Общая потребность в инвестициях на приобретение и реконструкцию объекта коммерческой недвижимости

Торгово-офисное здание с надземной парковкой

 

Выполнил:

студент гр.142/1 ________________________________________Залуцкая Д.В.

(подпись, дата)

 

Принял:

Преподаватель __________________________________________ ЯнюшкинаЕ.В

(подпись, дата)

 

Принял:

Зав. кафедры ___________________________________________Овсянникова Т.Ю.

(подпись, дата)

Томск 2015

Содержание

1. Исходные данные 1

2. Общая потребность в инвестициях на приобретение и реконструкцию объекта коммерческой недвижимости 2

3. Выбор варианта финансирования реконструкции объекта. 6

4. Определение потребности в инвестициях на каждом шаге расчетного периода 9

5. Расчет финансовых показателей проекта 11

5.1. Потенциальный и действительный валовый доход от объекта недвижимости 11

5.2. Операционные расходы по эксплуатации объекта недвижимости 13

5.3. Операционный доход и чистый операционный доход от объекта недвижимости 15

5.4. Финансовый профиль проекта 16

6. Оценка эффективности инвестиционного проекта 19

6.1. Расчет чистого дискутированного дохода 19

6.2. Определение срока окупаемости инвестиционного проекта 24

6.3. Расчет индекса доходности инвестиционного проекта 25

6.4. Определение внутренней нормы доходности инвестиционного проекта 25

6.5. Анализ чувствительности проекта 27

7. Вывод 29

8. Список литературы 30

 

 

Исходные данные

Наименование объекта инвестиций	Торгово – офисное здание с открытой автостоянкой6
1. Местоположение	г. Барнаул
2. Общая площадь, объекта, м2:
2.1. торговые помещения, м2
2.2. офисные помещения, м2
2.3. складское помещение, м2
2.4. количество парковочных мест, м2
3. Рыночная стоимость объекта с земельным участком до реконструкции, млн. руб.
4. Стоимость реконструкции:
4.1. стоимость разработки проектно-сметной документации, млн. руб.	1,8
4.2. стоимость выполнения ремонтных работ, млн. руб.
4.3. стоимость приобретения оборудования, млн. руб.
4.4. монтаж оборудования, млн. руб.	1,5
5. Затраты на формирование начального резерва финансовых средств
6. Затраты на разработку торговой марки и позиционирование объект на рынке	1,4
7. Затраты на приобретения нематериальных активов	2,4
8. График финансирование реконструкции, в процентах от общей суммы капитальных вложений:
1 вариант	2 вариант
1 квартал	-	1 квартал	-
2 квартал		2 квартал
3 квартал		3 квартал
4 квартал		4 квартал
5 квартал		5 квартал
9. Ставка доходности по долгосрочным депозитам в банке, % в квартал	2,2
10. Ввод объекта в эксплуатацию, квартал
11. Коэффициент недозагрузки площадей, %
12. Средняя арендная ставка, руб./ м2 в месяц
12.1. по торговым помещениям
12.2. по офисным помещениям
12.3. по складским помещениям
13. Средняя стоимость одного места на парковке (автостоянка), руб./место в месяц 14. Доходы от размещения рекламы, руб./ мес
15. Удельные расходы на оплату коммунальных услуг, руб/м2 в месяц
16. Удельные расходы на обслуживание объекта 21недвижимоси, руб./м2 в месяц
17. Вознаграждения за услуги управляющей компании, % от ПВД
18. Отчисления в ремонтный фонд, % от полной стоимости объекта недвижимости, в месяц	0,1
19. Прочие расходы собственника, руб./мес
20. Срок полезного использования объекта недвижимости, лет
21. Срок полезного использования оборудования, лет
22. Срок полезного использования нематериальных активов, лет
23. Ставка налога на прибыль и других обязательных платежах, % от налогооблагаемой прибыли

Общая потребность в инвестициях на приобретение и реконструкцию объекта коммерческой недвижимости.

Общая потребность в инвестициях определяется суммой денежных средств, необходимых для осуществления инвестиционного проекта. Сумма инвестиций включает затраты девелопера на покупку объекта коммерческой недвижимости и его реконструкцию:

К = Сн + Крек, (1)

где К – инвестиции, необходимые для осуществления инвестиционного проекта, млн руб.; Сн – рыночная стоимость объекта недвижимости, млн руб.; Крек – сумма инвестиций в реконструкцию объекта, млн руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимости в данной работепринимается по исходным данным, приведенным в задании.

Сумма инвестиций в реконструкцию объекта недвижимости складывается из суммы капитальных вложений, необходимых для реконструкции объекта, суммы начального оборотногокапитала, необходимого для запуска объекта недвижимости вэксплуатацию, и суммы нематериальных активов, связанных с формированием бренда и продвижением объекта на рынок недвижимости:

Крек = КВ + Кн.об + Кнма, (2)

где К – инвестиции, необходимые для осуществления реконструкции объекта недвижимости, млн руб.; КВ – капитальные вложения в реконструкцию, млн руб.; Кн.об – инвестиции в начальный оборотный капитал, млн руб.; Кнма – инвестиции в нематериальные активы организации, млн руб.

Капитальные вложения в реконструкцию объекта недвижимости определяются стоимостью проектно-изыскательских работ, стоимостью ремонтно-строительных работ, стоимостью приобретения и монтажа инженерного и технологического оборудования, затратами на оформление земельного участка под объектом недвижимости и др. В данном проекте под технологическим оборудованием понимается специальное офисное оборудование (оборудование систем безопасности, систем климат-контроля, связи и т. д.) или торговое оборудование.

