Оценка качества гражданских зданий

Таблица 6.3.

Таблица 6.2.

Таблица 6.1.

Группа капитальности	Характеристика зданий	Усредненный срок службы зданий, годы
	Каменные особо капитальные: фундаменты каменные и бетонные; стены каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия железобетонные
	Каменные обыкновенные: фундаменты каменные; стены каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные, а также каменные своды по металлическим балкам)
	Каменные облегченные: фундаменты каменные и бетонные; стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника; перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам
	Деревянные рубленные и брусчатые, смешанные сырцовые; фундаменты ленточные бутовые; стены рубленные, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), сырцовые; перекрытия деревянные
	Сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные и фахверковые; фундаменты на деревянных стульях или бутовых столбах; стены каркасные, глинобитные; перекрытия деревянные
	Каркасно-камышитовые и прочие облегченные

Физический износ — один из главных показателей надежности и долговечности эксплуатируемых жилых зданий, аследовательно, и размера затрат на их текущий ремонт. Характер и интенсивность износа зависят от многочисленных факторов (физических, химических, механических, электрохимических и др.) и в каждом конкретном случае роль любого из них различна, из-за чего трудноопределить ведущий фактор разрушения. Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, надежности, устойчивости и др.) результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Распределение жилых домов рекомендуется в зависимости от процента физического износа дифференцировать по следующим группам (табл. 6.2.)

Группа износа
Процент физического износа	0-20	21-40	41-60	61-80

Этажность жилых домов определяет наличие тех или иных дополнительных требований и видов инженерного оборудования (лифты, системы огнестойкости и дымоудаления, мусороудалания и др.), текущий ремонт и техническое содержание которых, так же как и вышеназванные факторы, определяют дифференциацию нормативной себестоимости.

Поэтому распределение жилищного фонда в зависимости от этажности рекомендуется классифицировать в следующие группы (табл. 6.3.)

Группа этажности
Этажность здания	До 5	6-9	10-15	16 и выше

Содержание системы технической эксплуатации объектов жилищного фонда зависит от социально-экономических условий и предпосылок для устойчивого поддержания стандартов жилища в населенном пункте, т. е. от перечня, состава и периодичности работ или стандартов эксплуатации.

Анализ состава основных работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда позволяет выявить четыре наиболее характерные группы работ, которые по своей значимости с точки зрения надежности работы конструкций и инженерных систем дома, а также полноты выполнения всего комплекса работ определяют соответствующий уровень стандарта эксплуатации.

К первой группеследует отнести работы, обеспечивающие безопасность проживания в жилом доме. Эти работы должны выполняться в обязательном порядке. Этот стандарт определяет минимальные требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания жилья, обеспечивающие безаварийную эксплуатацию и выполнение только тех работ, которые связаны с надежностью и безотказностью работы конструкций и инженерного оборудования.

Ко второй группеотносятся работы, связанные с нормальным жизнеобеспечением дома, т. е. содержание и ремонт конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома, без которых невозможно полноценное проживание в нем. Как правило, эти работы связаны с надежным функционированием инженерных систем и безаварийной эксплуатацией дома и в совокупности определяют пониженные (на 25% по отношению к нормативу) требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания жилищного фонда. При этом невыполнение отдельных работ не связано с безопасностью и жизнеобеспечением проживания людей. Такие работы осуществляются по мере достижения необходимого уровня финансирования в надежде, что ожидаемый экономический рост создаст предпосылки для перехода к следующей группе стандартов.

К третьей группе(базовый стандарт эксплуатации) относятся работы по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда, отвечающие нормативным требованиям в соответствии с действующими нормативными документами, по которым выполняется 100-процентный объем, качество и необходимая периодичность работ.

Четвертая группаопределяет не только выполнение всех работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда, соответствующее третьей группе, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта проживания. В условиях ограниченности финансовых ресурсов и платежеспособного уровня населения повышенный (четвертый) стандарт эксплуатации не может быть реально обеспечен вдомах государственной и муниципальной собственности. Данный стандарт эксплуатации может быть ориентирован на дома, находящиеся в частной собственности.

Дифференцированный подход к определению потребности в работах по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда проявляется в определении четырех групп стандартов эксплуатации, отличающихся разными видами, составами и периодичностью работ. Эти различия не должны затрагивать те виды работ, которые связаны с нарушением безопасности проживания и систем жизнеобеспечения дома, а касаются в основном работ, создающих различные условия и уровень комфортности проживания.

Невыполнение работ, связанных с комфортностью проживания, увеличением нормативных сроков межремонтного периода, возможно при снижении нормативного финансирования только до уровня, определенного стандартами эксплуатации первой группы.

6.2.1. Вопросы для самопроверки:

1. Что понимается под системой технической эксплуатации и какие факторы оказывают на нее влияние?

2. Что понимается под техническим обслуживанием здания (сооружения)?

3. Каково содержание капитального ремонта?

4. Каково содержание текущего ремонта?

5. Что такое выборочный и комплексный капитальный ремонт? В чем их сходство и отличие?

6. В чем заключается организация и планирование текущего ремонта?

7. В чем особенности приемки работ и подготовки жилищного фонда к сезонной эксплуатации?

8. На какие основные группы подразделяются технико-экономические показатели эксплуатации жилищного фонда?

9. Какие установлены расчетные единицы измерения проектов реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений?

10. Каково содержание основных групп работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда?