Планировка территории

Лекция 6

Тема: «Общие положения градостроительного законодательства. Часть 4»

1. Планировка территории

2. Архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства

3. Информационное обеспечение градостроительной деятельности

4. Ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности

Рассмотрим сначала назначение и виды документации по планировке территории (статья 41 ГрК РФ).

Одним из основных назначений главы 5 ГрК РФ является определение специальных положений об установлении посредством разработки документации планировки территории границ земельных участков, занятых объектами капитального строительства, или участков, предназначенных к застройке.

В статье 41 ГрК РФ не устанавливается определение и общее содержание документации планировки территории, но закрепляется ее назначение.

Нормы статей гл. 5 тесно соприкасаются с нормами законодательства о землеустройстве. В данном случае мы имеем дело с одним предметом регулирования, ГрК РФ при этом предлагает учесть особенности определения границ для тех участков, которые используются для определенных целей.

Отношения в области землеустройства урегулированы земельным законодательством. Согласно ст. 68 ЗК РФ землеустройство включает в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

Исходя из положений ст. 69 ЗК РФ, землеустройство проводится по инициативе уполномоченных исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О землеустройстве», которым установлены основные положения о проведении землеустроительных действий, объекты землеустройства - это территории субъектов РФ, территории муниципальных образований и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков.

Среди землеустроительных действий предусмотрен такой вид, как территориальное землеустройство.

При проведении территориального землеустройства выполняются образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства, межевание объектов землеустройства.

Порядок проведения территориального землеустройства определяется Правительством РФ. Положение о проведении территориального землеустройства утверждено постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002г. №396.

При этом Федеральным законом «О землеустройстве» установлено, что образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства проводятся в случаях: изменения границ объектов землеустройства, в том числе в целях устранения недостатков в их расположении (чересполосицы, вклинивания, вкрапливания, дальноземелья, изломанности и неудобств в использовании); восстановления границ объектов землеустройства; предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам; изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков; совершения сделок с земельными участками; в иных случаях перераспределения земель.

Образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства осуществляются на основе сведений государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

При этом при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства определяются в том числе местоположение границ объектов землеустройства, включая границы ограниченных в использовании частей объектов землеустройства; варианты использования земель с учетом размеров земельного участка, целевого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, площади объектов землеустройства и (или) ограниченных в использовании частей объектов землеустройства; иные характеристики земель.

Некоторыми нормативными актами, устанавливающими порядок определения предельных размеров земельных участков, учитываются также условия планировки территории. Так, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет, что минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве. При этом тем же Законом установлено, что требования данного Федерального закона об установлении предельных размеров земельных участков не распространяются на формируемые земельные участки в целях их изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд и (или) последующего изменения целевого назначения земель на основании утвержденных актов о выборе земельных участков для строительства и материалов предварительного согласования мест размещения объектов и (или) документов территориального планирования, документации по планировке территории и землеустроительной документации.

Далее рассмотрим проект планировки территории.

К элементам планировочной структуры ГрК РФ отнесены кварталы и микрорайоны. К определению данных объектов подходят и иные нормативные акты. Специально не оговаривается в нормативных актах, что собой представляют иные элементы, помимо указанных, но исходя из назначения таких объектов к ним следует относить части территорий населенных пунктов, застроенных или предназначенных к застройке.

Статья 42 ГрК РФ определяет содержание и стадии подготовки проекта планировки территории.

Земельным кодексом РФ определено, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Данные положения учитываются при любом установлении границ земельных участков.

Определение красных линий установлено ст. 1 ГрК РФ. Отдельные требования при установлении красных линий, а также при осуществлении использования земельных участков с учетом красных линий определены целым рядом нормативных актов. Среди них постановление Госстроя России от 27 сентября 2003г. №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»; приказ МЧС РФ от 18 июня 2003г. №313 «Об утверждении правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)»; постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 30 января 2003г. №4 «О введении в действие СанПиН 2.1.2.1188-03» (вместе с санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами «Плавательные бассейны. Гигиенические требования к устройству, эксплуатации и качеству воды. Контроль качества. СанПиН 2.1.2.1188-03», утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 29 января 2003г.); приказ МВД РФ от 8 июня 1999г. №410 «О совершенствовании нормативно-правового регулирования деятельности службы дорожной инспекции и организации движения государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации»; постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10 апреля 2003г. №38 «О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03» (вместе с санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-032, утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 30 марта 2003г.); постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 28 января 2003г. №2 «О введении в действие санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.4.3.1186-03» (вместе с санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами «Санитарно-эпидемиологические требования к организации учебно-производственного процесса в образовательных учреждениях начального профессионального образования. СанПиН 2.4.3.1186-03», утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 26 января 2003г.); постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 28 ноября 2002г. №44 «О введении в действие санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.4.2.1178-02» (вместе с санитарно- эпидемиологическими правилами «Гигиенические требования к условиям обучения в общеобразовательных учреждениях. СанПиН 2.4.2.1178-02», утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 25 ноября 2002г.); постановление Госстроя России от 29 октября 2002г. №150 «Об утверждении инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации»; постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 8 ноября 2001г. №32 «О введении в действие санитарных правил СП 2.1.4.1075-01» (вместе с санитарными правилами «Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г.Москвы. СП 2.1.4.1075-01», утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 11 октября 2001г.), и др.

Исходя из норм действующего законодательства (Федеральный конституционный закон от 30 мая 2001г. №3-ФКЗ «О чрезвычайном положении»), к чрезвычайным ситуациям относятся чрезвычайные ситуации природного и техногенного характера, чрезвычайные экологические ситуации, в том числе эпидемии и эпизоотии, возникшие в результате аварий, опасных природных явлений, катастроф, стихийных и иных бедствий, повлекшие (могущие повлечь) человеческие жертвы, нанесение ущерба здоровью людей и окружающей природной среде, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности населения и требующие проведения масштабных аварийно-спасательных и других неотложных работ.

Согласно Федеральному закону «О пожарной безопасности» в праве используются следующие понятия: пожарная безопасность - состояние защищенности личности, имущества, общества и государства от пожаров; требования пожарной безопасности - специальные условия социального и (или) технического характера, установленные в целях обеспечения пожарной безопасности законодательством Российской Федерации, нормативными документами или уполномоченным государственным органом; противопожарный режим - правила поведения людей, порядок организации производства и (или) содержания помещений (территорий), обеспечивающие предупреждение нарушений требований безопасности и тушение пожаров; меры пожарной безопасности - действия по обеспечению пожарной безопасности, в том числе по выполнению требований пожарной безопасности.

Положения о гражданской обороне установлены Федеральным законом от 12 февраля 1998г. №28-ФЗ «О гражданской обороне». В соответствии с этим законом гражданская оборона - система мероприятий по подготовке к защите и по защите населения, материальных и культурных ценностей на территории Российской Федерации от опасностей, возникающих при ведении военных действий или вследствие этих действий, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

Далее рассмотрим проекты межевания территории.

Статьей 43 ГрК РФ установлены специальные нормы составления проекта межевания земельных участков.

Общие положения о межевании и установлении границ земельных участков определены земельным законодательством. Для земельного законодательства установление границ - это часть действий по формированию земельного участка как основного объекта правоотношений.

Статьей 6 ЗК РФ установлено, что земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Формирование земельного участка включает подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности.
Общим требованием ЗК РФ является то, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Федеральным законом «О землеустройстве» предусмотрены нормы проведения межевания объектов землеустройства.

Согласно данному Закону межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения.

Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

Межевание объекта землеустройства включает следующие работы: определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование, закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства, изготовление карты (плана) объекта землеустройства. Иное описание местоположения границ объекта землеустройства допускается составлять, если они совпадают с границами имеющихся на местности ориентиров (дороги, улицы, защитные лесные насаждения, реки, ручьи, каналы, линейные объекты и другие подобные объекты), которые отражены в сведениях государственного земельного кадастра, и (или) на основе измерений расстояний между объектом землеустройства и соответствующими ориентирами с указанием направлений от ориентиров к объекту землеустройства, а также на основе соответствующих измерений относительно объекта землеустройства и межевых знаков.

Местоположение границ земельных участков, используемых для индивидуального жилищного и гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и сельскохозяйственного производства, может определяться с использованием сведений государственного земельного кадастра, документов территориального планирования (в том числе генеральных планов поселений и городских округов), документации по планировке территории для размещения объектов индивидуального жилищного и гаражного строительства, проектов организации и застройки территорий садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединений граждан, землеустроительной документации при наличии соответствующих картографических материалов.

В случае споров о границах объектов землеустройства местоположение их границ закрепляется межевыми знаками с определением координат таких объектов.

Положение о проведении территориального землеустройства, утвержденное постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002г. №396, принятым в соответствии с Федеральным законом «О землеустройстве», в частности, устанавливает порядок проведения территориального землеустройства, включая образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства, а также межевание объектов землеустройства.

Федеральная служба земельного кадастра России и ее территориальные органы обеспечивают проведение территориального землеустройства в соответствии с решениями органов государственной власти, а также на землях, находящихся в федеральной собственности.

Территориальное землеустройство остальных объектов землеустройства проводится юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями на основании договора по инициативе органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда.

Работы по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства включают:

а) сбор информации об объектах землеустройства, содержащейся в государственном земельном кадастре, государственном градостроительном кадастре, государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства, геодезической, картографической и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации;

б) определение местоположения границ объектов землеустройства, в том числе ограниченных в использовании частей объектов землеустройства;

в) определение вариантов использования земель с учетом размера земельного участка, целевого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры;

г) определение площади объектов землеустройства и (или) ограниченных в использовании частей объектов землеустройства;

д) составление карты (плана) объектов землеустройства, отображающей в графической форме местоположение, размер, границы объекта землеустройства и ограниченных в использовании частей объекта землеустройства, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей.

Следует обратить внимание на то, что в настоящее время продолжает действовать в части, не противоречащей федеральным законам, постановление Правительства РФ от 2 февраля 1996г. №105 «Об утверждении положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений». Ряд положений этого постановления нашли отражение в статье 43 ГрК РФ. Так, данное постановление разработано с целью закрепления и предоставления земельных участков и прочно связанных с ними зданий и сооружений как единых объектов недвижимого имущества в городах и других поселениях в собственность, владение, пользование, аренду физических и юридических лиц, а также для их регистрации, налогообложения и осуществления сделок с недвижимостью.

Границы и размеры земельных участков, переданных в собственность, владение, пользование юридических и физических лиц, а также государственных и муниципальных земельных участков, сданных в аренду до принятия настоящего Положения, не подлежат пересмотру, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами Российской Федерации; в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры; при установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка - частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения магистральных инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормативами и правилами землепользования и застройки, действовавшими в период строительства.

Указанным постановлением Правительства РФ также определено, что при межевании застроенных территорий проводятся выделение кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры с выделением территорий транспортных и инженерных коммуникаций в соответствии с планом красных линий; межевание территорий кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры на земельные участки посредством установления границ существующих и новых объектов недвижимости.

При межевании территорий используются методики установления границ землепользований (межевания) при застройке городов и других поселений, утверждаемые совместными решениями Федеральной службы земельного кадастра России, Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу и Министерства имущественных отношений РФ.

Исходя из данного постановления межевание включает подготовительные работы (сбор заявок владельцев недвижимости на установление границ земельного участка, данных бюро технической инвентаризации и его территориальных органов по земельным ресурсам и землеустройству по всем объектам, расположенным на территории квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры, подлежащей межеванию, градостроительной документации, опорных планов, планов инженерно-транспортной инфраструктуры, документов по землеотводу, правоустанавливающих документов на пользование земельным участком; обследование на местности подлежащей размежеванию территории и выявление фактического использования земельного участка); разработку проекта межевания территории квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры, согласование его с физическими и юридическими лицами - владельцами недвижимости на данной территории и утверждение в установленном порядке; установление границ на местности.

Разработка проекта межевания территории осуществляется по инициативе органов местного самоуправления или физических и юридических лиц - владельцев недвижимости, расположенной в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры.

Проект межевания территории разрабатывается в отношении квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры в границах красных линий в масштабе 1: 2000 и является открытой информацией.

Границы земельных участков устанавливаются по красным линиям, осям внутренних проездов и другим границам.

К проекту межевания территории прилагаются акты согласования границ землепользований, каталог координат границ землепользований, перечень сервитутов, пояснительная записка.

Проект межевания территории утверждается решением органа местного самоуправления и является основанием для установления границ земельных участков на местности, закрепления их межевыми знаками и регистрации недвижимости в установленном порядке.

Далее рассмотрим положения о градостроительных планах земельных участков.

Исходя из статьи 44 ГрК РФ градостроительный план земельного участка - это особый план земельного участка, составляемый для застроенных и предназначенных для застройки земельных участков по смыслу Градостроительного кодекса.

Назначение градостроительного плана земельного участка определяется тем, что он является обязательным основанием для:

- подготовки проектной документации (ч.11 ст.48 ГрК РФ);

- выдачи разрешения на строительство (ч.1 ст.51 ГрК РФ);

- выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.1 ст.55 ГрК РФ).

Градостроительные планы земельных участков подготавливаются:

- в составе проектов межевания, которые являются составной частью проектов планировки;

- в составе проектов межевания, которые подготавливаются как самостоятельные документы применительно к ранее выделенным (посредством проектов планировки) элементам планировочной структуры (кварталам, микрорайонам);

- в виде отдельного документа.

В виде отдельного документа градостроительные планы земельных участков могут подготавливаться в случаях, когда одновременно имеется сочетание следующих условий:

1) градостроительные планы запрашиваются применительно к ранее сформированным земельным участкам (применительно к которым проведен государственный кадастровый учет и зарегистрированы права), расположенным на уже застроенной территории, при намерении осуществить реконструкцию существующих объектов или построить новые объекты на таких участках;

2) применительно к территории расположения указанных земельных участков установлены посредством правил землепользования и застройки градостроительные регламенты.

Только при таком сочетании указанных условий может быть выполнено требование ч.17 ст.46 ГрК РФ относительно того, что при подготовке градостроительного плана земельного участка не требуется проведение процедур, определенных ч.1-16 ст.46 ГрК РФ.

Таким образом, во всех случаях, когда мы имеем дело с неразделенной на земельные участки территорией - независимо от того, является ли такая территория застроенной, или незастроенной, но подлежащей застройке - надлежит подготавливать проекты планировки с проектами межевания в их составе, или только проекты межевания. В таких случаях градостроительные планы земельных участков как самостоятельные документы не подготавливаются, а подготавливаются только в составе документации по планировке территории.

Состав градостроительного плана земельного участка определяется ч.3 ст.44 ГрК РФ.

Установлен дифференцированный подход к представлению информации применительно к двум видам земельных участков:

1) на которые распространяется действие градостроительного регламента;

2) на которые не распространяется действие градостроительного регламента или не устанавливается градостроительный регламент.

В первом случае указывается информация о градостроительном регламенте, включая информацию обо всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка (данное требование не распространяется на случаи предоставления земельных участков для государственных или муниципальных нужд).

Второй случай распространяется на земельные участки, определяемые в соответствии с ч.4 и 6 ст.36 ГрК РФ:

1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия;

2) в границах территорий общего пользования;

3) занятые линейными объектами;

4) расположенные на землях лесного фонда, землях водного фонда, землях запаса, землях особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодьях в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Применительно к указанным земельным участкам представляется информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства.

В случаях, когда соответствующие земельные участки пересекают установленные на основе документов территориального планирования посредством документации по планировке территории границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, такие границы отображаются в градостроительных планах указанных земельных участков.

Наряду с информацией, определенной ч.3 ст.44 ГрК РФ, в состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

Форма градостроительного плана земельного участка утверждена постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005г. №840.

Исходя из этого постановления Правительства РФ, инструкцию о порядке заполнения формы градостроительного плана земельного участка должно разработать Министерство регионального развития РФ.

Далее рассмотрим подготовку и утверждение документации по планировке территории.

Решения о подготовке документации по планировке территории принимаются соответственно теми органами, в юрисдикцию которых входят вопросы размещения объектов строительства федерального, регионального и местного значения, а именно:

- уполномоченными федеральными органами исполнительной власти - в случаях, когда документами территориального планирования РФ предусмотрено размещение объектов капитального строительства федерального значения;

- органами исполнительной власти субъектов РФ - в случаях, когда документами территориального планирования субъектов РФ предусмотрено размещение объектов капитального строительства регионального значения;

- органами местного самоуправления муниципальных районов - в случаях, когда документами территориального планирования муниципальных районов предусмотрено размещение объектов капитального строительства местного значения;

- органами местного самоуправления поселений, органами местного самоуправления городских округов - в случаях, когда генеральными планами предусмотрено размещение объектов местного значения, иных случаях, предусмотренных генеральными планами и связанных с планировкой территории.

