Во временное пользование объектов гражданских прав

 

§ 1. Договор аренды

 

1.1. Общая характеристика договора аренды

 

В ст. 606 ГК договор аренды определен как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенного определения видно, что в арендном правоотношении направленность на предоставление имущества во временное пользование уточняется признаком возмездности. В § 1 гл. 34 ГК выделены общие положения об аренде, которые имеют троякое значение.

Во-первых, поскольку гражданское право предназначено главным образом для регулирования возмездных отношений, сущность обязательства определенной направленности в наиболее чистом виде проявляется в возмездном договоре. Институт аренды избран в качестве базового для регулирования всех обязательств, направленных на предоставление имущества во временное пользование. В нем содержатся не только нормы, регламентирующие возмездные отношения по предоставлению имущества во временное пользование, но и унифицированные правила, обусловленные этой направленностью независимо от возмездности или безвозмездности обязательства. Эти унифицированные положения применимы не только к аренде, но и к безвозмездному пользованию. В ст. 689 ГК перечислены арендные правила, применимые к договору безвозмездного пользования.

Во-вторых, хотя арендные отношения могут характеризоваться дополнительными особенностями, требующими законодательного закрепления, все они имеют единую основу регулирования, предопределенную направленностью на возмездное предоставление имущества во временное пользование. Общие положения об аренде представляют собой унифицированные нормы, которые могут применяться к любым видам аренды, если иное не установлено специальными правилами о них (ст. 625 ГК).

В-третьих, общие положения об аренде предназначены для непосредственного регулирования простейших арендных отношений, не осложненных иными нормообразующими признаками.

Направленность позволяет отграничить договор аренды от иных обязательств, имеющих с арендой внешнее сходство. Так, обязательство аренды, предусматривающее выкуп арендованного имущества в счет суммы арендных платежей, внешне сходно с договором купли-продажи с рассрочкой платежа. Однако договор купли-продажи, в том числе с рассрочкой платежа, направлен на передачу имущества в собственность, условия оплаты имеют вторичное значение, поэтому купля-продажа с рассрочкой платежа регламентируется нормами о купле-продаже. Согласно договору аренды, напротив, основная обязанность собственника - предоставление имущества во временное владение и пользование арендатору. Наличие в арендном правоотношении условия о выкупе имущества путем внесения арендной платы не меняет правовой сути договора аренды. Условие о выкупе начинает действовать лишь в определенный момент, когда общая сумма выплаченной арендной платы становится равной сумме выкупа. До этого момента обязательство подчиняется арендным нормам.

Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды автозаправочной станции на два года с условием ее выкупа арендатором. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о признании договора незаключенным на том основании, что он не был зарегистрирован в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК.

Суд первой инстанции иск удовлетворил. Апелляционная инстанция отменила решение и отказала в иске, сославшись на то, что, поскольку в силу п. 3 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества с последующим переходом права собственности на него заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества, а ГК предусматривает обязательную государственную регистрацию только договора купли-продажи жилых помещений и предприятий, спорный договор аренды автозаправочной станции не должен регистрироваться.

Кассационный суд, отменяя апелляционное постановление, обоснованно указал, что п. 3 ст. 609 ГК, устанавливая повышенные требования к договору аренды с правом выкупа, не отменяет обязательного требования государственной регистрации договора аренды здания, заключенного на срок более одного года (ст. 651 ГК). До выкупа договорного имущества правоотношения сторон подчиняются арендным нормам, включая правила о государственной регистрации договора аренды <1>.

--------------------------------

<1> См.: дело Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа N А63-1118/2000-С4.

 

Арендная плата может устанавливаться в виде не только денежных платежей, но также и доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (ст. 614 ГК). Кроме того, стороны могут сочетать названные формы, а также использовать иные формы оплаты аренды. Правоотношение, в котором арендная плата выплачивается в неденежной форме, является смешанным договором, соединяющим арендное обязательство и обязательство той направленности, которую имеет форма выплаты арендной платы (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги и т.д.).

Установив возможность использования отмеченных форм оплаты аренды, закон не урегулировал в гл. 34 ГК особенностей таких отношений. Поэтому приходится ограничиваться общим правилом п. 3 ст. 421 ГК о том, что к указанным договорам должны применяться в соответствующих частях нормы об обязательствах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. В то же время соединение в одном правоотношении элементов аренды и других обязательств порождает вопросы о сочетаемости норм различных договорных институтов. Общее правило п. 3 ст. 421 ГК не дает на них ответа. Поэтому представляется, что более детальная регламентация арендных отношений, в которых арендная плата выплачивается в неденежной форме, улучшила бы их регулирование.

Арендные отношения разнообразны. Специфика отдельных видов аренды предопределяется различными факторами. Нормы § 2 гл. 34 ГК посвящены регулированию договора проката, специфика которого обусловлена фигурой арендодателя. В § 3 гл. 34 ГК собраны нормы, отражающие особенности аренды транспортных средств. Неразрывная связь зданий (сооружений) с землей и особая ценность объектов недвижимости породили необходимость специфического правового регулирования аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Нормы § 5 гл. 34 ГК отражают особенности предприятия как предмета аренды. Основной задачей законодателя при формировании правовой базы лизинга, закрепленной в § 6 гл. 34 ГК, было установление специальных правил взаимоотношений между арендатором и продавцом и между арендодателем и арендатором по поводу приобретения предмета аренды.

Общие положения об аренде, выделенные в § 1 гл. 34 ГК, в силу своего унифицированного значения применимы ко всем ее видам. Соответствующее правило закреплено в ст. 625 ГК. Вторичные особенности арендных отношений, предопределяющие формирование конкретных видов договора аренды, лишь уточняют регулирование, обусловленное направленностью на возмездное предоставление имущества во временное пользование. Перечисленные обязательства выделены как виды аренды, а не как самостоятельные договорные типы именно в силу того, что обусловливающие их вторичные нормообразующие признаки не препятствуют применению к ним большинства общих положений об аренде.

 

1.2. Договор проката

 

1.2.1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК). В приведенной норме подчеркнуто также, что имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Договор проката сформулирован в ГК как вид договора аренды. Это означает, что он характеризуется родовыми признаками аренды и имеет отличительные качества, обусловившие специальное регулирование.

