double arrow

Экономико-правовые положения кадастровой оценки земли

 

Существующим законодательством России предусматривается многообразие форм собственности на землю и другие природные ресурсы. В системе отношений собственности на землю решающая роль отведена институту федеральной собственности. Федеральный центр несет ответственность не только за управление производством в государственном секторе экономики, но и за регулирование всей системы отношений собственности на землю, природные ресурсы, определенные виды недвижимости. Это достигается, с одной стороны, с помощью соответствующего экономического механизма федеративных отношений путем его периодического корректирования, а с другой – посредством законодательного разграничения полномочий Центра, субъектов Федерации и регионов на основе обязательного исполнения действующих федеральных законов. В кадастровой оценке земли и других природных ресурсов важно учитывать, что они являются, прежде всего, средой обитания людей, а не только пространством их целенаправленной социально-экономической деятельности. В природопользовании и особенно в землепользовании, как нигде более, требуется обеспечение высокой степени государственного регулирования, а это значит, что собственность на природные ресурсы должна оставаться в руках государства. Частная собственность допустима лишь в малом землепользовании, которое охватывает земельные участки для индивидуального жилищного строительства, садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, предоставляемые как в частную собственность, так и в пожизненное наследуемое владение.

С начала 90-х годов в Российской Федерации идет процесс реформирования земельных отношений, происходит значительное перераспределение земли, передача ее в частную и коллективно-долевую собственность. Около 16 млн. личных подсобных хозяйств граждан, 15 млн. коллективных садоводов и более 5 млн. индивидуальных застройщиков имеют почти 7,5 млн. га земли; развиваются крестьянские (фермерские) хозяйства. В целом к настоящему времени 44,3 млн. семей в России получили земельные участки на правах частной собственности общей площадью 7,9 млн. га.

Внедрение частной собственности на землю даже в малом землепользовании породило спекуляцию земельными участками. Взаимосвязь частной собственности на землю и спекуляции земельными участками проявлялась в прошлом и сейчас в капиталистических странах. Российский опыт подтверждает эту закономерность. Спекуляция земельными участками и частное присвоение земельной ренты явились следствием деформации экономики страны, расслоения общества на очень бедных и богатых, роста напряженности и преступности. В этих условиях преобладающей основой рыночной экономики выступает не частная, а общественная собственность на землю. В 1996 г. в Российской Федерации земли частного сектора составляли 6,8 %, земли рыночного фонда – 4,7 %, а земли общественного сектора – 93,2 % от общей площади сельскохозяйственных угодий.

 

Это позволит обеспечить большую социальную справедливость и интересы всех граждан страны. В составе механизма реализации эффективной рыночной экономики землепользования находятся плата ренты каждым землепользователем на основе кадастровой оценки земли, а также аккумулирование рентных платежей в бюджете государства для справедливого распределения в обществе.

Мировая практика показывает, что возрастающий контроль государства за землепользованием меняет юридические нормы в отношениях прав собственности на землю. Концепция безусловного права частной собственности на землю не всегда отвечает общественным интересам эффективного и экологически безопасного использования земель, сохранению их в сельскохозяйственном обороте. Кроме того, во многих странах, особенно в промышленно развитых, в последние десятилетия государство берет на себя значительную часть расходов на поддержание почвенного плодородия и повышение доходов фермеров. По имеющимся оценкам мировой практики, многообразие функций государства по регулированию землепользования требует весьма значительных затрат из бюджета и через действие ценового механизма. Поступления средств в сельское хозяйство во много раз превышают те суммы, которые идут от этой отрасли в бюджет. В целом по ОЭСР, то есть по 25 наиболее развитым странам Запада, поступления в сельское хозяйство из бюджета в 9 раз превышают его выплаты в бюджет, а если к этому добавить и ценовые субсидии, то – в 18 раз. Направление средств сельскому хозяйству в целом по этой группе стран идет поровну – половину дает бюджет, половину субсидирование цен. Доля субсидий, доплат и иных видов платежей в цене продуктов сельского хозяйства в странах ОЭСР в 1994 г. составила в целом: по растениеводству – 50 %, по животноводству – 38 %, по всему сельскому хозяйству – 43 %. При этом наиболее высокий уровень государственной поддержки устойчиво сохраняется на зерно (пшеница – 48 %, рис – 86 %), сахар – 48%, молоко – 62 %, мясо (говядина – 36 %, баранина – 45 %). Важно отметить, что уровень поддержки очень высок в Японии, скандинавских странах, Европейском Союзе, США.