Статья 45 ГрК РФ ставит разработку документации планировки территорий в зависимость от оснований и порядка разработки документов территориального планирования (гл. 4 ГрК РФ).

Федеральный закон от 6 октября 1999г. №184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» определяет полномочия органов государственной власти субъекта РФ по предметам совместного ведения, осуществляемым данными органами самостоятельно за счет средств бюджета субъекта РФ (за исключением субвенций из федерального бюджета), а именно решение вопросов:

- утверждения схем территориального планирования субъекта РФ, утверждения документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства регионального значения, утверждения региональных нормативов градостроительного проектирования, осуществления государственного строительного надзора в случаях, предусмотренных ГрК РФ;

- в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005г. №116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» функции заказчика по подготовке документации по планировке территории особой экономической зоны и созданию инженерной, социальной и иной инфраструктур за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта РФ и местного бюджета выполняют органы управления особыми экономическими зонами.

Полномочия органов местного самоуправления в области подготовки документации установлены Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Согласно данному Закону органы местного самоуправления осуществляют утверждение документации о территориальной планировке.

Исходя из положений статьи 45 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, в том числе в соответствии с требованиями технических регламентов, градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий.

Подготовка документации по планировке территории по своей правовой природе представляет собой выполнение работ. Вопросы заказа на подготовку документации по планировке относятся к институту подрядных работ для государственных или муниципальных нужд. В части регулирования подрядных работ для государственных нужд необходимо обратиться к нормам о государственном контракте на выполнение подрядных работ для государственных нужд.

В случаях проведения конкурсов на размещение заказов на поставки работ для федеральных нужд применяется Федеральный закон от 6 мая 1999г. №97-ФЗ «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд». В случаях проведения конкурсов на размещение заказов на поставки работ для региональных либо муниципальных нужд субъекты РФ и муниципальные образования самостоятельно осуществляют собственное правовое регулирование.

Государственные и муниципальные нужды - это потребности РФ, субъектов РФ и муниципальных образований в товарах (работах, услугах), обеспечиваемые за счет средств соответственно федерального, регионального и местного бюджетов, а также внебюджетных источников финансирования.

При этом необходимо иметь в виду, что если нужды обеспечиваются за счет бюджетных средств, то размещение заказов и заключение контрактов осуществляется исключительно на конкурсной основе. Такое требование содержится в ст.72 Бюджетного кодекса РФ. В ней государственный или муниципальный контракт понимается как договор, заключенный в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, предусмотренных в расходах соответствующего бюджета, и такой контракт предписано размещать на конкурсной основе, если иное не установлено федеральными законами, законами и законодательными актами субъектов РФ, нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления.

Подготовленная документация по планировке территории проверяется на соответствие техническим регламентам и градостроительным регламентам, с учетом границ территорий объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий (охранных, санитарно-защитных зон, зон охраны объектов культурного наследия, водоохранных зон, зон охраны источников питьевого водоснабжения, зон охраняемых объектов, иных зон).

Указанную проверку осуществляют органы, принявшие решения о подготовке документации по планировке территории.

Документация по планировке территории утверждается:

- Правительством РФ - в случаях принятия решений о разработке документации уполномоченными федеральными органами исполнительной власти;

- высшими исполнительными органами государственной власти субъектов РФ - в случаях принятия решения о разработке документации органами исполнительной власти субъектов РФ;

- главами местных администраций - в случаях принятия решения о разработке документации органами местного самоуправления.

Установлено требование об обязательности опубликования документации по планировке территории в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации.

В соответствии с ч.2 ст.57 ГрК РФ орган местного самоуправления городского округа, орган местного самоуправления муниципального района в течение четырнадцати дней со дня получения соответствующих копий документации по планировке территории должны разместить их в информационных системах обеспечения градостроительной деятельности.

Далее рассмотрим особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления
поселения или органа местного самоуправления городского округа.