1.2.2. Договор проката, как и любой другой вид аренды, направлен на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование, что позволяет применять к прокату большое количество общих положений об аренде. Разместив институт проката в § 2 гл. 34 ГК, законодатель указал в ст. 625 ГК, что общие положения об аренде применяются к прокату, если иное не предусмотрено специальными правилами о нем.

1.2.3. Главным признаком, потребовавшим формирования специальной правовой базы для регулирования проката, является участие на стороне арендодателя лица, осуществляющего сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Кроме того, отношения проката возникают чаще всего с участием гражданина на стороне арендатора, что также влияет на правовое регулирование. Почему участие в договоре арендодателя-профессионала требует специального регулирования?

Во-первых, участие в обязательстве лица, профессионально специализирующегося на определенном виде деятельности, вносит в отношения элемент фактического неравенства, так как профессионал экономически сильнее непрофессионала. Между тем стороны в гражданском правоотношении должны выступать как равноправные субъекты, их неравенство необходимо нивелировать возложением на экономически более сильного субъекта дополнительных правовых обязанностей. Нормы ГК отражают указанные субъектные особенности независимо от того, кто выступает на стороне арендатора (потребитель или предприниматель, физическое или юридическое лицо). Этот вывод следует из определения договора проката, содержащегося в п. 1 ст. 626 ГК, в которой сказано, что арендованное имущество может использоваться для потребительских и других целей, предусмотренных договором или вытекающих из существа обязательства.

Таким образом, поскольку нормы института проката направлены на устранение экономического неравенства, существующего в отношениях с участием арендодателя-профессионала (независимо от того, кто выступает на стороне арендатора), необходимым и достаточным квалифицирующим признаком договора проката считается участие в обязательстве арендодателя-профессионала.

Нивелируя экономическое неравенство сторон в договоре проката, закон установил ряд соответствующих норм. На арендодателя возложены дополнительные обязанности, связанные с предоставлением имущества в аренду (проверка исправности имущества в присутствии арендатора, ознакомление арендатора с правилами эксплуатации имущества). Установлены более жесткие правила относительно устранения недостатков сданного напрокат имущества (ст. 629 ГК). На арендодателя возложена императивная обязанность по проведению капитального и текущего ремонта. Арендатору предоставлено право отказаться от договора в любое время с предупреждением об этом арендодателя не менее чем за 10 дней (ст. 627 ГК).

Договор проката является публичным договором (п. 3 ст. 626 ГК). Уровень экономического неравенства, необходимый и достаточный для подчинения обязательства режиму публичного договора, определяется законом с учетом различных факторов. Для проката таковым признано неравенство, существующее в любых отношениях с участием арендодателя-профессионала. В ст. 426 ГК сформулированы унифицированные нормы о публичном договоре, применимые к любым публичным договорам, включая прокат. Однако общие нормы ст. 426 ГК не в состоянии охватить все особенности арендных отношений, поэтому в § 2 гл. 34 ГК сформулированы положения, отражающие специфику публичного договора в контексте аренды.

Во-вторых, участие в договоре арендодателя-профессионала требует особых правил, предоставляющих ему возможность нормально осуществлять профессиональную деятельность. Этим обусловлено появление норм, императивно не допускающих применения к прокату правил о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст. 627 ГК), особых правил оплаты аренды (ст. 630 ГК), а также запрета на сдачу договорного имущества в субаренду, передачу арендатором прав и обязанностей другим лицам, предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование и т.д. (п. 2 ст. 631 ГК).

1.2.4. Признак экономического неравенства может быть многоступенчатым, при этом различные уровни неравенства, обусловленные разными субъектными признаками, могут присутствовать в одном виде договора. Если каждый из таких уровней требует специального регулирования, оно должно быть предусмотрено в законе. Это в полной мере относится к прокату. Как было отмечено, его нормы отражают экономически подчиненное положение любого арендатора, противостоящего арендодателю-профессионалу. В то же время если на стороне арендатора выступает потребитель-гражданин, возникает дополнительное неравенство, связанное с особенностями гражданина как физического лица. Это обусловливает необходимость специального регулирования, которое дополняет регламентацию, отражающую более общий уровень экономического неравенства. Унифицированные нормы, направленные на устранение экономически зависимого положения потребителя-гражданина, сформулированы в Законе РФ "О защите прав потребителей".

1.2.5. Согласно ст. 626 ГК нормы института проката распространяются только на обязательства, возникающие в отношении движимого имущества. Положения о прокате неприменимы к аренде зданий (сооружений), в которых на стороне арендодателя выступает лицо, осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Не обедняет ли такая законодательная конструкция регулирование договоров аренды зданий (сооружений) с участием арендодателя-профессионала?

Арендодателем по договору аренды здания может быть лицо, занимающееся сдачей имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Указанная специфика, безусловно, требует правового закрепления, однако в ГК соответствующее регулирование отсутствует. Нормы института аренды зданий (сооружений) отражают особенности предмета договора вне зависимости от того, кто является арендодателем, а положения о прокате к названным отношениям неприменимы.

Представляется, что законодательное отражение специфики отношений, обусловленных фигурой арендодателя-профессионала, могло бы быть более последовательным. Закон должен предусматривать возможность применения правил, обусловленных определенным нормообразующим признаком, ко всем правоотношениям, в которых этот признак присутствует. Если в договоре аренды здания может участвовать арендодатель-профессионал, ГК должен предусматривать возможность применения к таким отношениям положений, отражающих специфику арендодателя-профессионала. Способы решения этой задачи могут быть различными. В частности, возможно определение договора проката как обязательства, основанного исключительно на квалифицирующем признаке арендодателя-профессионала (без учета специфики предмета договора), и, соответственно, формулирование в институте проката унифицированных норм, применимых к любым обязательствам с участием арендодателя-профессионала. При этом наряду с унифицированными правилами в институте проката следовало бы выделить положения, отражающие особенности участия арендодателя-профессионала с учетом специфики предмета аренды.

Несмотря на то что согласно легальному определению договора проката нормы § 2 гл. 34 ГК распространяются только на отношения по поводу движимого имущества, некоторые положения института проката, на наш взгляд, носят унифицированный характер и потому до устранения в установленном порядке указанного выше законодательного пробела могли бы применяться в порядке аналогии закона к тем договорам аренды зданий (сооружений), в которых участвует арендодатель-профессионал.

