2015-05-22
1606
При изучении темы особое внимание следует обратить на алгоритм оценки пакетов акций. Следует уяснить, какой конкретный результат получаем на каждом этапе алгоритма. Кроме того, для практики оценочной деятельности следует четко уяснить оценку поглощаемого бизнеса. Кроме того, необходимо обратить внимание на понятие инвестиционного (инновационного) проекта как объекта оценки. Следует выявить методы оценки показателей финансовой эффективности инвестиционных проектов и влияния инвестиционного проекта на повышение стоимости бизнеса компании.
В результате освоения темы студент должен:
знать: общие вопросы оценки недвижимости, зданий и сооружений, земельных участков, машин и оборудования, нематериальных активов.
уметь: использовать методы оценки недвижимости, зданий и сооружений, земельных участков, машин и оборудования, нематериальных активов.
владеть: навыками составления отчета о рыночной стоиомости недвижимости, зданий и сооружений, земельных участков, машин и оборудования, нематериальных активов.
Основные вопросы, подлежащие изучению в данной теме:
Оценка недвижимости. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса. Алгоритмы процедуры оценки недвижимости различными методами. Модели оптимального поведения на рынке недвижимости (инвестиционные рекомендации).
Подходы к оценке рыночной стоимости недвижимости: метод капитализации доходов; метод дисконтированных денежных потоков; метод сравнения продаж; метод валового рентного мультипликатора.
Оценка потерь от недозагруженности объекта и неуплаты арендной платы. Определение операционных расходов на содержание недвижимости. Учет возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации: расчет коэффициента капитализации в случае неизменной стоимости недвижимости, в случае снижения ее стоимости, в случае роста стоимости. Капитализация дохода по методам физического остатка. Расчет рыночной стоимости недвижимости по технике остатка для земли. Расчет рыночной стоимости недвижимости по технике остатка для здания. Техника остатка для недвижимости в целом.
Метод сравнения продаж. Экономическое содержание метода. Необходимая информация о сделках и проверка ее достоверности. Сегментирование рынка. Выбор аналогов. Единицы сравнения. Денежные и процентные поправки. Поправки на время продажи, месторасположение, условия финансирования, передаваемые права, физическое состояние, размер, дополнительные улучшения. Способы расчета и внесения поправок: экспертный и статистический. Выведение величины рыночной стоимости недвижимости методом сравнительного анализа продаж. Выведение итоговой величины рыночной стоимости недвижимости по результатам использования доходного, затратного и сравнительного подходов.
Оценка стоимости земельного участка. Методические основы оценки рыночной стоимости земельного участка. Основные критерии, учитываемые при определении наиболее эффективного использования земельного участка. Состав отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.
Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков: метод техники остатка для земли, метод средневзвешенного коэффициента капитализации; метод сравнения продаж, метод разбиения; метод валового рентного мультипликатора.
Оценка стоимости зданий и сооружений. Краткая характеристика основных методов оценки восстановительной стоимости зданий и сооружений. Метод сравнительной единицы; метод поэлементного расчета (разбивка на компоненты), индексный способ расчета.
Методы определения износа зданий и сооружений, применяемые в практике оценки: метод срока жизни, метод разбиения на виды износа.
Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Краткая характеристика основных подходов оценки машин и оборудования. Затратный подход; сравнительный подход; доходный подход.
Методы определения износа зданий и сооружений, применяемые в практике оценки: метод срока жизни, метод разбиения на виды износа.
Оценка стоимости нематериальных активов. Основные группы нематериальных активов: интеллектуальная собственность, имущественные права, отложенные расходы, цена фирмы (гудвилл). Методические основы оценки рыночной стоимости интеллектуальной собственности. Подходы к оценке нематериальных активов: затратный подход, сравнительный подход, доходный подход. Возможности предпочтения подходов к оценке нематериальных активов в условиях несбалансированного рынка. Методика определения годового экономического эффекта, образовавшегося в результате использования объекта интеллектуальной собственности. Оценка стоимости гудвилла. Расчет отрицательного гудвилла. Процедура оценки товарного знака и построение ставки роялти по алгоритму, предложенному Гордном В. Смитом, Расселом Л. Парром. Процедуры, предоставляющие синтез итоговой стоимости товарного знака по алгоритму, предложенному Гордном В. Смитом, Расселом Л. Парром. Рекомендуемое содержание отчета об оценке нематериальных активов предприятия.
Оценка пакета акций (доли) предприятия. Алгоритм оценки конкретного пакета акций компании, по которой предварительно определена обоснованная рыночная стоимость. Алгоритмы учета контрольного / неконтрольного характера приобретаемого пакета акций (пая) при использовании различных методов оценки стоимости предприятия. Метод накопления активов, метод дисконтированного денежного потока, метод сделок, метод рынка капитала. Премии за контроль, скидки на неконтрольный характер. Элементы контроля. Факторы, ограничивающие права контроля. Способы оценки стоимости контроля и скидок на неконтрольный характер. Скидки на недостаточную ликвидность. Факторы увеличения или уменьшения размера скидок. Способы оценки скидок на недостаточную ликвидность.
Самостоятельная работа студентов заключается в раскрытии следующих вопросов:
1. В чем состоит основополагающий принцип оценки пакетов акций (долей) закрытых компаний или компаний с недостаточно ликвидными (лишь регулярно котируемыми на основе сильно расходящихся цен продажи и покупки) акциями?
2. Какие факторы и в какой последовательности следует учесть при корректировке стоимости пакета акций оцениваемой компании, рассчитанной как пропорциональная часть общей стоимости компании?
3. Почему владельцу контрольного пакета акций предприятия неважно, являются ли акции этого предприятия ликвидными?
4. Каким образом на практике определяются скидки (премии), учитывающие степень обеспечиваемого рассматриваемым пакетом акций контроля над предприятием, а также ликвидность и размещенность акций на фондовом рынке?
5. Почему методы дисконтированного денежного потока, накопления активов и сделок адекватны оценке крупных (дающих возможность ввести в состав совета директоров своих представителей) пакетов акций, а метод рынка капитала - оценке мелких пакетов акций?
6. Что такое разводнение акций?
7. Как определяется максимально приемлемая, не допускающая разводнения акций фирмы инвестора, цена покупки временно недооцененных фондовым рынком быстро растущих молодых компаний, по поводу которых поглощающая их компания имеет недоступную рынку достоверную информацию о прогнозе их прибылей?
План практического занятия
Решение задач
