Понятие, содержание, формы и виды права собственности на землю

ФОНДОВАЯ ЛЕКЦИЯ

Вещные и иные права на землю

Подготовил: ст. преподаватель,

капитан милиции

Конюх Е.А.

Омск – 2005

План

1. Понятие, содержание, формы и виды права собственности на землю.

2. Основания приобретения и прекращения права собственности на землю.

3. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

4. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

5. Аренда земли.

Список используемой литературы

Конституция Российской Федерации. – М., 2007.

ГК РФ. – Часть первая. – Гл.17.

Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. – 2001. – № 44. – Ст.4147; 2004. – № 27. – Ст. 2711; 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 17; 2007. –
№ 1 (часть 1). – Ст. 24.

Закон Омской области от 08 февраля 2006 г. № 731-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Омской области» // Омский вестник. – 2006. – 13 февраля; 2007. – 8 февраля.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 5.

Болтанова Е.С. Права на земельные участки: Теория, законодательство и практика его применения. – Ростов н/Д: Феникс, 2006.

Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник. – М.: Высшее образование, 2007.

Мисник Н.Н. Вещные права: взгляд с позиции «своего интереса» // Гражданское право. – 2005. – № 1.

Вольвач Я.В. Оборот земельных участков по законодательству Российской Федерации // Адвокат. – 2006. – N 11.

Иконицкая И.А. Некоторые теоретические вопросы права государственной собственности на землю // Журнал российского права. – 2006. – N 12.

Лотникова Н.П. Проблемы переоформления права постоянного бессрочного пользования // Вестник ВАС РФ. – 2007. – N 2.

Рыбалов А.О. Ограниченные вещные права: проблемы определения // Закон. – 2007. – N 2.

Ершов О.Г. О предоставлении застройщикам земельных участков под строительство // Право и экономика. – 2007. – N 4.

Понятие, содержание, формы и виды права собственности на землю

Вещное право - подотрасль гражданского права, источником которой являются различные нормативно - правовые акты. Составляя сферу регулирования гражданского права, вещные отношения испытывают воздействие норм других отраслей права - охранительных, управленческих. Это воздействие может выражаться, например, в форме защиты субъективных вещных прав, превентивного влияния на поведение субъектов права (уголовное, административное право), в регулировании возможных распорядительных действий органов публично - правовых образований в отношении объектов вещных прав иных лиц. Исследуя проблемы соотношения системы и отраслей права, с одной стороны, и системы и отраслей законодательства - с другой, авторы работ в области общей теории права и отраслевых правовых наук приходят, как правило, к выводу о них как однопорядковых, но не тождественных системах, выражающих соответственно структуру содержания и формы позитивного права. Формой выражения гражданско - правовых норм является гражданское законодательство. Входящие в гражданское законодательство нормативно - правовые акты имеют комплексную межотраслевую природу, поскольку содержат не только гражданско - правовые нормы. Это относится и к Гражданскому кодексу РФ, содержащему процессуальные (например, в п. 1 ст. 162), административные нормы (в ст. 242, 243 ГК РФ).

Статья 71 Конституции РФ относит гражданское законодательство к предмету ведения исключительно Российской Федерации. К предмету совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ относит ст. 72 Конституции РФ "вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами" и "земельное законодательство".

На наш взгляд, вещные права на землю - объект регулирования подотрасли гражданского права, нормы которой содержатся в ГК РФ и Земельном кодексе РФ. В предмет регулирования гражданского права входят отношения, возникающие в результате совершения сделок с землей. Другие отношения, связанные с отнесением земель к категориям, переводом их из одной категории в другую, охраной земель, ограничением оборотоспособности земельных участков, предоставлением из находящихся в государственной и муниципальной собственности земель иным субъектам для различных целей, ведением их мониторинга, землеустройством и государственным земельным кадастром, земельным контролем, входят в предмет регулирования административного права. Либо они и есть собственно земельные отношения. Но в любом случае это отношения, основанные на властном подчинении граждан и юридических лиц государственным органам и органам местного самоуправления.

В литературе высказываются различные, порой диаметрально противоположные точки зрения по вопросу о соотношении норм гражданского и земельного права - от полного отрицания земельного права как отрасли права до утверждения о том, что отношения по поводу земли регулируются исключительно его нормами. Для сторонников этих взглядов не существует проблемы соотношения гражданского и земельного права. В то же время многие ученые признают существование такой проблемы, высказывая различные точки зрения, отдавая предпочтение нормам, закрепленным в Гражданском кодексе либо наоборот, в Земельном кодексе.

В ЗК РФ установлены принципиальные гражданско - правовые положения:

- об ограничении свободы осуществления собственником правомочий владения, пользования и распоряжения землей, если оно наносит ущерб окружающей среде (в п. 3 ст. 209 ГК РФ шире: если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц);

- о разграничении действия норм гражданского и земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

Как же осуществляется разграничение сфер гражданского и земельного законодательства? Ответ на этот вопрос содержится в п. 3 ст. 3 ЗК РФ: "Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами".

Данное правило ограничивает действие гражданского законодательства в части регулирования вещных отношений по поводу земли и сделок с земельными участками, придавая им (нормам ГК РФ) статус субсидиарно применяемых институтов. Нормы ЗК РФ о вещных правах на землю и сделках с земельными участками являются гражданско - правовыми. Их приоритет над гражданско - правовыми нормами ГК РФ не установлен в самом Гражданском кодексе, хотя мы находим в нем варианты, когда указывается конкретный специальный закон и лишь в случае соответствия ему применяются нормы ГК РФ (ст. 815, п. 3 ст. 968, ст. 970 ГК РФ).

Анализ главы 17 ГК РФ, введенной в действие Федеральным законом от 16 апреля 2001 года "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", позволяет выделить нормы, отсылающие:

- к собственно земельно - правовым нормам ЗК РФ (п. 3 ст. 129; п. 3 ст. 209; п. 2 ст. 214; п. п. 1 и 2 ст. 260; п. 1 ст. 261; п. 2 ст. 279; ст. 285, 286, 287 ГК РФ);

- к гражданско - правовым нормам, установленным иными законами, в том числе и к гражданско - правовым нормам ЗК РФ (ст. 258, п. 2 ст. 263; п. 2 ст. 264; ст. 265; п. 1 ст. 269; ч. 2 п. 1, п. 3 ст. 271; п. 5 ст. 274, ст. 287 ГК РФ);

- к водному и лесному законодательству, законодательству о недрах (п. п. 2 и 3 ст. 261; п. 1 ст. 262 ГК РФ);

- к градостроительным и строительным нормам и правилам (п. 1 ст. 263 ГК РФ).

Правило п. 3 ст. 3 ЗК РФ должно было бы найти отражение в ГК РФ, например, в виде нормы: "Правила главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к вещным правам на земельные участки и сделкам с земельными участками постольку, поскольку они не противоречат Земельному кодексу" или "Правила главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к вещным правам на земельные участки и сделкам с земельными участками постольку, поскольку они не урегулированы Земельным кодексом". Но это на перспективу. А что же сегодня? В мотивировочной части Определения Конституционного Суда РФ от 5 ноября 1999 года "По запросу Арбитражного суда г. Москвы о проверке конституционности пунктов 1 и 4 части четвертой статьи 20 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" содержится мнение относительно приводившегося выше положения ч. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ: "...в статье 76 Конституции Российской Федерации не определяется и не может определяться иерархия актов внутри одного их вида, в данном случае - федеральных законов. Ни один федеральный закон в силу статьи 76 Конституции Российской Федерации не обладает по отношению к другому федеральному закону большей юридической силой".

Глава III ЗК посвящена регламентации основных положений, связанных с собственностью на землю в России: понятию такой собственности, ее видам, определению круга субъектов собственности на землю.

Понятие объекта права собственности на землю закреплено в ст. 6 ЗК. Таким объектом считается земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Основания и порядок возникновения права собственности на земельные участки определены в соответствующих статьях гл. V ЗК, ограничения и прекращения права собственности на земельные участки - в гл. VII ЗК.

Содержание права собственности, которое распространяется на любые объекты гражданских прав, в том числе земельные участки, установлено гражданским законодательством. Согласно ст. 209 ГК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим. Например, для юридического лица это возможность числить его на своем балансе.

Пользование землей - это возможность извлекать ее полезные свойства: размещать на ней постройки и сооружения, выращивать сельскохозяйственную продукцию и т.д. В соответствии со ст. 40 ЗК собственники земельных участков имеют право использовать для собственных нужд в установленном законом порядке не только поверхность земельного участка и почвенный покров, но и имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы.

Правомочие распоряжения состоит в возможности для собственника определять юридическую судьбу земельного участка. Он вправе отчуждать земельный участок в собственность другим лицам (дарить, продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал коммерческих организаций и т.д.), передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения участком, отдавать его в залог и т.д.

В соответствии со ст. 209 ГК собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. При этом владение, пользование и распоряжение землей и иными природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

По земельному законодательству земля должна использоваться прежде всего в соответствии с ее целевым назначением, определяемым принадлежностью к той или иной категории земель, и разрешенным использованием. Собственник земельного участка должен осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий, выполнять иные обязанности, предусмотренные ЗК и иными федеральными законами.

Законом предусмотрено также ограничение в отдельных случаях правомочий собственника по распоряжению земельным участком. Так, ст. 27 ЗК установлен перечень изъятых из оборота земельных участков; ст. 37 ЗК предусматривает особые требования к процедуре заключения договоров купли-продажи земельных участков.

Право собственности на землю защищается законом. Собственник вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 и 303 ГК, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК).

Земля в России может находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. Частной собственностью называется собственность граждан и юридических лиц.

В Советском Союзе существовало право исключительной государственной собственности на землю: земельные участки гражданам и юридическим лицам предоставлялись только в пользование, любые сделки с землей были запрещены. Введение множественности форм собственности на землю явилось одной из основных задач земельной реформы. Закон РСФСР от 23.11.1990 N 374-1 "О земельной реформе" впервые провозгласил существование в стране частной собственности на землю в форме индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно-совместной.

Принятая 12 декабря 1993 г. Конституция установила, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9). При этом в ст. 36 специально подчеркнуто, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, а в ст. 35 - что право частной собственности охраняется законом. По гражданскому законодательству права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК).

Что касается иных форм собственности на землю, о которых упоминается в ст. 9 Конституции, то таковых законодательством в настоящее время не предусмотрено. От конструкции коллективной собственности законодательство отказалось. Общая собственность по гражданскому праву представляет собой собственность на имущество двух или нескольких лиц и является, таким образом, разновидностью частной собственности. Согласно ст. 244 ГК имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Так, совместная собственность на имущество, в том числе и земельные участки, бывает у супругов; общая долевая собственность на земельный участок - у сособственников жилого дома, на котором расположен этот участок.

В соответствии со ст. 213 ГК в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может им принадлежать. ЗК установил перечень земель, изъятых из оборота, которые не могут находиться в частной собственности, и земель, ограниченных в обороте, которые не подлежат передаче в частную собственность (кроме случаев, установленных федеральным законом).

Возможность иметь имущество (в том числе земельные участки) на праве собственности входит в содержание правоспособности гражданина, признаваемой в равной мере за всеми гражданами.

В п. 3 ст. 15 ЗК РФ названы случаи, когда иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства не могут обладать земельными участками на праве собственности. Следовательно, по общему правилу на всех остальных территориях, кроме перечисленных в статье, указанные лица могут приобретать земельные участки в собственность.

Однако в соответствии с ФЗ о введении в действие ЗК иностранные граждане и лица без гражданства не могут приобрести в собственность земельные участки до вступления в силу Указа Президента РФ, устанавливающего перечень приграничных и других территорий, где иностранные граждане и лица без гражданства могут обладать земельным участком на праве собственности.

Закон РФ от 01.04.1993 N 4730-1 "О государственной границе Российской Федерации" включает в пределы приграничной территории пограничную зону, российскую часть вод пограничных рек, озер и иных водоемов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пункты пропуска через государственную границу, а также территории административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемых природных территорий, объектов и других территорий, прилегающих к государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водоемов, побережью моря или пунктам пропуска.

ФЗ об обороте сельхозземель установил запрет на приобретение в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, лицами без гражданства, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%. Указанные лица могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Однако действие ФЗ об обороте сельхозземель не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Поэтому собственниками таких земельных участков иностранцы быть могут.

Из юридических лиц собственниками земли могут быть все коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий и финансируемых собственниками учреждений. При этом общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенной ими земли и могут использовать ее лишь для целей, предусмотренных их учредительными документами.

Земельные участки могут быть как переданы в собственность хозяйственного общества, товарищества, производственного кооператива в качестве вкладов их учредителями (участниками, членами), так и приобретены этим юридическим лицом по иным основаниям.

Согласно п. 2 ст. 213 ГК количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Подобные ограничения установлены ФЗ об обороте сельхозземель.

Государственная собственность на землю имеет сложный состав. Согласно ст. 214 ГК государственной собственностью в Российской Федерации считается имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ).

От имени Российской Федерации и субъектов РФ права собственника осуществляют органы государственной власти в пределах их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (ст. 125 ГК).

Российская Федерация и ее субъекты осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в их собственности. Непосредственно же владеют и пользуются такими участками юридические лица и граждане, которым находящиеся в государственной собственности земельные участки предоставлены в пользование, пожизненное наследуемое владение и в аренду.

Государство (в лице Российской Федерации и ее субъектов) в земельных отношениях может выступать в одной из двух ролей: в качестве субъекта государственной власти, устанавливающего нормы земельного законодательства, осуществляющего государственный контроль за использованием земель и другие функции, названные в ст. 9 - 10 ЗК, и в качестве собственника земельных участков - в последнем случае оно пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и другие собственники земельных участков. В соответствии со ст. 124 ГК при заключении сделок с землей и в иных отношениях, регулируемых гражданским законодательством, Российская Федерация и ее субъекты выступают на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.

В Советском Союзе в условиях существования исключительной государственной собственности на землю существовал единый государственный земельный фонд, который не делился на собственность непосредственно Союза ССР и собственность союзных республик. С образованием независимого государства - Российской Федерации входящие в его состав республики, края, области, автономная область, автономные округа, города Москва и Санкт-Петербург признаны субъектами РФ, обладающими правом государственной собственности на землю. Возникла проблема разграничения государственной собственности на землю между Российской Федерацией и ее субъектами. Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" не затрагивало вопросов разграничения земли. Впервые Указом Президента РФ от 16.12.1993 N 2144 "О федеральных природных ресурсах" были выделены федеральные земли.

Наконец, процедура проведения разграничения государственной собственности на землю установлена ФЗ о разграничении собственности на землю. В соответствии с ним право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки. Основание государственной регистрации права собственности - акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые, соответственно, у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю.

Для того чтобы разграничение было произведено, необходимы точные данные кадастрового учета земель. В отдельных случаях возможно и возникновение спорных вопросов. Поэтому осуществление разграничения государственной собственности на землю займет достаточно длительное время. В связи с этим ФЗ о введении в действие ЗК (п. 10 ст. 3) предусмотрено, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю определен Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 N 576 утверждены Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю.

Установленный ФЗ о разграничении собственности на землю порядок проведения разграничения государственной собственности на землю таков:

1) специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по имущественным отношениям (в настоящее время это Роснедвижимость) совместно с другими федеральными органами исполнительной власти подготавливает перечни земельных участков, на которые, соответственно, у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности;

2) подготовленные и согласованные с органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления перечни земельных участков, на которые, соответственно, у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности, утверждаются Правительством РФ;

3) сведения о земельных участках, включенных в перечни земельных участков, на которые, соответственно, у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности, вносятся в документы государственного земельного кадастра.

Целый ряд таких перечней к настоящему времени уже утвержден. Например, распоряжением Правительства РФ от 14.02.2003 N 201-р утверждены перечни земельных участков, расположенных на территориях Пензенской и Тамбовской областей, на которые у Российской Федерации возникает право собственности.

Правила подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, утверждены Постановлением Правительства РФ от 04.03.2002 N 140. В соответствии с ними перечни земельных участков подготавливаются по каждому муниципальному образованию отдельно по собственности Российской Федерации, собственности субъектов РФ и собственности муниципальных образований. В отдельные перечни земельных участков включаются:

1) земельные участки, расположенные на территории двух и более субъектов РФ;

2) земельные участки, расположенные на территории одного субъекта РФ, если на них возникает право собственности другого субъекта РФ;

3) земельные участки, расположенные в границах двух и более муниципальных образований;

4) земельные участки, расположенные в границах одного муниципального образования, если на них возникает право собственности другого муниципального образования.

