Договоры (контракты) в строительстве

 

4.1. Виды договоров

 

Отношения между участниками проекта строятся на основе договоров (контрактов).

Договор – это соглашение, устанавливающее обязательства между двумя или несколькими лицами.

При осуществлении ИСД заключаются договоры:

договор на реализацию инвестиционного проекта между инвестором и заказчиком;

договор страхования между заказчиком (подрядчиком) и страховой компанией на страхование строительных рисков;

договор аренды (лизинга) между собственником имущества, передающим его в аренду (арендодателем), и лицом, берущим это имущество в аренду (арендатором);

договор поставок между заказчиком и подрядчиком на изготовление или поставку технологического оборудования, инвентаря, строительных материалов и конструкций;

договор подряда между заказчиком и проектной организацией на выполнение проектных и изыскательских работ, осуществление авторского надзора за строительством; между заказчиком и подрядчиком (генеральным подрядчиком) на строительство объекта или выполнение комплекса СМР (договор строительного подряда); между генеральным подрядчиком и субподрядчиком на выполнение отдельных видов строительно-монтажных и пусконаладочных работ (договор субподряда).

 В зависимости от способа установления цены различают следующие виды договоров:

договор с твердой ценой. Заказчик производит расчеты с подрядчиком по твердой установленной цене за весь объем либо за единицу выполняемых работ. Такой вид договора заключается в том случае, если на момент определения стоимости предмета договора проектная документация тщательно разработана. При этом подрядчик несёт на себе риск увеличения затрат при изменении условий договора или ситуации на строительном рынке. При заключении договора с твердой договорной ценой подрядчик вправе не представлять сведения о своих затратах, при этом сэкономленные средства, полученные за счёт замены материалов, способов выполнения работ, приводящих к удешевлению строительства остаются у подрядчика;

договор «затраты плюс». Заказчик возмещает фактические заранее рассчитанные издержки подрядчика и дополнительно выплачивает ему вознаграждение в фиксированной сумме;

договор со смешанной ценой является разновидностью договора «затраты плюс» с установленной предельной ценой договора.

По договору строительного подряда подрядчик (исполнитель работ) обязуется в установленный договором срок построить объект, выполнить отдельные строительно-монтажные или пуско-наладочные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную цену. В отдельных случаях, предусмотренных договором, подрядчик может принять на себя обязательство по эксплуатации объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

В зарубежной практике подрядные отношения регламентируются международными стандартами, разработанными и применяемыми Международной федерацией инженеров-консультантов (FIDIC). Эти документы используют Международный и Европейский банки развития и реконструкции. В документах FIDIC предусматривается твердая контрактная цена и полная прозрачность использования средств и предоставление подрядчиком информации заказчику по всем платежам, связанными со строительством объекта. В контрактах большое внимание уделяется системе распределения рисков и урегулированию возникающих споров. За риски отвечает тот субъект, который способен их контролировать, нести ответственность и принимать соответствующие решения.

Контракт FIDIC включает в себя договор подряда (общие, особые условия), требования заказчика, заявку на тендер (предложение подрядчика), спецификации, чертежи и приложения.

Кроме того, существует Федерация европейской строительной отрасли (FIEC), объединяющая национальные союзы и подрядные организации и ориентированная на продвижение интересов её участников внутри Евросоюза в части нормативной и законодательной деятельности.

4.2. Тендерные торги и их участники

 

Одним из механизмов эффективной реализации инвестиционно-строительного проекта являются тендерные торги.

Подрядные торги – форма размещения заказов, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ и оказания услуг.  

Тендер ­– конкурсная форма проведения подрядных торгов.

Тендерные торги проводятся в соответствии с ГК РФ, Федеральным законом от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», а также другими законодательными документами, отражающими специфику строительства и способы формирования стоимости предмета договора. В документах определяются основные положения по порядку проведения торгов, в том числе электронной форме, заключению и исполнению контрактов на строительство объектов для федеральных и муниципальных нужд. Действующее законодательство направлено на повышение экономической заинтересованности участников проектов, укрепление договорной дисциплины, а также эффективное использование финансовых средств.

