Классификация контрактов в строительстве

Основными функциями, выполняемыми в рамках инвестиционно-строительного проекта, в связи с которыми участники вступают в договорные отношения, являются следующие (в скобках указан исполнитель функции):

- инвестирование в объект строительства (инвестор);

- владение строительным проектом и организация его выполнения (заказчик);

- управление проектом строительства и его отдельными элементами (управляющий проектом, инженер-консультант, руководитель строительства и т.д.);

- проектирование объекта (проектная организация);

- строительство и ввод в эксплуатацию объекта (генеральный подрядчик, субподрядчики);

- оказание прочих услуг в ходе проекта (прочие консультанты).

В крупных инвестиционно-строительных проектах для выполнения каждой из указанных основных функций, как правило, назначается отдельный исполнитель и создается достаточно сложная система договорных отношений. На практике в большом количестве ИСП несколько функций выполняется одним исполнителем, например, заказчик одновременно является инвестором и (или) управляющим проектом, подрядчик наряду со строительством осуществляет проектирование и т.д. Когда каждую из перечисленных функций исполняет отдельный исполнитель, то есть при сооружении практически любого крупного объекта недвижимости, в рамках ИСП возникают следующие договорные отношения:

- между инвестором и заказчиком (договор об оказании возмездных услуг);

- между заказчиком и проектной организацией на выполнение изыскательских работ, разработку проектно-сметной документации, осуществление авторского надзора за строительством (договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ);

- между заказчиком и управленческой (инженерной) компанией (договор об оказании возмездных услуг);

- между заказчиком и подрядчиком (генеральным подрядчиком) на строительство объекта (договор строительного подряда);

- между заказчиком и консультантами (договоры об оказании возмездных услуг)

- между генеральным подрядчиком и субподрядчиком на выполнение отдельных видов строительно-монтажных и пусконаладочных работ (договоры субподряда);

- между генеральным подрядчиком (субподрядчиком) и поставщиком (производителем) на поставку (изготовление) оборудования, инвентаря, строительных материалов и конструкций (договор поставки).

Как видно из вышеизложенного в системе контрактных отношений в строительстве используются три основных типа договоров:

1. Договор между заказчиком и подрядчиком (подрядчиком и субподрядчиком) - договор подряда:

2. Договор между заказчиком и консультантом на оказание услуг - договор оказания возмездных услуг;

3 Договор между заказчиком и поставщиком - договор поставки.

Кроме того, при реализации инвестиционно-строительных проектов заключаются договоры других типов, имеющие опосредованное отношение к строительству, в том числе договоры страхования строительных рисков, договоры поручительства, договоры лизинга, аренды и т.д.

Договорам подряда посвящена Глава части «ГК РФ, в которой содержится классификация подрядных договоров (см. рис.8.1.)

Следует отметить, что в строительной отрасли имеются виды деятельности, которые можно считать находящимися на границе подряда и услуги. К таковым, прежде всего, относятся проектные работы. С одной стороны, проектные работы имеют очевидный отчуждаемый результат, достижение которого согласно договору гарантируется исполнителем (налицо признаки договора подряда), с другой стороны этот результат не носит «вещного», материального характера, а представляет собой результат интеллектуальной деятельности, хоть он и передается заказчику на материальном носителе (налицо признаки, характеризующие услугу). В результате проектная деятельность в разных юрисдикциях регулируется разными договорами. Российское законодательство относит проектирование к работам и проектная деятельность в соответствии с ГК РФ регулируется договором подряда на выполнение проектных и изыскательских работ (см. рис. 8.1.), являющимся, наряду с бытовым и строительным подрядом, особой разновидностью договора подряда. В международной практике, которая в значительной степени основана на нормах и традициях англосаксонского права, проектирование относят к услугам, которые оказываются консультантами (см. [89, 37, 74 ]).

Порядок формирования, объем и содержание договоров подряда различаются в различных инвестиционно-строительных проектах. Различия определяются рядом факторов, которые можно рассматривать в качестве признаков классификации подрядных договоров, в том числе:

· схема взаимодействия участников ИСП;

· метод формирования цены контракта и организации платежей;

· сложность проекта и объем финансирования.

Давайте рассмотрим особенности строительных контрактов в зависимости от выбранной схемы организации взаимодействия внутри ИСП. В соответствии с данным признаком выделяются следующие типы контрактов на подрядные работы:

- контракт на строительство – применяется в традиционной схеме реализации проекта, характеризуется наиболее полной вовлеченностью заказчика в управление работами и полным контролем со стороны заказчика над ходом выполнения работ.

- контракт на проектирование и строительство – применяется в схеме проектно-строительного подряда, характеризуется значительной вовлеченностью заказчика в управление работами и более или менее плотным контролем над ходом выполнения работ.

- контракт на выполнение работ «под ключ» характеризуется ограниченной текущей вовлеченностью заказчика в управление проектом и обеспечением периодического контроля над ходом работ по «контрольным точкам»).

- контракт на проектирование-строительство–эксплуатацию (концессионное соглашение), применяется в концессионной модели выполнения проекта, характеризуется долгосрочным, многостороннем плановым контролем заказчика над ходом проекта.

Классификации в привязке и схемам взаимодействия при реализации ИСП представлена в таблице 8.1.

Таблица 8.1.

Классификация договоров подряда в привязке к схемам взаимодействия при реализации ИСП

Важнейшим признаком классификации строительных контрактов является метод формирования цены контракта и организации платежей по контракту.

В соответствии со статьей 709 ГК РФ цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой, при этом в случае отсутствия других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой. Различие между приблизительной и твердой ценой, как вытекает из пунктов 5 и 6 статьи 709, заключается в том, что приблизительная цена предполагает ценовой учет отклонений в объемах работ от заданных в контракте, в то время как твердая цена в случае несоответствия расчетных объемов работ фактическим остается неизменной [26].