Все это привело к активному вмешательству государства в земельный рынок, рынок аренды, в систему рационального использования сельхозугодий, экологической защиты земельных ресурсов. Тенденция к новому пониманию земельной собственности (проявляется через изменение законодательных норм в интересах земледельцев – арендаторов, ведущих хозяйство на земле, перед собственником, получающим только ренту) является прогрессивной. Эта тенденция должна учитываться в Земельном кодексе России и учтена в земельных кадастрах.

Особо крупную социально-экономическую роль в настоящее переходное к рынку время играют следующие формы индивидуального ведения сельскохозяйственного производства: личное подсобное хозяйство; индивидуальное жилищное строительство; садоводство; огородничество; животноводство. Эти формы (без крестьянских (фермерских) хозяйств, которые в настоящее время производят пока только 2 % валовой продукции сельского хозяйства России) производят около 44 % валовой сельскохозяйственной продукции, в том числе 90 % картофеля, 73 % овощей, 77 % плодов и ягод и охватывают подавляющую часть населения страны – примерно 44 млн. семей из 50 млн. семей и одиноких домохозяев. Из них имеют личные подсобные хозяйства и садово-огородные участки 38 млн. семей. Такой огромный массив семей, ведущих сельскохозяйственное производство, создающее значительную часть продовольственного фонда страны, обязывает в полной мере учитывать его в нормативно-правовых документах, в том числе в земельных кадастрах и методических материалах кадастровой оценки. При этом важно учесть те объективные особенности землепользования и землевладения, которые присущи указанным индивидуальным формам сельскохозяйственного производства.

Таблица 4

Структура землепользования и землевладения граждан
по отдельным категориям сельскохозяйственного производства
на 1 января 1996 года (на основе данных Госкомзема РФ)

 

Виды землевладельцев и землепользователей Количество семей, тыс. Площадь, тыс. га Средний размер участка, га
Крестьянские хозяйства 279,1 11982,1 42,9
Личные подсобные хозяйства 15986,5 5713,1 0,37
Коллективные садоводы 14717,9 1323,8 0,08
Коллективные огородники 7485,2 598,3 0,08
Индивидуальное жилищное строительство 5372,9 529,3 0,10
Дачники 78,0 11,6 0,15

 

К 2000 году структура сельскохозяйственных угодий по категориям землепользователей (по данным Федеральной службы земельного Кадастра России) предстает в следующем виде (в %): сельскохозяйственные предприятия – 81,9 %, крестьянские(фермерские) хозяйства, граждане – 6,0 %, из них имеющие личные подсобные хозяйства(приусадебное землепользование) – 2,8 %, коллективные сады и огороды – 0,8 %, прочие землепользователи – 5,2 % (Агропромышленный комплекс России: Статистический сборник. – М., 2001. С. 12).

Приведенные данные применительно к учету в земельных кадастрах и кадастровой оценке земли важны, прежде всего, потому, что владельцами личных подсобных хозяйств (около 90 % из них), как и крестьянских, являются в основном сельские жители. К ним же после разрешения купли-продажи крестьянских домов с усадьбами прибавилось немало горожан, купивших дома в сельской местности. В то же время владельцы и пользователи садово-огородных участков, а также члены животноводческих товариществ, дачных кооперативов – это жители городов и поселков городского типа. Участки, принадлежащие им, как правило, расположены в пригородных зонах и обладают земельной рентой по местоположению. Это, например, хорошо видно по материалам Московской области и города Москвы. Так, в соответствии с Законом Московской области «О плате за землю в Московской области» установлены дифференцированные средние ставки земельного налога на сельскохозяйственные угодья по экономическим поясам и районам.

