое и налоговое ведомство).

На регистрация права собственности обычно уходит 45 дней, хотя фактически собственность уже Ваша и ключи от дома Вы получаете в момент подписания основного договора у нотариуса, вместе с нотариальным актом.

Ипотека

Если объект Вам очень понравился, а денег не хватает или они находяться в обороте, то возможно Вам стоит задуматься о приобретение недвижимости в кредит.

Хотелось бы отметить, что, не смотря на низкие ссудные проценты, получение кредита в Италии – это очень сложный и длительный процесс. Многие банки после кризиса во многом пересмотрели свою политику, и получить кредит становиться все сложнее и сложнее даже самим итальянцам. Повысился контроль и количество запрашиваемых документов/гарантий. Статистика гласит, что на данный момент лишь в 50-60% случаях удается получть кредит, если речь идет о резидентах. Что же касается иностранных граждан, то этот вопрос будет решаться в индивидульном порядке, и не каждый банк возьмется за рассмотрение подобного запроса.

Существует мнение, что Гражданам, не имеющим вида на жительство, ипотечные кредиты вообще не выдаются. Это не верно. Ключевую роль здесь играет возможность убедить банк в платежеспособности клиента и "чистоте" его капитала. У резидентов достаточно легко проверить предоставляемые банку гарантии, будь то работа, наследство, собственная компания или вклады. В случае же с иностранными гражданами, особенно из стран не входящие в зону ЕС, это вызывает серьезные затруднения. Поэтому действуют более высокие требования по оценке платежеспособности и подтверждения доходов. Помимо этого, более строго оценивается сама приобретаемая недвижимость.

Общие сведения об ипотечной сделке в Италии:

- Ипотечная сделка в Италии называется «Mutuo Fondiario».

- Фиксированная процентная ставка от 3,6 - 7,5% (ссудный процент остается неизменным на протяжении всего периода выплат)

- Плавующая процентная ставка составляет от 2,8-3,5% (ставка будет расчитываться/меняться из года в год и будет зависить от параметров, предварительно оговоренных в контракте: инфляции, стоимиости кредита и т.д.)

- также существует смешанный ссудный процент. Используется, когда заемщик не до конца уверен какой вид процентной ставки ему подходит больше всего. В таких случаях фиксируется плавующая или фиксированная ставка на определенный период с возможностью изменить вид ставки по истечению срока на определенных условиях, оговоренных в контракте.

- срок кредитования –от 5 до 30 лет (учитывая тот факт, что ипотека должна быть выплачена заемщиком до достижения им 80 лет)

- Формальных минимальных сумм для получения ипотечного кредита не существует, но итальянские банки считают, что при работе с нерезидентами запрос на ипотечную ссуду должен быть не менее € 150.000,00.

- Максимальных сумм кредита тоже практически не существует и они зависят от степени платежеспособности заемщика.

- Заемные средства можно получить в размере до 70% от суммы объекта недвижимости. К тому же на момент подачи запроса на Вашем счету уже должна быть сумма в размере оставшихся 30%;

- как правило, ежемесячные выплаты не должны превышать 35% от ежемесячного дохода;

- Завысить сумму кредита не получиться, так как каждый банк имеет своего независимого оценщика.

Для подачи заявки на рассмотрение в любой банк необходимо подготовить следующие документы:

• копия загранпаспорта с действующей итальянской визой,
• идентификационный номер иностранного покупателя, который Вам необходим в любом случае для оформления контракта купли-продажи;
• выписка с банковского счёта в российском или другом банке, подтверждающая регулярное поступление денежных средств, а главное, чтобы на момент выписки на счету была денежная сумма в размере оставшихся 30% от стоимости выбранного Вами объекта.

Самое главное - это предоставить банку исчерпывающие сведения о постоянном источнике дохода. И чем больше гарантий Вы сможете предоставить, тем лучше. Наиболее приветствуется наличие трудового контракта с регулярной заработной платы, лучше если в стране, где приобретается недвижимость. Также в качестве гарантий можно использовать уже имеющуюся недвижимость или портфель ценных бумаг. Для частных предпринимателей необходимо будет предоставить декларацию о доходах за предыдущий год.

В качестве гарантий также можно предоставить:

• документы, подтверждающие своевременную уплату налогов,
• информация о выплатах по предыдущим кредитам, алиментов и т.д.
• банк может попросить сравку о составе семьи, свидетельство о рождении или водительские права.

Важно понимать, что пакет запрашивамых банком документов сугубо индивидуален и может меняться от случая к случаю, от банка к банку, от суммы кредита и многих других нюансов. К тому же сами банки меняют свою политику достаточно часто. Именно поэтому, следует прибегнуть к практике часто используемой самими итальянцами – а именно, к помощи специалиста в данном секторе. Такой т.н. «внешний консультант» возьмет на себя услуги по анализу всех условий различных банков на данный момент, подготовке досье. Именно он будет вести переговоры с банком и сумеет надлежащим образом представит клиента банкиру. В этом случае вероятность получение кредита значительно увеличивается.

Весь пакет документов должен быть переведен на итальянский или английский язык и заверен нотариально. Срок принятия решения о выдаче кредита в итальянских банках – около двух недель, но жестких правил нет в все достаточно индивидуально.