Основными участниками подрядных торгов являются заказчик, организатор торгов, тендерный комитет (конкурсная комиссия), участник размещения заказа.

При проведении торгов заказчик принимает решение о проведении тендера, определяет предмет торгов и форму их проведения, назначает организатора торгов, контролирует его работу, участвует в работе тендерного комитета через своего представителя, устанавливает окончательные условия договора и заключает его с победителем торгов. Заказчик должен обладать необходимыми инвестиционными ресурсами или правом распоряжения ими, подтвержденным соответствующим финансовым документом, например кредитным договором или распоряжением органа исполнительной власти. Документальное подтверждение инвестиционной способности должно иметься у заказчика на момент создания своего тендерного комитета или обращения в уже существующий.

Организатором торгов может быть заказчик либо любое юридическое лицо им уполномоченное, специализирующееся на проведении конкурсов организации. Организатор торгов осуществляет сбор и анализ предложений по заключению контрактов, публикует объявления в СМИ, проводит рассылку приглашений, создает электронные ресурсы, формирует тендерный комитет, направляет и контролирует его деятельность, рассматривает апелляции на решения конкурсной комиссии, несет все расходы по подготовке и проведению торгов.

Обязанности организатора торгов устанавливаются в договоре на проведение конкурса.

Тендерный комитет (конкурсная комиссия) – комитет, обслуживающий торги. Он может быть постоянным или временным. Постоянный комитет бывает ведомственным, федеральным, муниципальным и создается как самостоятельная организация с правами юридического лица, которая осуществляет свою деятельность на договорной основе. К работе в конкурсной комиссии могут привлекаться представители проектных, научно-исследовательских, инженерно-консультационных и других организаций. Тендерный комитет осуществляет вскрытие конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытие доступа к заявкам, поданным в электронной форме и находящимся в информационной системе общего пользования; отбор участников конкурса, рассмотрение, оценку и сопоставление заявок, определение победителя конкурса. Он организует разработку и распространение конкурсной документации; проводит ознакомление претендентов с ней и дает необходимые разъяснения; обеспечивает сбор, хранение и оценку представленных заявок; осуществляет процедуру торгов и ее оформление.

Участниками размещения заказа (участник) являются лица, претендующие на заключение контракта. Участником может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения и места происхождения капитала или любое физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, соответствующее требованиям законодательства РФ и подавшее заявку на участие в конкурсе.

В зависимости от формы проведения торги бывают открытые и закрытые (ограниченные по числу претендентов).

Извещение о проведении открытого конкурса опубликовывается заказчиком или уполномоченным органом (организатором торгов) в официальном печатном издании и размещается на официальном сайте не менее чем за тридцать дней до дня вскрытия конвертов с заявками и открытия доступа к электронным документам. Заказчик также вправе размещать объявление о проведении открытого конкурса в любых средствах массовой информации.

 В извещении о проведении открытого конкурса указываются сведения: форма торгов, информация о заказчике (организаторе торгов); описание предмета торгов; начальная (максимальная) цена контракта; срок, место и порядок предоставления конкурсной документации; размер, порядок и сроки внесения платы, взимаемой заказчиком за предоставление конкурсной документации; место, дата и время вскрытия конвертов с заявками и открытия доступа к электронным заявкам; место и дата их рассмотрения и подведения итогов.

При проведении закрытых торгов заказчик направляет в письменной форме приглашения принять участие в конкурсе ограниченному кругу лиц, удовлетворяющих требованиям заказчика и действующему законодательству.

Извещение о проведении закрытого конкурса и конкурсная документация не подлежат опубликованию в средствах массовой информации и размещению в сети Интернет.

 

 

4.3. Состав конкурсной документации

 

Конкурсная документация разрабатывается заказчиком, организатором торгов или специализированной организацией и утверждается заказчиком.