Кроме того, согласно законам Московской области, к средней ставке земельного налога установлен дифференцированный повышающий коэффициент увеличения средних ставок земельного налога в зависимости от рекреационной ценности территории Московской области. В этом случае Московская область разделена на две зоны: 1) высокой рекреационной ценности и 2) меньшей рекреационной ценности. Соответственно для зон установлены коэффициенты, равные 4,0 и 2,5. Законодательством области также разрешено органам местного самоуправления, исходя опять же из ценности земель, увеличивать ставки земельного налога еще в два раза.

Так, в соответствии с указанным порядком для Шатурского района Московской области установлена ставка земельного налога за 1 га пашни 910 руб., а повышающий коэффициент за рекреационную ценность равен 2,5. Исходя из этого, нормативная цена 1 га пашни будет равна (910 х 2,5 х 200) = 455 000 руб. Это в районе, где самая низкая для пашни ставка земельного налога по Московской области.

В Ленинском районе области самая высокая ставка земельного налога на 1 га пашни – 6980 руб., а повышающий коэффициент за рекреационную ценность – 4,0, отсюда нормативная цена земли за 1 га пашни равна (6980 х 4 х 200) = 5 584 000 руб., то есть более чем в 13 раз выше по сравнению с Шатурским районом. Таковы результаты учета качества и местоположения сельскохозяйственных земель.

Другой пример связан с уровнем арендной платы за землю в городе Москве. Указанный показатель устанавливается и регулируется городским законом «Об основах платности землепользования в городе Москве». Этот документ устанавливает, что основной формой использования городских земель юридическими лицами является право аренды. Частная собственность на земельные участки допускается главным образом для физических лиц и лишь в случаях, специально предусмотренных городскими законами. Такие владельцы участков вносят в казну города земельный налог, устанавливаемый в соответствии с законодательством.

Арендаторы земельных участков (а их в Москве подавляющее большинство) платят арендную плату, размер которой зависит от базовой ставки в соответствии с территориальной оценочной зоной, где находится их недвижимость. Границы зон, число которых в столице несколько десятков, утверждаются мэром, как и базовые ставки платежей.

Чем ближе к центру столицы участок земли, чем лучше он обустроен инженерными коммуникациями, дорогами, обеспечен городским транспортом и другими элементами городской инфраструктуры, тем выше его арендная стоимость. Устанавливаются также зоны повышенной стоимости и ценности, представляющие особую историческую, градостроительную, экологическую значимость для Москвы.

Арендная плата вносится разными долями четыре раза в год до 25 числа последнего месяца квартала. Если плата задержана на два срока, арендатор может лишиться права на земельный участок. В качестве примера приводятся следующие базовые ставки ежегодной арендной платы за 1 гектар. Для Пушкинской площади они составляют 618 180 000 рублей, для территории за пределами исторического центра столицы вне Садового кольца – 84 000 000 рублей, а для окраинных районов города – 36 000 000 рублей за гектар земли.

Приведенные примеры свидетельствуют о вариантах практической реализации кадастровой стоимостной оценки земли – сельскохозяйственных и городских земельных ресурсов.

Сейчас в Москве завершена инвентаризация земель. Выявлено около 80 000 землепользователей. В городе описаны все земельные участки, их границы, пользователи. Это начало перевода городской земельной собственности в финансовый капитал и роста бюджета города.

Новый тип экономико-правовых земельных отношений, основанный на социальном многообразии форм собственности на землю, закреплен в Конституции Российской Федерации и других законодательных актах, прежде всего в Гражданском и Земельном кодексах.

Указаны такие нормы общественных отношений, как институты собственников и арендаторов земли, залог, продажа и другие сделки с земельными участками, платность землепользования, регистрация прав на землю и выдача соответствующих документов. Более 30 млн. юридических и физических лиц получили документы, подтверждающие права на землю. Проведена сплошная инвентаризация земель населенных пунктов. По состоянию на 1 января 1996 г., указанные работы проведены на площади около 45 млн. га и продолжаются дальше. На базе многообразия форм собственности на землю формируется рынок земли. Так, в 1995 г. было зарегистрировано более 200 тыс. сделок купли-продажи земельных участков между гражданами и юридическими лицами. Социализация земельной ренты и права частного пользования землей – наиболее перспективный путь социально-экономического развития.