На каждый земельный участок, включаемый в перечень, формируется дело, содержащее документы, подтверждающие обоснованность внесения земельного участка в этот перечень, и при наличии - кадастровый план земельного участка.

Споры между Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями по перечням оспариваемых земельных участков разрешаются с использованием согласительных процедур. В этих целях Роснедвижимостью или ее территориальными органами создаются согласительные комиссии, в состав которых входят уполномоченные представители Роснедвижимости, заинтересованных органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления. Согласительная комиссия рассматривает разногласия в течение 1 месяца со дня образования. По результатам работы согласительная комиссия принимает решение о включении земельного участка в согласованный сторонами перечень земельных участков или о передаче спора в суд.

2. Основания приобретения и прекращения
права собственности на землю

Земельное законодательство не устанавливает особых оснований возникновения прав на землю, отличных от тех, что уже установлены гражданским законодательством.

Права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК (право собственности на земельный участок, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут), право аренды и право безвозмездного срочного пользования) возникают на тех же основаниях, предусмотренных гражданским законодательством, что и иные гражданские права.

В соответствии со ст. 1 ГК граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. На основе комментируемой статьи следует сделать вывод о том, что определенный ГК принцип полностью распространяется и на приобретение прав в сфере земельных отношений.

В то же время возникновение (как и прекращение) прав на земельные участки подчинено и общему правилу ст. 129 ГК, в соответствии с которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Представляется важным для возникновения прав на землю и то положение, установленное ст. 1 ГК (п. 3), что гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона и в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Эту норму следует распространять не только на случаи реализации уже приобретенных прав, но и на их возникновение.

Действие установленных гражданским и земельным законодательством правил предусматривает следующее соотношение норм этих двух отраслей: права на земельные участки возникают по основаниям и в соответствии с принципами, определенными гражданским законодательством, однако федеральными земельными законами в соответствии с принципами, установленными земельным законодательством, может быть ограничен круг субъектов, которым земельные участки предоставляются на основании того или иного права. Федеральными же земельными законами может быть ограничен оборот земельных участков (см. ст. 27 ЗК), и это прежде всего означает, что право собственности граждан, юридических лиц, местного самоуправления, субъектов РФ на ряд предусмотренных ЗК земель возникнуть не может. Земельным законодательством также могут быть установлены особенности возникновения прав на земельные участки, что, собственно, и составляет содержание данной главы.

Некоторые особенности возникновения, равно как и реализации прав на земельные участки, могут быть также установлены и аграрным, градостроительным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах и др. в зависимости от того, к какой из категорий земель принадлежит тот или иной земельный участок. Однако следует заметить, что нормы, устанавливаемые нормативными актами этих отраслей, не могут вступать в противоречие с общими положениями земельного законодательства.

Таким образом, права на земельные участки, установленные указанными главами ЗК, возникают на основаниях, предусмотренных гражданским законодательством, с учетом специальных норм законодательства земельного, определенных положений иного отраслевого законодательства.

Кроме того, право может возникнуть только на сформированный в соответствии с законодательством о землеустройстве и земельном кадастре земельный участок у лиц, имеющих в соответствии с федеральным законом право на приобретение на основе избранного правового титула. Право на земельный участок как на недвижимую вещь (гражданским законодательством это установлено на основании ст. 130 ГК) может возникнуть только после государственной регистрации в соответствии со ст. 131, 164 ГК и ФЗ о госрегистрации.

Общие основания возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены гл. 2 ГК "Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защита гражданских прав". На перечисленных статьями данной главы основаниях возникают как вещные права, так и права (а также обязанности) участников обязательственных правоотношений.

Гражданским кодексом предусматриваются также нормы, устанавливающие особенности приобретения права собственности (гл. 14), в том числе основания приобретения этого права (ст. 218 ГК), а также права общей собственности (ст. 244 ГК).