Правовые основы подготовки документации планировки территории в настоящее время определяются, помимо ГрК РФ, положениями Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления», которым определены предметы местного ведения соответствующих муниципальных образований. Исходя из положений данного Закона, органы местного самоуправления осуществляют утверждение документации о территориальной планировке. Определенное значение имеют для определения полномочий органов местного самоуправления при разработке документации планировки территории нормативные акты субъектов РФ.

ГрК РФ в статье 46 установил ряд особенностей подготовки документации по планировке территории по сравнению с подготовкой такой документации на основании решений иных органов публичной власти. Эти особенности сводятся к установлению следующих норм:

1) о праве физических и юридических лиц представлять предложения о порядке, сроках подготовки и содержании документации по планировке территории (ч.3 ст.46 ГрК РФ);

2) об обязательном рассмотрении на публичных слушаниях документации по планировке территории (ч.5 ст.46 ГрК РФ);

3) о праве представительного органа местного самоуправления на основании документации по планировке территории вносить изменения в правила землепользования и застройки в части уточнения установленных градостроительным регламентом предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства (ч.15 ст.46 ГрК РФ).

Следует обратить внимание на то, что установлена норма, согласно которой в случае, когда физическое или юридическое лицо запрашивает градостроительный план земельного участка, не требуется проведение процедур, связанных с подготовкой, обсуждением посредством публичных слушаний и утверждением документации по планировке территории, определенных ч.1-16 ст.46 ГрК РФ.

Анализ показывает, что требования ч.17 ст.46 ГрК РФ в части необязательности применения процедур публичных слушаний, соблюдения установленных сроков и бесплатности подготовки градостроительных планов земельных участков могут быть выполнены только в случаях и, соответственно, распространяются на случаи, когда одновременно имеется сочетание следующих условий:

1) градостроительные планы запрашиваются применительно к ранее сформированным земельным участкам (применительно к которым проведен государственный кадастровый учет и зарегистрированы права на земельный участок), расположенным на уже застроенной территории, при намерении осуществить реконструкцию существующих объектов или построить новые объекты на таких земельных участках;

2) применительно к территории расположения указанных земельных участков установлены градостроительные регламенты.

Действия по подготовке проектов планировки и проектов межевания территории в их составе в случаях разделения территории на земельные участки, на которой расположены многоквартирные дома, регламентируются помимо норм статьи 46 ГрК РФ также ч.2 ст.6 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», согласно которой при утверждении указанной документации по планировке территории не допускается требовать предоставления других документов. Под понятие «другие документы» в данном случае подпадает, в частности, заключение государственной экологической экспертизы.

Далее рассмотрим новые положения ГрК РФ, введенные Федеральным законом от 18.12.2006г. №232-ФЗ, а именно статьи 46.1,46.2,46.3

Согласно ч.1 ст.46.1 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).

Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Следует обратить внимание на то, что на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 ГрК РФ.

Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

В статье 46.2 ГрК РФ устанавливаются существенные условия договора о развитии застроенной территории (сведения, цена, сроки, обязательства и ответственность сторон, возможности расторжения и др.)

При этом договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 ГрК РФ (с предпоследним или единственным участником аукциона, т.е. в тех случаях, когда они также считаются победившими).

В статье 46.3 ГрК РФ устанавливается порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории.

Здесь следует отметить, что аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории является открытым по составу участников и форме подачи заявок; решение о проведении аукциона принимается только главой местной администрации.

В качестве организатора аукциона выступает орган местного самоуправления, принявший решение о развитии застроенной территории, или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

ГрК РФ устанавливает ряд требований о проведении аукциона (извещение о проведении, опубликование результатов, определение существенных условий договора и т.п.)

Аукцион признается несостоявшимся в случаях, если:

1) в аукционе участвовали менее двух участников;

2) после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене.

При этом в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в пункте 1 части 27 статьи 46.3 ГрК РФ (т.е. в аукционе участвовали менее двух участников), единственный участник аукциона в течение тридцати дней со дня проведения аукциона вправе заключить договор, а орган местного самоуправления, по решению которого проводился аукцион, обязан заключить такой договор с единственным участником аукциона по начальной цене предмета аукциона.

Также организатор аукциона в случаях, если аукцион был признан несостоявшимся или если договор не был заключен с единственным участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона.