Земельный участок как объект земельных отношений

Понятие земельного участка как части земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, данное в настоящей главе, практически следует тому, что ранее было определено в ст. 6 настоящего Кодекса, данное определение задает параметры правового содержания данного объекта. Так, из того, что под земельным участком понимается часть поверхности земли, следует, что в "состав" этого объекта не входят недра, а также нельзя считать земельным участком часть земли, покрытой водами поверхностного водного объекта. Можно сказать, что на это опирается норма ст. 102 ЗК, исходя из которой на землях, покрытых поверхностными водами, образование земельных участков не осуществляется.

Помимо объектов земельных отношений, указанных в ст. 6 настоящего Кодекса, Лесным кодексом Российской Федерации (ЛК) установлен еще один объект - лесной участок, который, видимо, следует рассматривать как вид участка земельного, но образованного в ином порядке. Статьей 7 ЛК установлено, что лесным участком является земельный участок, границы которого определяются в соответствии со ст. 67, 69 и 92 ЛК. То есть, по сути, понятие лесного участка не расходится с понятием земельного участка, данного статьей ЗК. Особенностью лесного участка является только специально установленный ЛК порядок установления его границ.

Границы лесных участков устанавливаются в порядке лесоустройства при проектировании лесного участка. Статьей 69 ЛК, в частности, установлено, что при проектировании лесных участков осуществляется подготовка проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков. Местоположение, границы и площадь лесных участков определяются соответственно по лесным кварталам и (или) лесотаксационным выделам, их границам и площади. Границы лесных участков, смежных с земельными участками, границы которых определяются в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве", устанавливаются в соответствии с земельным законодательством. Проектирование лесных участков осуществляется в границах соответственно лесничеств и лесопарков.

Этапом развития правого регулирования отношений по поводу образования земельного участка стало введение в ЗК гл. 1.1"Земельный участок". В главе 1.1 ЗК законодатель выделил для специального регулирования отношения по поводу образования только земельного участка как объекта земельных отношений. То, что глава посвящена только земельному участку, а не всем указанным в ст. 6 ЗК объектам земельных правоотношений, продиктовано скорее накопившимися за последнее время правоприменительными проблемами по образованию земельных участков, чем теоретическими соображениями. Новой главой ЗК вводится новое понятие образования земельного участка. ЗК разъясняет, какие действия следует понимать под образованием земельного участка. При этом сами действия носят землеустроительный характер, так как они основаны на установлении новых границ. В целом нормы данной главы весьма тесно связаны с нормами Федерального закона "О государственном земельном кадастре" и Федерального закона "О землеустройстве". Глава 1.1 ЗК, как следует из ее содержания, ставит задачу уточнить юридические последствия, связанные с образованием земельных участков, для правообладателей и иных лиц.

Главой 1.1 ЗК предпринят ряд решений по соотношению правового режима земельных участков, включая права на них, в связи с изменением их конфигурации. Главой 1.1 определяется несколько разновидностей действий с земельным участком, каждый из которых, по мнению законодателя, влечет за собой особые правовые последствия. Статьей 11.2 установлено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Кодексом специально установлено, что все действия по образованию земельных участков, определенные в статье не влекут за собой кардинального изменения правового режима, включая права на земельный участок. Так, ст. 11.1 определено, что образование земельного участка не является основанием для изменения категории или разрешенного использования нового земельного участка. Кроме того, целым рядом норм гл. 1.1 подчеркивается взаимосвязь между правами на прежние и новые земельные участки.

Статья 11.2 ЗК указывает, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется данное согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в п. 6 настоящей статьи. Несмотря на такое указание статьи ЗК, разумеется, не может быть исключена возможность образования земельных участков по инициативе лиц, обладающих вещными правами на них. Причем это следует рассматривать как основной случай, поскольку, кроме установленных законом исключений, никто, кроме правообладателя, не вправе определить юридическую судьбу земельного участка, в частности осуществить его раздел. Таким образом, п. 4 упомянутой статьи ЗК указывает на то, что в случае образования участков (когда это возможно) не по инициативе правообладателей необходимо получение их согласия. Таким случаем является, например, приобретение права собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке.

Согласно ст. 35 настоящего Кодекса собственнику зданий, строений и сооружений переходит право на часть земельного участка под этой недвижимостью и необходимой для его использования.

Другим случаем возможного раздела земельного участка может быть изъятие земель для государственных или муниципальных нужд по основаниям и в порядке, предусмотренных законодательством. Однако поскольку изъятие осуществляется в принудительном порядке на основании решения суда, то раздел (или иные действия с участком) должен быть осуществлен на основании п. 6 настоящей статьи, т.е. в судебном порядке. То, что настоящая статья допускает образование земельных участков без согласия таких правообладателей, как государственные или муниципальные унитарные предприятия и государственные или муниципальные учреждения, следует скорее из правового статуса этих организаций, сущность которого заключается в том, что их имущество находится в собственности учредителей - Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований.

Инициатива образования земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, теперь, исходя из положений ЗК, должна от соответствующего уполномоченного органа, осуществляющего управление и распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, поскольку ими должно быть принято решение об образовании земельного участка. Как можно понять из норм ЗК (ст. 11.3 и др.), решения об образовании земельных участков следует рассматривать как одно из действий по управлению земельными участками их собственниками. Таким образом, если ранее решение об изменении границ или ином виде образования земельного участка владелец и пользователь земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, мог принять самостоятельно, то теперь, если случай образования участка не подпадает под перечень, установленный подп. 5 п. 1 данной статьи, согласно которому правообладатель (пользователь, в том числе арендатор) обязан для реализации действий с земельным участком заручиться решением представителя собственника. Следует заметить, что это внесет определенные изменения в процедуры, связанные с оборотом земельных участков, в том числе связанные с приобретением прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Так, установленные данной статьей правила, поскольку законом не установлено иное, касаются и отношений по переоформлению прав на землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, и приобретению прав на землю, находящуюся в той же собственности, под недвижимостью в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК.

Согласно ст. 11.4 при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками. Что касается выдела земельного участка, который согласно ст. 11.5ЗК осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, то образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие сособственники участка сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Глава 1.1 ЗК устанавливает, что при объединении или перераспределении земельных участков у собственника также возникает право собственности на образуемые в результате этих действий земельные участки. Перечисленные нормы касаются права собственности на земельные участки. Но ЗК обращается и к иным правам на землю. Исходя из ст. 11.8 ЗК, у лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образуемые земельные участки. В этом случае принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется. Далее в ЗК специально оговаривается, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими. Сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.

Приведенные положения имеют значения для решения вопроса соотношения прав на ранее существовавшие и возникшие в связи с разделом земельные участки. Обратим внимание при этом, что в случае раздела земельного участка, находящегося в собственности одного лица, законодатель определяет, что у него возникает право на вновь образованные земельные участки, тогда как при разделе земельных участков, находящихся в общей собственности, это право за сособственниками сохраняется. Заметим, что с правовой точки зрения между "возникновением" и "сохранением" прав имеется разница. Она заключается в отношении этих правовых конструкций к тому праву, которое существовало до определенных юридически значимых действий. Так, если мы говорим о возникновении права, мы подразумеваем, что право, имевшееся у лица ранее, прекратилось. Если же мы говорим о сохранении права, то сам собой напрашивается вывод о том, что нет речи о прекращении ранее существовавшего права. Если учесть, что право собственности - это совокупность определенных правомочий и обязательств собственника, причем не только принадлежащих ему по закону, но и таких, которые возникли и существуют в процессе реализации владения, пользования и распоряжения (например, ипотечные обязательства, обязательства по выплате налогов и т.п.), то, категория "сохранение" права (в отличие от его "возникновения") дает основания считать, что все эти правомочия и обязательства также сохраняются. Думается, что в комментируемых пунктах законодатель все же не намеревался поставить индивидуального собственника и лиц, обладающих общей собственностью, в разные правовые условия. Это согласуется и с положениями п. 6 статьи 11.8, определяющей отдельные нормы о возникновении и сохранении прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки.

Смысл и цели действий по образованию участков направлен на изменение земельного участка как материального объекта прав, а не на категорическое изменение самих прав на земельные участки. Поэтому при толковании статей главы, регулирующих сходные отношения, следует исходить из того, что право собственности на вновь образуемые земельные участки сохраняется у собственников вне зависимости от того, в общей или индивидуальной собственности находился прежний участок. Право собственности переходит на образованные участки без ущерба для себя.

Отдельного внимания в литературе, законодательстве и на практике заслужила проблема соотношения правовых отношений и по поводу использования земельного участка и недвижимости, на нем расположенной. В этих проблемах, как, видимо, ни в каких других, подвергаются исследованию свойства земельного участка как недвижимого имущества. Дискуссии ведутся по поводу правового соотношения этих объектов, особенностей перехода прав на них, взаимосвязи понятий объектов недвижимого имущества и земельного участка и других вопросов.

В рамках проблем соотношения земельных участков и иных объектов недвижимости, критерии определения которых установлены ст. 130 ГК, одной из тем для исследования является уяснение категории "единства судьбы" земельного участка и недвижимости, на нем расположенной. Ряд норм, в целом стремящихся к обеспечению этого принципа, заложенного в ст. 1 ЗК, установлен ст. 35 и 36 ЗК. В то же время в сравнении с указанным принципом, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, права на земельный участок в данном случае, наоборот, как бы следуют за правами на недвижимость. При этом ЗК подчеркивает, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 Кодекса.

В том, что касается реализации ст. 35 ЗК, устанавливающей в том числе, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, целесообразно обратиться к судебной практике. Так, п. 14постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК и п. 1 ст. 35 ЗК, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3Закона о введении в действие ЗК.

То есть в данном случае ВАС РФ подчеркивает, что собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости.

ГК также урегулировал часть отношений перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Так, согласно ст. 273 ГК при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка, т.е. если продавцом здания является собственник земли.

ГК устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Ведущая роль недвижимости, расположенной на участке, обнаруживается и при определении площади участка, переходящей приобретателю недвижимости. Так, указанной ст. 35 ЗК определено, что площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 Кодекса, а именно предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При реализации п. 4 ст. 35 ЗК, так же как и при реализации иных пунктов настоящей статьи, надлежит иметь в виду и другие разъяснения Пленума ВАС Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым, исходя из п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (см. ст. 242, 243, 237 ГК).

Статья 36 ЗК, продолжая регулирование отношений по приобретению прав на земельные участки под недвижимостью, устанавливает, что, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Правовое значение исключительного права на приобретение гражданами или юридическими лицами земельных участков в собственность или в аренду разъяснено высшим арбитражным судом в постановлении Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Согласно данному постановлению, поскольку право на приобретение земельного участка является исключительным, т.е. никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, следует исходить из того, что установленный п. 1 ст. 5Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25%, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости. Также постановлением Пленума ВАС разъяснено, что установленная Законом о введении в действие ЗК норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК.

При реализации п. 2 настоящей статьи следует иметь в виду специальные нормы иных федеральных законов, регулирующих приобретение прав на недвижимость и земельные участки под этой недвижимостью. Так, согласно п. 5 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Земельный участок как объект оборота, как товар может быть интересен только ограниченным набором своих качеств, в этом случае его основным достоинством будет максимальное отсутствие индивидуальных признаков, связанных с его природными качествами. В этом случае оборот осуществления только земли как имущества и больше ничего. Но, как мы понимаем, помимо оборота земли как вещи, обществу важен оборот земли вместе с теми услугами, которые землей поставляются, или, проще, - оборот услуг, поставляемых землей. В последнем случае, наоборот, особенности земли или особенности каждого земельного участка становятся объектом пристального внимания отношений оборота.

При обращении к правовым вопросам земельных участков как объектов правовых отношений мы исходим, как правило, из привычных и наиболее распространенных представлений об этом объекте. В то же время практика и технологии предлагают нам варианты, которые можно назвать нестандартными. К ним относится, например, искусственное создание новых участков суши в границах акваторий морей, озер, иных водных объектов. Такие работы распространены при строительстве и развитии портов, гидроэлектростанций и иных сооружений. До настоящего времени отношения в области градостроительства, земельные отношения, отношения по постановке объектов на кадастровый учет специфику процесса возведения и приобретения прав на такие объекты учитывают не в полной мере. Градостроительный кодекс Российской Федерации, например, ориентирован в большей степени на случаи возведения объектов на земельных участках и практически не имеет в виду, что для осуществления строительства может потребоваться предоставление не земли, а водного объекта. Кроме того, право имеет представление либо об объекте капитального строительства как искусственно созданном объекте, либо как о земельном участке - нерукотворном объекте, части природной среды. Объект, процесс создания которого больше похож на создание объекта капитального строительства, но в результате этого процесса мы получаем, по сути, ничем не отличающийся от других земельный участок, - явление для права еще непривычное.

В то же время Водный кодекс Российской Федерации предусматривает случаи пользования водными объектами для целей создания объектов недвижимости. Часть вопросов подобного рода решается и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 117-ФЗ "О гидротехнических сооружениях".

Сравнительно недавно вступил в действие Федеральный закон от 8 ноября 2007 г. N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о морских портах), которым признан такой объект как искусственно создаваемый (или искусственный) земельный участок. В связи с введением в правовой обиход такого объекта внесены изменения и в некоторые законодательные акты. Но для практической реализации установленных норм не всегда достаточно.

Как результат, ответы на вопросы о порядке возведения и учета искусственных земельных участков приходится искать в соотношении и применении общих норм земельного, водного и градостроительного законодательства.