Главой 17 ГК предусмотрены основания приобретения права пожизненного наследуемого владения (ст. 265), права постоянного (бессрочного) пользования (ст. 268), сервитута (ст. 274). Но с принятием ЗК положения указанных статей в части, противоречащей ему, применяться не могут, поскольку ЗК, как основной закон земельного законодательства, в данном случае содержит нормы, имеющие приоритет в регулировании земельных отношений, так как ими определены особенности оборота земель. То же можно сказать и об иных статьях ГК, составляющих содержание гл. 17 и иных глав ГК, если они касаются приобретения прав на земельный участок, в частности, о порядке приватизации или, наоборот, изъятия (выкупа) земельного участка, перехода прав на земельный участок при переходе прав на недвижимое имущество, на нем находящееся (ст. 273, 552 ГК), предоставлении прав на земельные участки для строительства (ст. 263 ГК).

В качестве положений о возникновении гражданских прав ст. 8 ГК определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Данной статьей определен самый общий перечень оснований, поэтому не все из них могут служить основанием для возникновения прав на земельные участки.

Права на земельный участок возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Из сделки может возникнуть право собственности на земельный участок, права и обязанности арендатора и арендодателя - по договору аренды земельного участка и права пользователя по договору о передаче участка в безвозмездное срочное пользование (см. ст. 24).

Право на земельный участок может возникнуть из акта государственного органа или органа местного самоуправления, наделенных полномочиями предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Акт (решение) органа государственной власти или местного самоуправления в данном случае является основанием для возникновения права постоянного бессрочного пользования, права собственности (в процессе приватизации), права безвозмездного срочного пользования на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Права на земельный участок могут возникнуть также:

1) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. В этом случае права на земельный участок могут быть признаны судом, если из материалов и доказательств, представленных суду, следует, что это право принадлежало (либо принадлежит) лицу на том или ином основании. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей (см. ст. 59). В то же время предоставление земельных участков в собственность или на основании иного права не входит в компетенцию суда. Но суд может вынести решение, обязывающее соответствующие органы предоставить земельный участок;

2) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. Помимо оснований, собственно установленных гражданским законодательством, к таким основаниям относятся, в частности, нормы ст. 20 и 21 ЗК о праве граждан и юридических лиц закрепить земельные участки, используемые ими на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, в собственность или заключить договор аренды;

3) вследствие иных действий граждан и юридических лиц. К ним можно отнести приобретение земельных участков на основании приобретательной давности;

4) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. В данном случае речь может идти, например, о приобретении права на земельный участок, принадлежавшего умершему в порядке наследования. В этом случае смерть правообладателя является указанным событием.

Для приобретения права на земельный участок необходимо осуществление не одного, а нескольких взаимосвязанных действий. После заключения договора, принятия судебного решения, решения уполномоченного органа о предоставлении права на земельный участок следует государственная регистрация как особое действие, без которого права на земельный участок не возникают. На необходимость совокупности оснований для возникновения права на земельный участок указывает и норма ст. 30 ЗК, согласно которой решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 ЗК, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) служит основанием государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, заключения договора купли-продажи, договора аренды земельного участка.

Права на земельный участок возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Понятие о содержании государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержится в ФЗ о госрегистрации: государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

Государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по местонахождению недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Датой государственной регистрации прав (а значит, и датой их возникновения) считается день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр.

Поскольку земельные участки признаны недвижимым имуществом, государственная регистрация прав на них и сделок с ними осуществляется на основании ст. 131 и 164 ГК и ФЗ о госрегистрации.

Согласно ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на земельные участки, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами.

Обратим внимание на то, что, помимо самих вещных прав, государственной регистрации подлежат ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение (ст. 131 ГК).

Подлежит государственной регистрации и право безвозмездного срочного пользования, несмотря на то что оно не упомянуто специально ст. 131 ГК. Перечень прав, приведенный этой статьей, открытый, поэтому регистрации подлежат, помимо перечисленных, и иные права, установленные законом.

В отношении государственной регистрации сделок с земельными участками комментируемой статьей установлена специальная норма о том, что она обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Это означает, что такие случаи могут быть установлены только федеральными нормативными актами уровня закона. В то же время отсутствие специального указания об обязательной государственной регистрации той или иной сделки еще не означает, что стороны сделки не обязаны обращаться в органы госрегистрации. Наоборот, каждая сделка влечет за собой ограничения, обременения или переход прав на земельный участок, а требование их регистрации четко определено упомянутыми статьями. Это следует и из сущности сделок, которые определены ст. 153 ГК как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Земельным кодексом расширен перечень федеральных законов, которыми могут быть установлены случаи обязательной регистрации сделок с земельными участками, в сравнении с ГК. Статьей 164 ГК установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. только двумя федеральными законами. С принятием ЗК обязательность государственной регистрации сделок с землей может быть установлена также, по крайней мере, и федеральными земельными законами.

Относительно отдельных сделок установлено специальное положение об их государственной регистрации. Такими являются договоры аренды земельных участков. Не подлежит отдельной (без договора) регистрации право аренды земельного участка, поскольку данная регистрация не требуется ни ГК, ни ЗК. Указание ФЗ о госрегистрации на необходимость регистрации права аренды (ст. 26) в данном случае следует понимать как необходимость регистрации договора аренды и, соответственно, прав, закрепленных за сторонами этим договором.

Помимо обязательной государственной регистрации, законом устанавливаются и случаи, когда она не требуется. Так, ФЗ о госрегистрации утверждено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона (через 6 месяцев после его официального опубликования, см. ст. 33 ФЗ о госрегистрации), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Эти права считаются возникшими и без государственной регистрации.

Дальнейшее совершение сделок с земельными участками, права на которые не были зарегистрированы, или сделок с правами на землю требует их государственной регистрации, поскольку согласно той же упомянутой статье ФЗ о госрегистрации государственная регистрация возникших после введения в действие указанного Закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения его в действие. Исключение сделано для земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения ее на федеральную, субъектов РФ и муниципальную. В соответствии с ФЗ о введении в действие ЗК (п. 10 ст. 3) до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется.

Не требуется государственная регистрация и договоров аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок менее чем 1 год, за исключением случаев, установленных федеральными законами (см. ст. 26 ЗК).

Помимо общих положений о приобретении прав на земельные участки, законодательством установлены и особые нормы, определяющие основания возникновения отдельных видов прав.

Статьей 218 ГК установлены основания для приобретения права собственности как на имущество, имеющее собственника, так и не имеющее. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Если имущество собственника не имеет, собственник его неизвестен или отказался от имущества либо утратил на него право собственности по иным основаниям, на такое имущество возможно приобретение права собственности по основаниям, предусмотренным законом. И в качестве такого основания предусмотрен институт приобретательной давности.

Согласно ст. 234 ГК содержание приобретательной давности заключается в следующем: лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Основное содержание дискуссии заключалось в том, что ст. 214 ГК была установлена презумпция права государственной собственности на земельные участки и другие природные ресурсы. Согласно этому данные объекты, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, считаются государственной собственностью. Это вызывало сомнение у ряда специалистов в том, что земельные участки, как бесхозяйные, могут быть приобретены на основании приобретательной давности или перейти в муниципальную собственность в порядке, предусмотренном ст. 225 ГК.

До принятия ЗК дискуссионным был вопрос о том, можно ли на земельные участки вообще распространить режим бесхозяйных вещей, поскольку ответа на этот вопрос земельное законодательство не содержало. Теперь согласно ст. 53 ЗК при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи (см. ст. 53 ЗК).

Для возникновения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи установлено следующее правило (ст. 225 ГК): бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Земельным кодексом установлены и иные, не известные ст. 218 ГК, основания приобретения права собственности гражданами: это, как уже говорилось выше, - безвозмездное оформление права собственности гражданами, использовавшими земельные участки до вступления в силу ЗК - на основании права пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК), постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК). Кроме того, право собственности может быть оформлено и гражданами Российской Федерации, имеющими в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (см. ст. 3 ФЗ о введении ЗК). В данном случае речь идет о ненадлежащем оформлении земельных участков, на которых расположены жилые дома.

Земельным кодексом установлены также особенности возникновения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности в зависимости от целей их приобретения (для целей, связанных со строительством или для иных целей). Кроме того, особым образом урегулированы отношения по приобретению прав на земельные участки различных категорий. Наиболее подробно урегулированными (по общему количеству норм) можно считать отношения по приобретению прав на земли сельскохозяйственного назначения, особенности приобретения прав на эти земли (а именно те из них, что используются для сельскохозяйственного производства и не заняты строениями и сооружениями).

