Залоговые схемы обеспечения кредитов

Залоговая схема является в настоящее время одной из наиболее распространенных, так как является одной из наиболее надежных и простых. В ней участвуют только две стороны - Кредитор и Заемщик. Первый предоставляет денежные средства, а второй - в обеспечение их возврата предоставляет залоговые обязательства. Залогом могут быть обеспечены обязательства как юридических, так и физических лиц

Когда говорят о залоговой схеме, подразумевают, что залог возник в силу договора. В соответствии с этим договором заемщик добровольно отдает строго определенное имущество в залог. Договор о залоге не носит самостоятельного характера, а является составной частью кредитного договора, исполнение которого он обеспечивает.

Предметом залога может быть имущество, которое принадлежит заемщику на праве собственности или полного хозяйственного ведения. (Право полного хозяйственного ведения имуществом дает хозяйствующе­му субъекту владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом в том же объеме, что и собственнику, если законом или собственником в учредительных до­кументах не предусмотрено иное). Унитарные предприятия, которые распоряжаются имуществом на праве полного хозяйственного ведения, должны получить разрешение на залог здании и сооружении от соответствующих государственных исполнительных органов по управлению имуще­ством.

Предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством России может быть отчуждено залогодателем, а также ценные бумаги и имущественные права.

В качестве залога могут выступать:

· имущественный комплекс предприятия в целом;

· недвижимое имущество (здания, сооружения)

· движимые основные фонды (оборудование, транспортные средства);

· товарно-матери­альные ценности (складские запасы сырья и материалов, готовой продукции)

· документы, подтверждающие наличие материальных ценностей (железнодорожные накладные, коносамен­ты, складские свидетельства);

· нематериальные активы, которые могут быть реализованы на рынке (например, патенты, лицензии, торговые марки и знаки)

· финансовые инструменты, по которым кредитору не передаются права управления (валютные средства, акции, паи и облигации сторонних предприятий, век­селя, депозитные вклады и т.д.).

Предмет залога может оставаться у за­логодателя или передается во владение залогодержателю. Наибольшее распространение имеет первый случай.

При оставлении заложенного имущества у залогодателя последний вправе:

· владеть и пользоваться предметом залога в соот­ветствии с его назначением:

· распоряжаться предметом залога (продавать, дарить, передавать третьим лицам по иным основания). При подобном отчуж­дении обязательства заемщика по обслуживанию кредита, обеспеченные этим имуществом, переводятся на приобретателя.

Обычно банки требуют, чтобы залогодатель застраховал за свой счет предмет залога и обеспечил меры по его сохранности. При наступлении страховых случаев банк, как зало­годержатель, имеет право преимущественного удов­летворения своих требований из суммы страхового возмещения. Страхование предмета залога в любом случае (независимо от вида залога и его нахождения) производится за счет залогодателя.

Кредитор и заемщик должны согласовывать использование последним заложенного имущества. В частности при передаче имущества во временное пользование (аренду) заемщик обычно требуют уведомить об этом кредитора.

При оставлении залога у залогодателя кредитор вправе проверять по документам его фактическое наличие, размер, состояние и условия хра­нения. Если предмет залога утрачен, то залогодатель должен восстановить его или заменить с согласия кредитора другим имуществом, рав­ным по стоимости. В противном случае, банк-залогодержатель вправе потребовать досрочного погашения, обеспеченного утраченным за­логом обязательств.

Обычно предполагается, что заложенное имущество не должно видоизменяться в течение периода кредитования. Однако при кредитовании промышленных и строительных предприятий используют такую схему как залог товаров в переработке. При данной схеме заемщик вправе перерабатывать заложен­ное сырье, комплектующие и материалы, но полученные из них продукты будут оставаться предметом залога. Реализация готовой продукции обычно является источником обслуживания кредитов.

Особым видом кредитом по залог недвижимости является ипотека. При ипотечных кредитах залогом являются строения, здания, сооружения или иные объекты, непосредственно связанные с землей, вместе с соответствующими земельными участками или пра­вом пользования ими. Отличительной особенностью ипотечных кредитов является оформление залога на имущество в виде закладной. Под закладной понимается именная ценная бумага, которая удостоверяет права ее владельца на:

• получение денежных средств по обязательству, обеспеченному ей, без представления других доказательств существования этого обязательства;
• права залога на имущество.
• компенсацию убытков или неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения или просрочки исполнения обязательства;
• судебных издержек, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
• расходов по его продаже.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органами, ответственными за ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно статье 47 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, что обусловливает возможность обращения закладных и тем самым является предпосылкой для возникновения их вторичного рынка.

Передача прав по закладной осуществляется путем создания на ней (или на добавочном листе - аллонже) передаточной надписи (индоссамента) в пользу третьего лица. При этом прежний залогодержатель называется индоссантом, а новый ее владелец - индоссатом. Ограничений при обращении (индоссировании) закладных нет.

В индоссаменте должно быть точно и полно указано наименование лица, которому передаются права по закладной. В противном случае передаточная надпись считается ничтожной. Первый индоссамент подписывается залогодателем, а все последующие - владельцем закладной, названным в предыдущей надписи. Возможность индоссирования закладной превращает ее из средства обеспечения обязательства в средство платежа. С помощью закладной индоссант может погашать свои обязательства перед различными кредиторами.

Особая заинтересованность банков в ипотечных кредитах определяется тем, что при недостаточности долгосрочных и дешевых ресурсов банки передают закладные специальному юридическому лицу ( в мировой практике они называются "special purpose vehicle" или SPV). которое затем выпускает облигации под обеспечение этих активов. Подобная операция называется секьюритизацией. Специальные облигации выпущенные под приобретенные заклаюные в мировой практике называются commercial mortgage-backed securities – (CMBS), если их основой является коммерческая недвижимость, а ценные бумаги, обеспеченные жилищной ипотекой носят название residential mortgage-backed securities – (RMBS).

Особым видом залоговых схем являются схемы с переменным составом залога. В рамках этой схемы заемщик вправе реализовать заложенные ценности при условии одновременного по­гашения определенной части задолженности или заме­ны выбывающих объектов залога другими, соответствующими определенным в залоговом договоре требованиям. Стоимость замещающих товаров должна быть такой же или большей, чем указано в договоре. Заемщик обязан обеспечить соот­ветствующий учет изменения состава залога и несет за правильность этих данных ответственность. Типичным примером этой схемы является залог товара в обороте, на основе которого кредитуется достаточно много торговых организации.

Еще один тип залоговых схем основывается на том, что предмет залога передается залогодержателю. Оставленный в залог объект называют за­кладом. Эти схемы являются наиболее предпочтительными для банков, особенно если в ка­честве предмета залога предлагается имущество, кото­рое не является недвижимостью. При передаче имуще­ства во владение банку последний может осуществлять наиболее действенный контроль за его состоянием и, кроме того, увеличивается гарантия пога­шения выданного кредита.

В классическом виде заклад предусматрива­ет передачу товара и другого имущества банку и хра­нение его на складе кредитного учреждения или на складе заемщика, но под охраной банка. Ценности, принимаемые в заклад, должны отвечать таким требованиям, как:

· легкая реализуемость,

· возмо­жность длительного хранения,

· доступность контроля состояния для банка.

Вместе с тем, использование схем с закладом сопряжено для банков с определенными трудностями и дополнительными затратами, так как хранение товарно-материальных ценно­стей нельзя отнести к основным банковским функциям. За рубежом банки в основном направляют заклады в специальные складские компании, которые и отвечают за их хранение. Последние выписывают складские квитанции на имя банка, которые позволяют в случае невозврата кредита изъять ценности со склада.

Наиболее удобными для банка объектами заклада являются товарные и товарно-транспорт­ные документы, а также ценные бумаги, так как они не требуют особых затрат на свое хранение и обычно отличаются высокой ликвидностью. В последние годы этот вид залога получил достаточно широкое распространение.

Залог должен обеспечить возврат ссуды и начисленных процен­тов, а также различных неустоек предусмотренных кредитным договором, в случае его (частичного или полного) неисполнения. При оценке размера залога необходимо учитывать, что рыночная стоимость заложенного имущества может изменяться. Чаще всего изменение происходит в сторону снижения, поэтому в большинстве случаев залоговая сто­имость оказывается ниже рыночной.

В общем виде залоговая стоимость Z(t) определяется следующим образом.

L(t)+I(t) < N (t) – P(t) – Q(t) – B(t) = Z(t) (4.40)

Где L(t) – остаток кредита на момент времени t.

I(t) – сумма оставшихся процентных платежей по кредиту в момент времени t.

N(t) – рыночная стоимость имущества в момент времени t с учетом быстрой его реализации;

P(t) – расходы на демонтаж и доставку залога;

Q(t) – расходы на предпродажную подготовку имущества;

B(t) – расходы на организацию продажи заложенного имущества и посреднические проценты.

При оценке стоимости имущества учитывают такие факторы как:

· инфляционные процессы;

· тенденции в изменении рыночной стоимости заложенного имущества;

· предполагаемый физический износ имущества;

· предполагаемый моральный износ имущества;

· степень универсальности возможностей использования имущества или емкость рынка, на котором может быть реализован предмет залога.

При оценке физического и морального износа в целях оценки залога обычно придерживаются двух правил:

· полезный срок использования имущества определяется в 2 раза короче, чем нормативный срок эксплуатации;

· амортизация определяется экспоненциальным методом.

В соответствии с этим методом остаточная стоимость (без учета инфляции) определяется как

N(t) = N(0)* (1-n)^t, n = 1- (Ne/N(0))^1/T (4.41)

Где N(0) - рыночная стоимость закладываемого имущества на момент начала кредитования; Ne – ликвидационная стоимость имущества после его полного износа (обычно принимается в пределах 5-10% от первоначальной стоимости).

При всех очевидных преимуществах, при применении залоговых схем имеются и определенные проблемы. В частности, Закон РФ “О залоге” предполагает, что должник может заложить одно и то же имущество одновремен­но нескольким кредиторам. Вводя эту норму, законодатели исходили из того, что, во-первых, стоимость закладыва­емого имущества может быть значительно выше сум­мы обязательства, обеспечиваемого залогом; во-вто­рых, сроки исполнения обязательств перед разными кредиторами неодинаковы, и, следовательно, можно последовательно выполнять обязательства. Поэтому банк, принимая имущество в залог, должен выяс­нить, не находится ли оно уже в залоге. Если оно уже заложено, то принимать его в обеспечение не рекомендуется. Правда, не всегда удается это выяснить.

Еще одним недостатком является то, что право обращения взыскания на предмет залога кредитор приобрета­ет, только в момент заведомого не исполнения должником своих обязательств. Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является решение суда, арбит­ража или третейского суда. Таким образом, креди­тор должен доказать, что обязательство не исполнено или исполнено ненадлежащим образом, дождаться решение суда и только после этого получить исполнительный документ, на основании которого заложенное имущество реали­зуется, и из выручки удовлетворяются требования кре­дитора. Обычно это процедура занимает очень длительный период, в течение которого заложенное имущество может придти в негодность. Законом предусматривается, что если вырученной от продажи предмета залога суммы недостаточно для полного удовлетворения требований кредитора, то он вправе получить недостающую сум­му от другого имущества должника, на которое может быть обращено взыскание. Но это требует дополнительных расходов и тяжб.