Конкурсная документация содержит:

требования к содержанию, форме, оформлению и составу заявки на участие в конкурсе, в том числе заявки, подаваемой в форме электронного документа, и инструкцию по ее заполнению;

описание предмета торгов, его количественных и качественных характеристик;

место, условия и сроки выполнения работ;

сроки и порядок оплаты стоимости предмета договора;

порядок формирования цены контракта;

порядок, место, дату начала и окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе. При этом датой начала срока подачи заявок является день, следующий за днем опубликования в официальном печатном издании или размещения на официальном сайте извещения о проведении конкурса;

место, порядок, даты и время вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытия доступа к поданным в форме электронных документов заявкам;

критерии и порядок оценки заявок;

проект договора (государственного контракта).

 Для участия в конкурсе претендент подает заявку в письменной форме в запечатанном конверте или в форме электронного документа в сроки и по форме, установленные конкурсной документацией. Заявка должна содержать фирменное наименование организации, сведения об организационно-правовой форме, адрес, реквизиты, заверенные копии регистрационных и уставных документов; документы, подтверждающие квалификацию участника, профилирующее направление деятельности, данные о структуре организации (наличие производств, дочерних предприятий, филиалов), о составе и квалификации инженерно-технического и производственного персонала, о производственных мощностях. Важным являются сведения об опыте и стаже работы участника в области, определяемой предметом торгов, а также подтверждающие это документы (статьи, фотографии, отзывы и другие документальные свидетельства). В заявке даётся информация о финансовом состоянии предприятия, его платежеспособности. Участник дает свои предложения о качестве работ, об условиях исполнения контракта, в том числе предложение о цене контракта и единицы продукции. 

Заявка также содержит документы, подтверждающие внесение денежных средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе (платежное поручение), в случае, если в конкурсной документации указывается это условие.

Все листы заявки должны быть прошиты и пронумерованы. Она содержит опись входящих в ее состав документов, утверждена печатью для юридических лиц и подписана ответственным лицом.

 Прием заявок на участие в конкурсе прекращается в день вскрытия конвертов или открытия доступа к электронным ресурсам.

Если по окончании срока подачи заявок подана только одна заявка или не подана ни одна, конкурс признается несостоявшимся. 

 

 

4.4. Порядок рассмотрения заявок и определение победителя торгов

 

Публично в день, во время и в месте, указанных в извещении о проведении открытого конкурса, конкурсной комиссией вскрываются конверты с заявками и открывается доступ к электронным ресурсам. Конкурсной комиссией ведётся Протокол вскрытия конвертов, который утверждается представителями заказчика (организатора торгов). Указанный протокол размещается заказчиком в течение дня, следующего после дня подписания протокола, на официальном сайте. Заказчик, организатор торгов и участники вправе осуществлять аудио- и видеозапись процедуры.

Победитель определяется на основе критериев, содержащихся в конкурсной документации. Срок рассмотрения заявок для государственного или муниципального заказа определяется законодательством в зависимости от его вида и способа проведения конкурса.

На основании результатов рассмотрения заявок конкурсной комиссией принимается решение о допуске претендента к участию в конкурсе. Все решения оформляются Протоколом рассмотрения, который ведется конкурсной комиссией. Протокол должен содержать сведения об участниках, решение об их допуске к конкурсу или об отказе в нем с указанием положений законодательства и положений конкурсной документации, которым не соответствует участник. Протокол в день окончания рассмотрения заявок на участие в конкурсе размещается заказчиком на официальном сайте.

Если при проведении тендера на размещение государственного или муниципального заказов конкурс признан несостоявшимся и только один участник, подавший заявку, признан его участником, заказчик обязан передать такому участнику проект контракта. Участник не вправе отказаться от заключения договора.

Для определения победителя конкурсная комиссия оценивает и сопоставляет предложения по цене контракта или цене единицы продукции. При этом критериями оценки также могут быть качество работ и квалификация участника конкурса, сроки выполнения работ, объем предоставления гарантий качества. Во внимание принимаются технические, организационные и экономические предложения, деловая репутация, наличие опыта строительной деятельности, наличие производственных мощностей, трудовых, финансовых ресурсов и пр.

 На основании результатов оценки и сопоставления заявок каждой из них по мере уменьшения степени выгодности содержащихся в них условий присваивается порядковый номер. Заявке, в которой содержатся лучшие условия исполнения контракта, присваивается первый номер. В случае, если в нескольких заявках содержатся одинаковые условия, меньший порядковый номер присваивается той, которая поступила ранее других.

 Победителем конкурса признается участник, предложивший самые выгодные условия и заявке которого присвоен первый номер.

Конкурсная комиссия ведет Протокол оценки и сопоставления заявок, в котором должны содержаться сведения о месте, дате, времени проведения и порядке оценки заявок, участниках конкурса, принятом решении о присвоении заявкам порядковых номеров, а также сведения об участниках. Протокол подписывается всеми членами конкурсной комиссии и заказчиком, организатором торгов в течение дня, следующего после заседания конкурсной комиссии. Он составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у заказчика, а второй передается победителю конкурса с проектом договора. В течение пяти банковских дней денежные средства, внесенные в качестве обеспечения заявки, возвращаются участникам, которые не стали победителями конкурса. Вся документация, сопровождающая торги хранится заказчиком не менее чем три года.

При рассмотрении протокола о результатах торгов конкурсной комиссией заказчик принимает решение:

о неутверждении результатов торгов и проведении повторных,

об утверждении победителя торгов и подписании с ним договора о намерениях,

об утверждении победителя торгов и подписании с ним договора подряда (контракта).

Протокол о намерениях – это документ, в котором стороны подтверждают свои намерения участвовать в определенном проекте и принимают в связи с этим на себя обязательства по определённым вопросам.

Заключение договора подряда с победителем торгов проходит в несколько этапов: подготовка контрактной документации, рассмотрение претензий и разрешение споров, проведение переговоров и подписание контракта.

Государственный или муниципальный контракт заключается не ранее чем через десять дней со дня размещения на официальном сайте протокола оценки заявок, а при проведении закрытого конкурса – со дня подписания этого протокола.

С момента объявления конкурса заказчик не имеет право вести переговоры по предмету торгов с его участниками до момента заключения договора. Если в ходе переговоров победитель конкурса признан уклонившимся от заключения контракта, заказчик вправе обратиться в суд с исковым требованием заключить контракт в принудительном порядке, а также о возмещении убытков либо заключить договор с участником, заявке которого присвоен второй номер.

Договор заключается на весь период реализации проекта на основании исходных условий (стоимости, сроков и других показателей).

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Типовой договор основные разделы: предмет договора, его стоимость и порядок расчётов, сроки выполнения работ, обязательства и ответственность сторон, реквизиты и прочие данные.

Предмет договора строительного подряда определяется конкурсной документацией. Им является «результат выполненной работы», то есть объект нового строительства или иные работы, связанные со строящимся объектом.

Срок договора строительного подряда – это срок реализации проекта. Он определяется в целом и может быть уточнён по итогам торгов. В договоре строительного подряда указываются два срока: начала и окончания работы. Нарушение подрядчиком сроков окончания строительных работ может быть основанием для расторжения договора.

Стоимость предмета договора и порядок расчёта определяются исходными условиями, содержащимися в конкурсной документации. Ввиду большого объема СМР цена договора строительного подряда обычно определяется путем составления сметы.

Важным условием договорных отношений является гарантия качества работ и определение гарантийного срока, на протяжении которого подрядчик гарантирует достижение показателей, указанных в технической документации, и возможность эксплуатации объекта.

Договором предусматриваются различные меры имущественной ответственности: за неисполнение условий договора – штрафные санкции, за несоблюдение сроков и ненадлежащее выполнение условий договора – пеня, а также взыскания в полном объёме убытков – за ущерб.

В контракт могут быть внесены условия о страховании объекта строительства, порядке внесения изменений в техническую документацию и другие условия.

Приложение к договору – это правовой документ, являющийся неотъемлемой частью договора и содержащий дополнительные данные о сделке.