 

1.3. Договор аренды транспортных средств

 

1.3.1. В ГК предусмотрены две разновидности аренды транспортных средств: аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда без экипажа) и аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда с экипажем). Договор аренды транспортного средства без экипажа представляет собой обязательство, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК). Договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации определен в ст. 632 ГК как обязательство, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Аренда отдельных видов транспортных средств (морских, воздушных судов и т.д.) имеет свои особенности, отраженные в нормах транспортных уставов и кодексов. Наиболее подробно регламентирована аренда морских судов.

1.3.2. Аренда транспортных средств сформулирована в ГК как вид договора аренды. Она, с одной стороны, характеризуется родовыми признаками аренды и, с другой стороны, имеет отличительные качества, обусловившие специальное регулирование. В связи с этим, определяя место аренды транспортных средств в системе гражданских договоров, необходимо отметить следующее.

Во-первых, договор аренды транспортных средств, как и любой другой вид аренды, направлен на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование. Эта направленность позволяет применять к нему большое количество общих положений об аренде. Разместив институт аренды транспортных средств в § 3 гл. 34 ГК, законодатель указал в ст. 625 ГК, что общие положения об аренде применяются к аренде транспортных средств, если иное не предусмотрено специальными правилами о ней.

Во-вторых, квалифицирующим признаком аренды транспортных средств, отличающим ее от других видов аренды, является специфика транспортного средства. Это требует дополнительной правовой регламентации, поскольку транспортное средство представляет собой сложное техническое устройство и, более того, считается источником повышенной опасности. Под транспортным средством понимается лишь такой объект, владение и пользование которым требуют управления им и обеспечения его надлежащей технической эксплуатации. Причем речь идет о квалифицированных управлении и технической эксплуатации с помощью экипажа, имеющего необходимую профессиональную подготовку.

Указанные особенности транспортного средства обусловили создание унифицированных правовых норм, применимых к обеим разновидностям аренды транспортных средств. Нормообразующее значение специфики транспортного средства реализовано в ГК следующим образом. Ввиду того что эта специфика в наиболее чистом виде проявляется в арендном договоре, не осложненном оказанием услуг по управлению и эксплуатации, аренда транспортного средства без экипажа является родовым институтом аренды транспортных средств. Нормативная база именно этого договора отражает особенности аренды транспортных средств как таковой. Правила, обусловленные услугами по управлению и эксплуатации, лишь уточняют регулирование, предопределенное спецификой транспортного средства. При этом на некоторые элементы регулирования, обусловленные отмеченной спецификой, фактор оказания услуг не влияет. Нормы, регламентирующие указанные элементы, являются унифицированными. Хотя такие правила не выделены в качестве общих положений об аренде транспортных средств, нетрудно заметить, что они имеются в обоих разделах, регламентирующих указанные разновидности аренды. Так, оба вида договора аренды транспортных средств считаются реальными (ст. ст. 632 и 642 ГК). Для них установлена письменная форма (ст. ст. 633 и 643 ГК). Согласно ст. ст. 632 и 642 ГК к договорам аренды транспортных средств не применяются правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок. В отличие от общих норм об аренде, предусматривающих диспозитивное право арендатора с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, арендатор транспортного средства по общему правилу вправе сдавать его в субаренду без согласия арендодателя (ст. ст. 638, 647 ГК).

В-третьих, когда арендодатель наряду с предоставлением в аренду транспортного средства оказывает арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации, договор аренды соединяется с обязательством, направленным на оказание услуг, что, однако, нельзя рассматривать как простое сложение указанных обязательств. Если бы это было так, то для их регулирования было бы достаточно суммарного применения норм, регламентирующих аренду транспортного средства без экипажа и оказание услуг, по правилам о смешанном договоре (п. 3 ст. 421 ГК). Это вносит качественное своеобразие непосредственно в арендные отношения, что продиктовало необходимость формирования специальной разновидности договора аренды транспортного средства.

Таким образом, правовая база договора аренды транспортного средства с экипажем состоит, с одной стороны, из унифицированных норм, обусловленных спецификой транспортного средства, на которые не влияет наличие или отсутствие услуг по управлению и технической эксплуатации, и, с другой стороны, из правил, отражающих то влияние, которое оказывают услуги по управлению и технической эксплуатации на арендные отношения. Особенности регулирования аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации выражаются, в частности, в возложении на арендодателя дополнительного обременения по поддержанию надлежащего состояния транспортного средства (ст. 634 ГК) и по страхованию (ст. 637 ГК), а также в специальных правилах ответственности за вред, причиненный транспортному средству или транспортным средством (ст. ст. 639, 640 ГК).

1.3.3. В связи с анализом правовой природы договора аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации определенный интерес вызывает проблема отграничения его от договора перевозки. Наиболее четко она проявляется при сравнении рассматриваемой разновидности аренды с договором фрахтования, определенным в ст. 787 ГК как обязательство, по которому одна сторона (фрахтовщик) обязуется предоставить другой стороне (фрахтователю) за плату всю или часть вместимости одного или нескольких транспортных средств на один или несколько рейсов для перевозки грузов, пассажиров и багажа. Внешнее сходство названных договоров выражается в том, что при аренде транспортного средства с экипажем и при фрахтовании транспортное средство как бы используется арендатором (фрахтователем). О.М. Козырь отмечает, что аренда транспортного средства с экипажем "в известной мере смыкается с договором перевозки, что вызвало при разработке ГК предложения о переносе ее в другую главу. Однако в данном случае между собственником транспортного средства и лицом, нанимающим это средство, возникают именно отношения аренды, а уже в процессе эксплуатации транспортного средства арендатором у него складываются отношения с другими лицами по перевозке, которые и урегулированы соответствующими статьями главы 40" <1>.

--------------------------------

<1> Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. С. 338.