Еще одной особенностью действующего земельного законодательства следует считать установление особого порядка приобретения прав на земельные участки лицами, обладающими правом собственности или иными вещными правами на недвижимое имущество, на них (участках) расположенное.

Законодательством установлены также и особые случаи возникновения государственной и муниципальной собственности на земельные участки. Возникновение права собственности в данных случаях также имеет комплекс оснований.

Одна из наиболее существенных процедур административного характера, вслед за которой последует возникновение федеральной, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности на землю - разграничение государственной собственности на землю на основании ФЗ о разграничении собственности на землю. В данном случае в основании лежит нормативный акт, а также решения соответствующих органов о закреплении конкретных земельных участков за конкретными собственниками.

Право государственной или муниципальной собственности может также возникнуть в результате выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (см. ст. 49 ГК), а также при изъятии земельного участка при нарушении собственником земельного законодательства (см. ст. 44 ЗК), конфискации земельного участка (см. ст. 50 ЗК), реквизиции земельного участка (см. ст. 51 ЗК). В данном случае в основании возникновения права государственной собственности находятся решения соответствующих органов власти, а также судебные решения о принудительном прекращении права собственности граждан или юридических лиц.

Как уже указывалось, право муниципальной или государственной собственности может также возникнуть и на бесхозяйный земельный участок на основании решения суда.

Завершающим этапом возникновения права собственности во всех этих случаях будет государственная регистрация права федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности.

Основанием приобретения права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка служит решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении его пользователю (см. ст. 20 ЗК). Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования установлены и ст. 268 ГК, но в соответствии с указанной ст. 20 ЗК с момента вступления в действие ЗК земельные участки не предоставляются гражданам, а также юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий. Земельные участки на основании этого права могут быть предоставлены также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Согласно ст. 21 ЗК земельные участки не предоставляются гражданам на праве пожизненного наследуемого владения с момента вступления в действие ЗК. В связи с этим ст. 265 ГК "Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком" не применяется. Однако право пожизненного наследуемого владения может возникнуть в порядке наследования.

В то же время и право пожизненного наследуемого владения, и право постоянного (бессрочного) пользования переходит приобретателю недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежавшем прежнему владельцу недвижимости на основе постоянного (бессрочного) пользования (см. ст. 35 ЗК и коммент. к ней). Статьей 271 ГК также устанавливается, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Однако при переходе права постоянного бессрочного пользования земельного участка при упомянутых выше обстоятельствах лицу, не указанному ст. 20 ЗК в качестве допустимых правообладателей, им следует приобрести земельный участок в собственность или заключить договор аренды в соответствии со ст. 20, 36 ЗК, а также ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК.

Основания возникновения сервитута (права ограниченного пользования земельным участком) установлены как земельным (см. ст. 23 ЗК), так и гражданским законодательством (ст. 274 ГК). При этом основанием возникновения утвержденного ЗК публичного сервитута служит решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления. Основанием же возникновения сервитута по ГК (в соответствии с ЗК сервитута частного) выступает соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Если соглашение об установлении и условиях сервитута не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В данном случае подчеркнем то обстоятельство, что соглашение заключается по требованию, т.е. по инициативе собственника соседнего земельного участка. Возникновение права сервитута по инициативе собственника земельного участка, где он будет установлен, не предусматривается.

Право аренды и субаренды земельного участка возникает на основании соответственно договора аренды и субаренды. Также данные права возникают у лиц, приобретающих эти права на основании сделки по распоряжению ими арендаторами и субарендаторами (см. ст. 22 ЗК).

Основаниями возникновения права безвозмездного срочного пользования служат либо решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления, предоставляющего земельный участок, либо договор, если земельный участок передается в пользование гражданином или юридическим лицом - собственником земли.

Пунктом 3 ст. 25 ЗК установлено, что не возникает право собственности прежде всего на национализированные земельные участки, т.е. право собственности на которые было прекращено на основании принятого в 1917 г. "Декрета о земле".