Основные этапы метода рыночных сравнений

Для определения стоимости объекта недвижимости методом ры­ночных сравнений, как правило, используется следующая последо­вательность действий:

1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предло­жениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оценивае­мому объекту.

2. Проверка точности и надежности собранной информации и со­ответствие ее рыночной конъюнктуре.

3. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема, квартиру, комнату, место в кинотеатре, номер в гостинице) и прове­дение сравнительного анализа по выбранной единице.

4. Сравнение сопоставимых объектов (объектов аналогов) с оце­ниваемой недвижимостью (объектом оценки) с использованием еди­ницы сравнения и внесение поправок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта.

5. Сведение откорректированных значений цен объектов-анало­гов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.

Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом не­движимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения ис­пользуется единица площади. Складские помещения и промышлен­ные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадрат­ный или кубический метр здания. Гостиницы и отели обычно анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер. Рестора­ны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место. Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади: кв. метр, сотка, гектар.

Единицы сравнения используют для того, чтобы сделать прозрач­ной и понятной процедуру сравнения оцениваемого объекта и его аналогов. Так, например, когда цены продажи приведены к ценам за размерную единицу здания, обычно отпадает необходимость делать корректировки на размеры объектов.

В методе рыночных сравнений различают две группы методов анализа корректировок:

• количественные;

• качественные.

Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки.

Если количество аналогов к больше или равно количеству ценообразующих факторов п, увеличенному на единицу (к I п + 1), то для оценки используются методы первой группы: анализ пар данных; анализ групп данных; статистический анализ; графический анализ; анализ чувствительности; анализ затрат; анализ вторичных данных и капитализация арендных различий и др.

Если количество аналогов к меньше количества п ценообразующих факторов, увеличенного на единицу (к < п + 1), то для оценки исполь­зуются методы второй группы: относительный сравнительный анализ; метод экспертных оценок (ранговый анализ); метод интервью.

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположе­нии, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по анало­гичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода мож­но использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор — это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимос­ти. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо дей­ствительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множи­тель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо по­тенциальный, либо действительный.

2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода.

3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопос­тавимость аналогов с оцениваемым объектом.

4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мульти­пликатор.

5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая рас­четных ВРМ по всем аналогам.

6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного ва­лового дохода оцениваемого объекта.

Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчиты­вается по формуле

Сн=ПВДоц(ДВДоц) х ВРМср

или Сн=ПВДоц(ДВДоц) х (Ца1 / ПВД1 +... + Цап / ПВДп): п,

где: Сн — расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ПВД — потенциальный валовой доход;

ДВД — действительный валовой доход;

ВРМ — валовой рентный мультипликатор;

Ца — цена продажи аналогичного объекта недвижимости;

Оц — оцениваемый объект;

а — аналогичный объект недвижимости;

п — число используемых аналогов.

Общий коэффициент капитализации применяется к чистому опе­рационному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операци­онного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене:

Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости при помощи общего коэффициента капитализации:

1. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости.

2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и вели­чине чистого операционного дохода.

3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопос­тавимость аналогов с оцениваемым объектом.

4. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент ка­питализации.

5. Определяется итоговый ОКК как средняя арифметическая рас­четных ОКК по всем аналогам.

6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, про­водится в соответствующем по назначению сегменте рынка недви­жимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.

Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться фор­мулой

Сн = ЧОДоц/ОККср

или

Сн = ЧОДоц / (ЧОД1/Ц1 +... + ЧОДп/Цп): п,

где Сн — расчетная рыночная цена объекта оценки;

ЧОД — чистый операционный доход;

Ца — цена аналога;

Оц — оцениваемый объект;

а — аналог;

п — число аналогов, используемых для оценки.

9. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом. (40`)

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее сто­имость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участ­ка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный осно­вывается на сравнительном анализе, который в данном случае позво­ляет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объ­екта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и по­лезность оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, по­скольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объ­екта с потенциально необходимыми затратами на строительство но­вого здания. При оценке недвижимости затратным подходом оцен­щик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строитель­ства существующего здания и создания инфраструктуры участка, ко­торые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на вели­чину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

Методология оценки недвижимости затратным подходом посто­янно развивается, все большее распространение получают специаль­ные программные продукты, справочники, традиционная методоло­гия нуждается в адаптации к требованиям конкретного рынка недви­жимости и национальных особенностей организации капитального строительства.

Сфера применения и ограничения. Оптимальной сферой примене­ния затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1) определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечаю­щих наиболее эффективному использованию участка;

2) определение рыночной стоимости старых объектов недви­жимости при наличии надежной информации для расчета износа;

3) определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального на­значения;

4) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

5) определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутст­вии необходимых рыночных данных размер поправки для сравни­тельного подхода можно определить как величину затрат на воссоз­дание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить эле­менты, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхова­ния.

Затратный подход имеет большое значение для принятия реше­ния об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты со­поставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

Расчетная стоимость строительства является основным элемен­том технико-экономического обоснования инвестиционных реше­ний, лежащих в основе планов землепользования.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использо­вания участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний из­нос строения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутст­вуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвес­тирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законченного пере­строенного здания.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности резуль­тата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимос­ти с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соот­ветствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

Этапы оценки недвижимости затратным подходом. После обследо­вания района, участков и строений, а также сбора необходимой ин­формации оценщик выполняет следующую процедуру оценки стои­мости затратным подходом.

1. Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

2. Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки.

3. Определение величины предпринимательской прибыли, соот­ветствующей требованиям рынка.

4. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как сум­мы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

5. Расчет общего накопленного износа здания, как суммы физи­ческого, функционального и внешнего старения.

6. Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между пол­ной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.

7. Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимос­ти земельного участка и остаточной стоимости строений.

8. Корректировка стоимости объекта недвижимости на

• стоимость элементов движимого имущества, прикрепленных к оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура и др.);

• стоимость безусловного права собственности, относительно оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права в недвижи­мости.

В теоретическом плане под полной восстановительной стоимо­стью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. В процессе оценки может воз­никнуть ситуация, при которой строение включает устаревшие стро­ительные материалы, технологии или дизайн, которые нельзя в дан­ное время оценить. Кроме того, некоторые элементы здания могут не соответствовать действующим Строительным нормам и правилам (СНиПам). В таком случае принято рассчитывать сметную сто­имость строительства здания, аналогичного по полезности. В пос­леднем случае оценщик получает смету затрат по стоимости замеще­ния. Указанные сметы могут существенно различаться по итоговой величине полной восстановительной стоимости зданий, а также со­ставу и степени учтенного в них износа.

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного задания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на стро­ительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его не­достатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оцен­ки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.

Теоретически стоимость воспроизводства более удобна, посколь­ку ее легче рассчитывать. Однако на практике затраты на воспроиз­водство иногда сложно определить, поскольку здания могут быть по­строены из материалов, снятых в настоящее время с производства и на имеющих расценок на нужную дату.

Вместе с тем, стоимость воспроизводства более удобна для опре­деления всех видов износа.

Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специаль­ных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убе­диться в надежности используемых источников.

Стоимость замещения представляет собой смету затрат на стро­ительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оценивае­мым объектом, при этом предусмотрено использование современ­ных строительных материалов, технологий, действующих стандар­тов, дизайна и проекта.

Использование стоимости замещения облегчает процедуру оцен­ки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая очевидно более доступна и достоверна. Вместе с тем, стоимость замещения исключает необходимость оценки неко­торых видов функционального износа, однако другие виды функци­онального, физического и внешнего старения по-прежнему необхо­димо определять. Выбор вида стоимости зданий иногда определяется целью проведения оценки недвижимости.