 

Дополняя приведенные рассуждения О.М. Козырь, можно отметить следующее. В основе разграничения обязательств перевозки и аренды транспортного средства с экипажем лежит признак направленности: аренда направлена на передачу имущества во временное пользование, а перевозка - на оказание услуг по перемещению груза, пассажира или багажа при помощи транспортного средства <1>. Правоотношение, направленное на возмездную передачу имущества во временное пользование, характеризуется признаками, требующими применения к нему арендных правил, какие бы дополнительные обязательства в него ни вплетались. Поэтому отношения по возмездной передаче транспортного средства во временное пользование являются в первую очередь арендными. Другое дело, что они могут дополняться обязательством иной направленности. В договоре аренды транспортного средства с экипажем они дополняются услугами по управлению и техническому обслуживанию. Как соотносятся эти услуги с перевозкой, вопрос для отдельного анализа. Коротко можно лишь отметить, что, если для регулирования перевозочных услуг не имеет значения, чье транспортное средство используется для их оказания (заказчика или перевозчика), значит, нормы о перевозке приспособлены также для регулирования услуг по управлению транспортным средством и, следовательно, услуги по управлению могут квалифицироваться как перевозка.

--------------------------------

<1> Это, в частности, проявляется и при сравнении фрахтования с арендой транспортного средства с экипажем. В отличие от аренды при фрахтовании фрахтователю передается не транспортное средство, а его вместимость. См.: Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. С. 162, 163.

 

1.3.4. Как соотносится признак транспортного средства в договоре аренды с иными вторичными факторами? Иначе говоря, как сочетаются нормы, обусловленные спецификой транспортного средства, с положениями, отражающими иные вторичные факторы в арендных правоотношениях?

Во-первых, рассматриваемый системный признак может сочетаться лишь с теми вторичными признаками, которым он не противоречит. В частности, это касается субъектного фактора, положенного в основу выделения договора проката, и признака направленности (договор лизинга). Например, к договору аренды, по которому арендодатель-профессионал передает в аренду автомобиль, должны в совокупности применяться правила проката и аренды транспортного средства. Договор лизинга, предметом которого является транспортное средство, подпадает под регламентацию институтов лизинга и аренды транспортного средства. Обязательства аренды зданий (сооружений) и транспортного средства, естественно, не могут сочетаться, поскольку их предметные особенности взаимоисключающи.

Во-вторых, совокупному применению подлежат такие нормы сочетаемых институтов, между которыми нет противоречий. Одним из доказательств такой сочетаемости может служить наличие специального регулирования определенного правового элемента в одном институте и его отсутствие в другом. Например, некоторые правила о прокате отсутствуют в разделе об аренде транспортных средств. В ст. 627 ГК установлен предельный срок договора проката - до одного года, для транспортных средств предельного срока не установлено. Для проката предусмотрены особенности, касающиеся арендной платы (ст. 630 ГК), применительно к аренде транспортных средств такой специфики нет. Отсутствие особенностей регламентации отмеченных правовых элементов в отношении аренды транспортных средств следует понимать в том смысле, что законодатель не усмотрел необходимости установления для аренды транспортных средств специальных правил, отличных от общих положений. Это означает, что соответствующие нормы, регулирующие прокат, не противоречат специфике аренды транспортных средств и потому могут применяться к их прокату.

В-третьих, сложнее всего решить проблему сочетания норм, обусловленных различными вторичными признаками, когда эти нормы противоречат друг другу. Так, по договору проката обязанность по проведению текущего и капитального ремонта возлагается на арендодателя (ст. 631 ГК), а по договору аренды транспортного средства без экипажа - на арендатора (ст. 644 ГК). Правило, установленное для проката, вызвано особенностями положения арендодателя-профессионала, а норма ст. 644 ГК отражает специфику предоставления в аренду транспортного средства. Когда эти нормообразующие признаки объединяются в одном договоре, возникает вопрос, какой из них имеет приоритет: особенности субъектного состава (и тогда обязанности по ремонту должны быть возложены на арендодателя) или специфика предмета договора (диктующая необходимость возложения обязанностей по ремонту на арендатора) <1>. То же самое касается таких правовых элементов, как реальный характер договора аренды транспортного средства и консенсуальность договора проката, возможность сдачи в субаренду транспортного средства (ст. 647 ГК) и отсутствие такой возможности у арендатора по договору проката (ст. 631 ГК).

--------------------------------

<1> В юридической литературе высказывается мнение о том, что в описанной ситуации целесообразно исходить из приоритета норм о прокате, так как в противном случае осуществление предпринимательской деятельности по прокату автомобилей становится практически невозможным. Прокат по своей экономической природе предполагает краткосрочное владение и пользование имуществом, поэтому возложение на арендатора обязанности по проведению текущего и капитального ремонта не обосновано. См.: Кабалкин А., Санникова Л. Договор проката // Российская юстиция. 2000. N 6. С. 18.

 

Применительно к соотношению аренды транспортного средства и лизинга проблемным представляется вопрос о риске случайной гибели предмета аренды. При аренде транспортного средства с экипажем риск случайной гибели возлагается на арендодателя, а при лизинге - на арендатора. Какая норма должна иметь приоритет при соединении лизинга и аренды транспортного средства с экипажем в одном договоре? Представляется, что в такой ситуации должно применяться специальное правило. Поскольку выяснение этого требует глубокого анализа правового материала, желательно, чтобы ответ о приоритетности норм содержался либо в законе, либо в его официальном толковании.

 

1.4. Договор аренды зданий и сооружений

 

1.4.1. В ст. 650 ГК договор аренды зданий и сооружений определен как обязательство, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Аренда зданий (сооружений) сформулирована в ГК как вид аренды. Это означает, что рассматриваемое обязательство, во-первых, характеризуется родовыми признаками аренды и, во-вторых, имеет свои отличительные качества, обусловившие специальное регулирование.

1.4.2. Принадлежность аренды зданий (сооружений) к договорному типу аренды предопределяется ее направленностью на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. Отмеченные родовые признаки обусловили возможность применения к рассматриваемому обязательству общих положений об аренде, не противоречащих специфике аренды зданий (сооружений). В ст. 625 ГК сказано, что общие положения об аренде применяются к аренде зданий (сооружений), если иное не предусмотрено специальными правилами о ней.

1.4.3. Квалифицирующим признаком, обусловившим выделение аренды зданий (сооружений) как особого вида аренды, является ее предмет. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Предметом рассматриваемого договора может быть не любая недвижимость, а только такая ее разновидность, как здание (сооружение). Поэтому нормы § 4 гл. 34 ГК отражают, с одной стороны, родовые качества недвижимости, характеризующие любой ее вид, в том числе и здание (сооружение), и, с другой стороны, специфические признаки здания (сооружения), выделяющие его среди остальных видов недвижимости.