КВ = Спир + Ссмр + Со + Спр, (3)

где Спир – стоимость проектно-изыскательских работ, млн руб.; Ссмр – стоимость строительно-монтажных работ, млн руб.; Со – стоимость оборудования и затраты на его монтаж, стоимость инвентаря, млн руб.; Спр – прочие работы и затраты, млн руб.

Инвестиции в начальный оборотный капитал включают затраты на формирование начальных производственных запасов и начального резерва финансовых средств. В данной работеначальный оборотный капитал включает только средства финансового резерва. Инвестиции в нематериальные активы представляют собой затраты на разработку торговой марки, приобретение программных продуктов, затраты на позиционирование объекта на рынке недвижимости и в информационном пространстве.

Расчет потребности в инвестициях рекомендуется выполнять в форме табл. 1, занося в соответствующие графы данные о стоимости работ или затрат.

Расчет общей потребности в инвестициях для реализации проекта

Таблица 1- Расчет общей потребности в инвестициях для реализации проекта.

№ п/п.	Наименование работ или затрат	Сумма, млн. руб.
	Инвестиции в покупку объекта недвижимости (рыночная стоимость объекта недвижимости по реконструкции, Сн)
	Капитальные вложения в реконструкцию объекта(КВ), в том числе::	103,3
2.1	Стоимость проектно-изыскательских работ, (Спир)	1,8
2.2	Стоимость строительно-монтажных работ, (Ссмр)
2.3	Стоимость оборудования и затраты на его монтаж, (Со)	9,5
	Инвестиции в начальный оборотный капитал, (Кн.об)
	Инвестиции в нематериальные активы, (Кнма)	3,8
	Инвестиции в реконструкцию объекта недвижимости, (Крек)	112,1
	Инвестиции всего в покупку и реконструкцию, (К)	392,1

 

3. Выбор варианта финансирования реконструкции объекта недвижимости.

Поскольку при реализации инвестиционных проектов возможно различное распределение инвестиций по шагам рас- четного периода, необходимо сравнить предложенные вариаты графиков осуществления инвестиций в реконструкцию объекта и выбрать наиболее эффективный вариант.

Предварительно необходимо рассчитать сумму инвестиций в основной капитал (капитальных вложений) на каждом шаге инвестиционного периода, исходя из общей потребности в капитальных вложениях в реконструкцию объекта недвижимости и графика финансирования.

Сумма капитальных вложений на шаге t определяется по графику осуществления инвестиций, приведенному в исходных данных, от общей суммы капитальных вложений в реконструкцию, определенных в табл. 1:

где – капитальные вложения в реконструкцию объекта на шаге t, млн руб.; – доля капитальных вложений, осуществляемых на шаге t согласно графику финансирования, %.

Таблица 2 - Расчет суммы капитальных вложений на каждом шаге расчетного периода.

	Продолжительность периода осуществления капитальных вложений, кварталы	Всего
1. Процент осуществления капитальных вложений на шаге t, %
1 вариант
2 вариант	-
2. Сумма капитальных вложений на шаге t,
1 вариант	-	14,46	20,66	37,19	30,99	103,30
2 вариант		18,59	37,19	39,25	8,26	103,29

Распределение инвестиций по вариантам финансирования проекта представлено графически (рис. 1), исходя из того, что инвестиции являются затратами (денежный поток имеет отрицательное значение).

Для выбора эффективного варианта осуществления инвестиций в основной капитал необходимо рассчитать и сравнить суммарные дисконтированные капитальные вложения по вариантам финансирования и выбрать вариант с наименьшей суммой приведенных инвестиций. Дисконтирование осуществляется с помощью коэффициента дисконтирования α на каждом шаге t периода осуществления капитальных вложений . Коэффициент дисконтирования α рассчитывается по формуле:

 

где Е – норма дисконта по проекту; t – шаг расчета (номер квартала).

Норма дисконта здесь и далее в расчетах принимается по ставке доходности долгосрочных депозитов в банке в десятичном измерении:

где Сд – ставка доходности долгосрочных депозитов в банке, %.

Расчет коэффициента дисконтирования:

Е= ;

= ;

=0,957; =0,937; =0,917; =0,897

Рис.1 - График распределения капитальный вложений по варианту реализации проекта реконструкции

Затем рассчитывается величина дисконтированных (приведенных к начальному моменту времени) капитальных вложений на каждом шаге t и определяется суммарная величина дисконтированных инвестиций по первому и второму варианту. Окончательно выбирается вариант с минимальным значением суммарных дисконтированных инвестиций КВпр:

= .

После определения суммарных дисконтированных инвестиций

необходимо сделать вывод о том, какой вариант инвестирования проекта выбирается для дальнейших расчетов.

Таблица 3- Расчет суммарных приведенных инвестиций в основной капитал по

вариантам финансирования проекта

	Продолжительность периода осуществления капитальных вложений	Всего
Коэффициент дисконтирования,	0,978	0,957	0,937	0,917	0,897
Дисконтированнаясумма капитальных вложений на шаге t:
1 вариант	-	13,84	19,36	34,1	27,8	95,1
2 вариант	-	17,79	34,85	35,99	7,4	96,03

Для дальнейших расчетов принимаем второй вариант инвестирования, т.к. сумма дисконтированных денежный поток меньше, чем в первом варианте и составляет 96,03 млн. руб.