Родовыми признаками любой недвижимости являются особая ценность и неповторимость, требующие ее индивидуализации и учета. Специфика регламентации, обусловленная родовыми особенностями недвижимости, выражается в следующем. Во-первых, она касается формы сделки. Договор аренды здания (сооружения) должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение изложенного требования влечет недействительность сделки (п. 1 ст. 651 ГК). Во-вторых, аренда здания или сооружения должна регистрироваться как обременение арендованного имущества (Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В-третьих, договор аренды здания (сооружения) должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК (путем установления цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары), не применяются. В-четвертых, ГК предусматривает особый порядок передачи здания (сооружения) в аренду и его возврата арендодателю. Согласно ст. 655 ГК передача здания (сооружения) должна оформляться передаточным актом, подписываемым сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Необходимость особого порядка передачи здания (сооружения) объясняется его спецификой. Оно имеет особую ценность. Передача здания в аренду порождает серьезные правовые и имущественные последствия, поэтому очень важно предельно точно устанавливать, состоялась ли передача недвижимости и если состоялась, то когда именно. Важно также зафиксировать состояние недвижимости в момент передачи. Кроме того, факт передачи здания трудно установить в силу того, что это имущество физически не передвигается.

Однако приведенную норму не следует понимать в том смысле, что акт приема-передачи считается единственным допустимым доказательством передачи здания или сооружения. Когда другие доказательства не оставляют сомнений в том, что арендодатель передал здание арендатору, передачу следует признавать состоявшейся независимо от подписания передаточного акта. Иными словами, отсутствие передаточного акта должно оцениваться как решающее доказательство непередачи недвижимости арендатору, когда передача не подтверждена бесспорно другими доказательствами. Судебная практика исходит именно из такого понимания ст. 655 ГК.

Между общественной организацией и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды нежилого помещения. Поскольку предприниматель арендную плату не выплачивал, общественная организация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с него задолженности по арендной плате. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Кассационный суд решение отменил и в иске отказал, сославшись на то, что передаточный акт сторонами не был подписан, а другие доказательства, бесспорно подтверждающие передачу договорного помещения арендатору, в материалах дела отсутствуют <1>.

--------------------------------

<1> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу N Ф08-158/98; см. также: Постановления Президиума ВАС РФ от 2 июля 1996 г. N 678/96, от 26 ноября 1996 г. N 2491/96.

 

По другому делу арбитражный суд удовлетворил исковые требования арендодателя о взыскании арендной платы за аренду торгового павильона и пени за просрочку оплаты. Несмотря на отсутствие приемо-сдаточного акта, суд, оценив представленные доказательства, пришел к выводу о том, что арендатор фактически пользовался арендованным имуществом, поэтому у него возникла обязанность по внесению арендной платы <1>.

--------------------------------

<1> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу N Ф08-858/98.

 

Специфический признак здания (сооружения), выделяющий его среди остальных объектов недвижимости, выражается также в том, что оно неразрывно связано с землей. Названная особенность потребовала формулирования для аренды зданий (сооружений) некоторых специальных положений (ст. ст. 652, 653, п. п. 2 и 3 ст. 654 ГК).

1.4.4. Если сравнить нормы, регламентирующие продажу недвижимости и аренду зданий (сооружений), то нетрудно заметить, что они имеют много общего. Это объясняется тем, что специфика недвижимости служит основой для унификации норм, применимых к обязательствам различной направленности.

В то же время некоторые положения института аренды зданий (сооружений) отражают их специфику относительно направленности на предоставление имущества во временное пользование. Это, в частности, касается нормы о регистрации аренды недвижимости как обременения арендованного имущества. Требование о государственной регистрации аренды (в отличие от продажи недвижимости, для которой установлена обязательность государственной регистрации лишь перехода права собственности и других вещных прав) обусловлено тем, что при передаче имущества во временное пользование надлежащий учет договорных отношений может быть обеспечен только путем государственной регистрации самой сделки.

 

1.5. Договор аренды предприятий

 

1.5.1. По договору аренды предприятия как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, другие имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (ст. 656 ГК). Аренда предприятия определена в ГК как вид аренды. Рассматриваемое обязательство, во-первых, характеризуется родовыми признаками аренды и, во-вторых, обладает отличительными качествами, обусловившими специальное регулирование.

1.5.2. Отнесение рассматриваемого обязательства к аренде предопределяется его направленностью на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование, что позволяет применять к аренде предприятия общие положения об аренде, не противоречащих специфике предприятия (ст. 625 ГК). Однако необходимо иметь в виду, что предприятие является своеобразным предметом договора. Оно включает не только имущество как таковое (здания, оборудование, оборотные средства и т.д.), но также и исключительные права, обязательственные права и обязанности. В связи с этим возникает вопрос: соответствует ли предприятие требованиям, предъявляемым к предмету аренды? Является ли аренда предприятия обязательством, направленным на передачу имущества во временное пользование? От ответа на поставленные вопросы зависит, нормы какого договорного института в большей степени пригодны для регулирования рассматриваемых отношений.

Аренда предприятия предполагает наделение арендатора широкими правами по использованию арендованного имущества, вплоть до отчуждения материальных ценностей, входящих в его состав (ст. 660 ГК). На первый взгляд эти особенности рассматриваемого обязательства противоречат сущности аренды, поскольку аренда предполагает передачу имущества во временное пользование на условиях возврата того же индивидуально-определенного имущества.

Но необходимо учитывать, что предметом рассматриваемого договора являются не отдельные элементы, входящие в предприятие, а предприятие в целом как имущественный комплекс. Именно предприятие как имущественный комплекс представляет собой индивидуально-определенный предмет договора. Поэтому хотя в процессе аренды "начинка" предприятия может меняться, само предприятие как индивидуально-определенный объект продолжает существовать.

Передача предприятия как имущественного комплекса во временное пользование, а не в собственность на условиях возврата имущества того же рода и качества (как это происходит в заемном обязательстве) подтверждает, что для арендодателя имеет значение именно временное пользование предприятием. Не случайно в ГК предусмотрено, что в процессе исполнения договора аренды не должна уменьшаться стоимость предприятия (ст. 660 ГК).

Таким образом, предприятие, будучи своеобразным объектом, тем не менее отвечает требованиям, предъявляемым к предмету договора аренды. Поскольку аренда предприятия основывается на передаче объектов гражданских прав во временное пользование, нормы об аренде в наибольшей степени отвечают потребностям регулирования этих правоотношений и рассматриваемое обязательство обоснованно отнесено законом к договору аренды.

1.5.3. Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды предприятий в качестве самостоятельного вида аренды, являются особенности предприятия, выражающиеся в том, что оно представляет собой имущественный комплекс, в состав которого наряду с имуществом входят обязательственные права требования и долги, а также исключительные права. Указанная специфика предопределила особенности регламентации: большинство норм института аренды предприятий касаются замены лица в обязательстве и обеспечения прав кредиторов.

Заслуга действующего ГК состоит в том, что он впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды имущества и предусмотрел комплекс специальных правил, учитывающих специфику правоотношений, связанных с арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности <1>.

--------------------------------

<1> См.: Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. С. 208.

 

1.6. Договор финансовой аренды (лизинга)

 

1.6.1. По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 665 ГК). Это новый вид аренды, обладающий рядом преимуществ, которые способствуют развитию инвестиций в средства производства.

Суть отношений лизинга состоит в следующем. Нередко лицо, не имеющее экономического интереса или возможности приобрести имущество в собственность, испытывает потребность в использовании этого имущества. Однако собственник не желает передавать имущество в аренду, но готов его продать. При этом существует другое лицо, у которого нет в собственности имущества, необходимого арендатору, но есть денежные средства, которые оно имеет возможность вложить в приобретение этого имущества, чтобы, сдавая его в аренду, получать доходы на вложенный капитал в виде арендной платы. Конструкция договора лизинга, соединяющего указанных лиц в одном правоотношении, позволяет удовлетворить их экономические интересы. Поскольку данные правоотношения реально существуют, потребовалась правовая база, обеспечивающая их эффективное регулирование.

Лизинг определен в ГК как вид аренды. Это означает, что он, во-первых, характеризуется родовыми признаками аренды и, во-вторых, имеет отличительные качества, обусловившие специальное правовое регулирование.

1.6.2. Договор лизинга направлен на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование, что позволяет применять к лизингу общие положения об аренде (ст. 625 ГК) <1>. Принадлежность лизинга к арендным правоотношениям позволяет отграничить его от договоров иной направленности, в частности обязательств, направленных на выполнение работ и оказание услуг.

--------------------------------

<1> В юридической литературе высказывается мнение о том, что по своей экономической природе лизинговые отношения являются кредитными, а не арендными. См., в частности: Егоров А.В. Лизинг: аренда или финансирование? // Вестник ВАС РФ. 2012. N 3. С. 36 - 60.

 

В рамках дела о банкротстве ОАО "Т" в арбитражный суд обратилось ОАО "Р" с заявлением об установлении размера его требований и включении их в реестр требований кредиторов должника. По мнению ОАО "Р", задолженность у ОАО "Т" в размере 356646155 руб. возникла в связи с неисполнением им договоров лизинга сельскохозяйственной техники, заключенных в 1999 - 2001 гг.

Определением арбитражного суда в удовлетворении указанного требования отказано по следующим основаниям. В 1999 - 2001 гг. ОАО "Р" (лизингодатель) заключило с ОАО "Т" (сублизингодателем) восемь договоров долгосрочного финансового лизинга, в связи с неисполнением условий которых у последнего возникла упомянутая задолженность. Согласно указанным договорам лизингодатель приобретает лизинговую технику в рамках поручения Правительства РФ за счет федерального бюджета и передает ее сублизингодателю, который обязан передать ее в сублизинг на срок не менее трех лет с момента получения. Суд первой инстанции пришел к выводу, что эти договоры являются не договорами финансовой аренды (лизинга), а агентскими договорами с элементами договоров комиссии. Следовательно, ОАО "Т" выполняло по отношению к ОАО "Р", являвшемуся принципалом (комитентом), обязанности агента (комиссионера). Гражданский кодекс РФ предусматривает, что если агентский договор или договор комиссии прекращается вследствие признания несостоятельным агента (комиссионера), то весь объем прав последних переходит к принципалу (комитенту). В данном случае обладателем таких прав становится ОАО "Р", в связи с чем заявление о включении его требований в реестр удовлетворению не подлежит.

Президиум ВАС РФ признал выводы о квалификации спорных договоров ошибочными. ОАО "Р", являясь лизинговой компанией, имеющей лицензию на осуществление лизинговой деятельности, на конкурсной основе получило право на лизинговые операции по поставке агропромышленному комплексу машиностроительной продукции с использованием средств федерального лизингового фонда. Анализ спорных договоров позволяет сделать вывод о том, что их условия отвечали требованиям, предъявляемым к содержанию договоров финансового лизинга. К особенностям договора лизинга относится передача предмета договора другой стороне в аренду, а при согласии лизингодателя - и в субаренду (сублизинг). Право должника на заключение производного договора предусмотрено в текстах договоров. Другие условия договоров (например, о переходе рисков гибели, утраты, порчи, хищения, повреждения предметов лизинга на сублизингодателя, о возложении на него обязанностей, которые в обычных условиях несет собственник, о переходе права собственности к сублизингодателю лишь после выплаты всех лизинговых платежей, в том числе вознаграждения лизингодателю) также позволяют оценить эти договоры как лизинговые.

Кроме того, ОАО "Р" получало от ОАО "Т" входящее в состав лизинговых платежей вознаграждение, что также является отличительной особенностью договора лизинга, так как нормы, регулирующие отношения сторон по агентскому договору и договору комиссии, устанавливают обязанность принципала и комитента уплачивать вознаграждение другой стороне <1>.

--------------------------------

<1> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 8 июля 2008 г. N 1204/07.

 

Квалификация лизинга в качестве вида договора аренды не является общепризнанной в юридической литературе. Отдельные авторы считают, что лизинг необходимо рассматривать как самостоятельный тип договора. Так, И.А. Решетник исходит из того, что соединение в одном правоотношении элементов различных договоров - купли-продажи, аренды, оказания фактических и юридических услуг - порождает качественно иное материальное отношение, эффективное регулирование которого возможно лишь посредством специального договорного института; институт аренды не обеспечивает достижения данной цели <1>.

--------------------------------

<1> См.: Решетник И.А. Гражданско-правовое регулирование лизинга в Российской Федерации: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. Пермь, 1998. С. 7, 20, 21.

 

Действительно, лизинговые отношения имеют специфику, отличающую их от обычной аренды, и эти особенности требуют правового отражения. Однако при решении вопроса о том, в каком качестве должен рассматриваться лизинг в системе гражданских договоров - как самостоятельный договорный тип или как вид договоров аренды - необходимо учитывать степень влияния специфики лизинга на применимость к нему арендных норм. Если специфика лизинга исключает возможность применения к нему всех или большинства родовых арендных норм, то можно говорить о лизинге как самостоятельном типе договора. Если же особенности лизинга оставляют возможность и необходимость применения к нему значительного количества общих положений об аренде, то следует признать лизинг видом аренды. Правильное определение формального статуса обязательства в системе договоров (вид договора или самостоятельный тип) имеет большое значение для создания законодательного механизма, обеспечивающего применение к обязательству тех норм, которые должны к нему применяться. Если к лизингу применимы общие положения об аренде, то его следует формулировать как вид аренды для создания законодательной основы применения к нему соответствующих арендных норм.

Анализ договора лизинга показывает, что к нему может применяться значительное количество общих положений об аренде. Поэтому законодатель обоснованно сформулировал лизинг как вид договора аренды.

1.6.3. Квалифицирующим признаком лизинга как самостоятельного вида аренды является участие арендатора в приобретении арендодателем предмета аренды. В соответствии с условиями лизинга арендодатель приобретает имущество в собственность у третьего лица специально для передачи его в аренду конкретному арендатору. В лизинговом обязательстве в отличие от обычной аренды к основным действиям сторон добавляются действия арендодателя по приобретению в собственность предмета аренды. В связи с этим необходимо установление специальных правил взаимоотношений между арендатором и продавцом и между арендодателем и арендатором по поводу приобретения в собственность предмета аренды. При этом для эффективного регулирования лизинговых правоотношений оказалось недостаточно совокупного применения норм об аренде и о купле-продаже по правилам о смешанном договоре. Особенности лизинга предопределили формирование специальных правил об этом договоре.

В отличие от обычной аренды, при которой риск случайной гибели или порчи арендованного имущества несет собственник (арендодатель), при лизинге по общему правилу риск возлагается на арендатора с момента передачи ему предмета договора (ст. 669 ГК). Это обусловлено тем, что лизингодатель приобретает имущество в собственность исключительно для сдачи его в аренду конкретному арендатору. Если выбор продавца производится арендатором, арендодатель по общему правилу не несет ответственности перед арендатором за выбор предмета аренды и продавца (в частности, за недостатки имущества, переданного в аренду). Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. В обязательстве финансовой аренды, арендатором по которому является бюджетное учреждение, выбор продавца осуществляется арендодателем (ст. ст. 665 и 670 ГК).

Действия по приобретению арендодателем имущества специально для передачи в аренду потребовали специального регулирования правовой связи между продавцом и арендатором. Так, арендатор наделен правом предъявлять продавцу требования, вытекающие из договора купли-продажи. Согласно ст. 670 ГК арендодатель и арендатор в отношениях с продавцом выступают как солидарные кредиторы. Арендатор также выполняет обязанности, предусмотренные для покупателя (за исключением обязанности оплатить приобретенное имущество). Если выбор продавца и приобретаемого имущества производится арендодателем, продавец и арендодатель выступают перед арендатором как солидарные должники по требованиям, вытекающим из договора купли-продажи.

1.6.4. В юридической литературе высказывались различные точки зрения о теоретической конструкции договора финансовой аренды. Одни ученые поддерживают подход, закрепленный в Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге 1988 г., в соответствии с которым лизинг считается многосторонней сделкой, в которой участвуют продавец, лизингодатель и лизингополучатель <1>. Другие авторы исходят из того, что лизинг - это двусторонняя сделка, неразрывно связанная с договором купли-продажи арендованного имущества. "Арендодатель по договору лизинга возлагает исполнение части своих обязанностей на продавца по договору купли-продажи (п. 1 ст. 313 ГК), причем имеет место особый случай перепоручения исполнения, при котором перед кредитором (арендатором) в силу прямого указания закона становится ответственным только исполнитель (продавец). В свою очередь, договор купли-продажи предстает перед нами как договор в пользу третьего лица - арендатора (ст. 430)" <2>.

--------------------------------

<1> См.: Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. М., 1994. Т. 2. С. 142; Решетник И.А. Указ. соч. С. 7, 9.

<2> Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Т. 2. С. 194. См. также: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. С. 347 (автор главы - О.М. Козырь); Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. С. 250 (автор параграфа - Е.А. Павлодский).

 

В.В. Витрянский, на наш взгляд, обоснованно отмечает, что "лизинговые отношения в целом представляют собой не единую трехстороннюю сделку, а сложную структуру договорных связей, состоящую из договоров двух типов: договора купли-продажи лизингового имущества, заключаемого между продавцом и лизингодателем, а также собственно договора лизинга, заключаемого между лизингодателем (как собственником лизингового имущества) и лизингополучателем. То обстоятельство, что из договора купли-продажи у продавца возникают обязанности непосредственно перед лизингополучателем, а последний получает права требования к продавцу, объясняется вовсе не тем, что имеется некое единое обязательство лизинга, возникшее из единой же трехсторонней сделки между продавцом, лизингодателем и лизингополучателем... Специфика лизинговых отношений (тесная взаимосвязь договоров купли-продажи и аренды) как раз и состоит в том, что договор купли-продажи лизингового имущества благодаря специальным правилам о договоре финансовой аренды... изначально конструируется по модели договора в пользу третьего лица " <1>.

--------------------------------

<1> Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. С. 291 - 292.

 

1.6.5. Согласно редакции ст. 665 ГК, действовавшей до 2010 г., нормы о лизинге распространялись лишь на отношения с участием арендатора, получающего имущество в аренду для предпринимательских целей. Эта правовая конструкция не в полной мере отражала потребности правового регулирования. На стороне арендатора, "заказывающего" арендодателю приобретение в собственность предмета аренды, может выступать не только предприниматель. Ограничив сферу применения института лизинга отношениями с участием арендатора-предпринимателя, закон оставил пробел в регулировании таких же обязательств с участием арендатора-непредпринимателя. Поэтому в дальнейшем в ГК и Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" были внесены изменения, регламентировавшие потребительский лизинг <1>. В частности, согласно действующей редакции ст. 666 ГК предметом финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.

--------------------------------

<1> См.: Федеральный закон от 8 мая 2010 г. N 83-ФЗ.

 

Для эффективного регулирования лизинговых отношений следовало сформировать институт лизинга из унифицированных норм, отражающих специфику лизинга абстрактно от субъектных особенностей арендатора. Если же предпринимательская или потребительская специфика арендатора влияет на нормы о лизинге, то правила, отражающие эти субъектные особенности, могли бы дополнить унифицированное регулирование.

Итак, предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК). Исключение земельных участков и других природных объектов из круга возможных предметов финансовой аренды обусловлено их особым правовым статусом, а не спецификой недвижимости как таковой. Здания и сооружения могут передаваться в лизинг. В связи с этим предметом лизинга не могут быть только земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора лизинга; ограничение, предусмотренное ст. 666 ГК, не распространяется на случаи передачи в лизинг земельного участка вместе с находящимся на нем зданием (сооружением).

Между ООО (лизингодателем) и банком (лизингополучателем) заключен договор лизинга, в силу которого лизингодатель приобретает для лизингополучателя по договору купли-продажи, заключаемому с другим ООО, объект недвижимости и предоставляет его во временное владение и пользование лизингополучателю. Договором лизинга определено право лизингополучателя досрочно, с опережением графика вносить лизинговые платежи и после полной оплаты получить в собственность предмет лизинга.

Банк, полагая, что им как лизингополучателем надлежащим образом исполнены обязательства по договору лизинга, обратился к лизингодателю с требованием передать предмет лизинга и зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости. Не получив ответа, банк, считая свои права нарушенными, обратился в арбитражный суд с иском об обязании лизингодателя передать по акту приема-передачи предмет лизинга и зарегистрировать переход права собственности на него в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Суд, установив названные обстоятельства, удовлетворил исковые требования.

В заявлении, поданном в ВАС РФ в порядке надзора, ответчик указал, что выкуп банком объекта недвижимости невозможен, поскольку его нельзя выкупить без земельного участка, а последний не являлся и не мог являться предметом лизинга в силу ст. 666 ГК и ст. 3 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)". Президиум отказал в удовлетворении заявления по следующим основаниям. В силу указанных законодательных норм земельные участки не могут быть предметом лизинга. В то же время п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу. Таким образом, законом установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания.

Поскольку здания могут являться предметом договора лизинга, они могут переходить в собственность лизингополучателя и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества. В таком случае следует руководствоваться положениями ст. 273 ГК, предусматривающей переход права собственности на земельный участок к приобретателю здания (сооружения), либо договором между собственником земельного участка и лизингополучателем. Иное толкование означало бы запрет на переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, который может быть установлен только федеральным законом.

Кроме того, взаимосвязанное толкование ст. 666 ГК и ст. 3 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" позволяет сделать вывод о том, что предметом договора лизинга не могут быть только земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора лизинга. Содержащийся в указанных нормах запрет не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служит здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс <1>.

--------------------------------

<1> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 16 сентября 2008 г. N 8215/08.

 

1.6.6. С какими видами аренды может сочетаться институт лизинга? Руководствуясь общими принципами взаимодействия договорных институтов, можно сказать, что нормы о лизинге сочетаемы с теми видами аренды, которые основаны на системных признаках, не противоречащих квалифицирующему признаку лизинга. В частности, это касается аренды транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий. Лизинг транспортного средства подпадает под регламентацию институтов лизинга и аренды транспортного средства. К лизингу здания должны в совокупности применяться правила о лизинге и об аренде зданий (сооружений).

Возможность сочетания в одном правоотношении различных договорных институтов предопределяется не только непротиворечивостью квалифицирующих признаков, но и сочетаемостью правовых элементов, обусловленных этими квалифицирующими признаками. К примеру, один вид договора выделен по субъектному признаку, а другой - по признаку предмета. Сами по себе субъект и предмет не противоречат друг другу. Однако если субъектный квалифицирующий признак первого договора предопределяет предметные особенности, противоречащие предметному квалифицирующему признаку второго договора, то эти обязательства не могут соединяться в одном правоотношении.

Проблемным в связи с этим представляется вопрос о соотношении лизинга и проката. Казалось бы, квалифицирующие признаки названных видов аренды не противоречат друг другу: лизинг отражает специфику приобретения арендодателем имущества в собственность для передачи его конкретному арендатору, а прокат - особенности участия арендодателя-профессионала. Однако квалифицирующий признак договора лизинга предопределяет, что предметом аренды является имущество, которое арендодателю предстоит приобрести в собственность в будущем. Субъектная особенность проката предполагает, что предметом договора является имущество, реально имеющееся у арендодателя. Поскольку предметные особенности лизинга и проката, обусловленные их квалифицирующими признаками, противоречат друг другу, нормы, отражающие эти особенности, не подлежат совокупному применению.

Однако некоторые положения о прокате, отражающие экономическое неравенство, не зависят от того, имеется ли предмет договора у арендодателя в момент заключения договора аренды. Поэтому целесообразно рассмотреть вопрос о применении таких норм к договору лизинга с участием арендодателя, осуществляющего сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности.

 

§ 2. Договор найма жилого помещения

 

2.1. По договору найма жилого помещения собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК). Наем жилого помещения определен в ГК как один из договорных типов, которые входят в группу обязательств, направленных на передачу имущества во временное пользование.

Договор найма жилого помещения характеризуется следующими последовательно уточняющими признаками: во-первых, он направлен на передачу имущества во временное пользование, что объединяет наем жилого помещения со всеми договорами, направленными на передачу во временное пользование имущества, - арендой и безвозмездным пользованием; во-вторых, он направлен на возмездную передачу имущества во временное пользование (в этом проявляется общность рассматриваемого обязательства с арендой); в-третьих, предметом договора является недвижимое имущество, а точнее, такие его разновидности, как здание и сооружение (названный признак объединяет наем жилого помещения с арендой зданий и сооружений); в-четвертых, предметом договора может быть не любое, а лишь жилое здание; в-пятых, жилое