Земельный рынок на базе кадастровой оценки земли как объекта недвижимости прежде всего должен регулироваться специальным законодательством (Земельным кодексом), предусматривающим конкретный механизм реализации права собственности на землю. Такой механизм, подчеркивалось в дискуссиях по Земельному кодексу, как минимум должен включать в себя следующие положения:

– ограничения размеров земельных участков, переходящих в частную собственность (в основном это приусадебные и дачные участки);

– ограничения размеров земельных паев в сельскохозяйственных кооперативах и предприятиях (как правило, внутри предприятий) и условия их купли-продажи;

– условия ограничения фермерских хозяйств и ограничения размеров их земельной площади и купли-продажи участков;

– ограничения использования земли лучшего качества для несельскохозяйственных целей, в частности черноземов;

– запрет на продажу земли иностранцам;

– оценку земельных участков для купли-продажи по мировым рыночным ценам (на аукционах);

– создание инфраструктуры цивилизованного земельного рынка – порядок соответствующей административно-хозяйственной субординации и принятия конкретных решений по купле-продаже земельных участков.

Принятие Земельного кодекса, возможно, потребует пересмотра прежних сделок и проведения перерегистрации основной массы владельцев земельных участков.

Становление нормативных федеративных отношений, учитывающих экономические интересы не только Федерального центра, но и регионов, возможно лишь на основе реальной многосубъектности отношений собственности в сфере природопользования в Целом и землепользования в частности. Однако речь идет особенно. о государственной собственности, распределяемой согласно договоренностям между центром и субъектами Российской Федерации по степени значимости, общей ее стоимости и эффективности использования на несколько видов – федеральную, собственность субъектов РФ и муниципальную.

Правовой статус природных ресурсов должен определяться только в соответствии с законодательством по единому критерию, в полной мере отражающему стратегические, общегосударственные интересы в их использовании и воспроизводстве. По каждому виду ресурсов (особенно по земле) должно выноситься конкретное решение, учитывающее его значение, объем, эффективность освоения и использования, а также возможность изменения форм собственности, проведения разгосударствления.

Вопросы для самопроверки

 

Вопрос 1. Назовите земельный фонд Российской Федерации по состоянию на 31 декабря 1994 г.

1. 1500,3 млн. га 2. 1709,8 млн. га

2. 1607,6 млн. га 3. 1810,9 млн. га

 

Вопрос 2. Сколько категорий по назначению земель учитываются в составе земельного фонда России?

1. шесть 2. семь 3. восемь 4. девять

Вопрос 3. Назовите долю потерь от валового сбора по некоторым культурам в растениеводстве: при уборке, транспортировке, хранении и переработке урожая.

1. до 50 % 3. 30 %

2. 20 % 4. более 10 %

 

 

ГЛАВА 5. СОДЕРЖАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА.
РЕНТА И ЦЕНА ЗЕМЛИ

 

 

В процессе разработки земельных кадастров в разрезе существующих категорий земель и землепользователей важно оценить динамику изменений за последний пятилетний период. По сельскохозяйственным угодьям изменения следует оценить в разрезе: пашни, многолетних насаждений, залежей, сенокосов, пастбищ, орошаемых и осушенных земель.

Для оценки состояния и охраны земель важно установить степень соответствия культуры земледелия с почвенно-экологическими факторами, загрязнением и дегумификацией почвенного покрова, подверженностью водной и ветровой эрозии почв.

Основные положения земельного кадастра как инструмента стоимостной оценки земли, организации земельных отношений и формирования земельного хозяйства выражаются в следующем:

– данные земельного кадастра определяют цену земли, уровни земельного налога и арендной платы, земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель, о качественной характеристике и народнохозяйственной ценности земель;

– данные земельного кадастра подлежат обязательному применению при планировании использования и охраны земель, при их изъятии и предоставлении, при определении платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель;

– земельный кадастр выступает основным регулирующим средством при установлении способов использования земли, форм землевладения и их структуры, размеров земельных наделов, состава землеохранных мероприятий;

– в земельных кадастрах важно развивать углубление хозяйственной направленности и территориальной ограниченности, отдавать приоритет экологической информации о земле в ее содержании с конкретным субъектом – пользователем в лице органов контроля и охраны природы и административно-хозяйственных органов.

Для России представляет методический интерес система кадастровой оценки почв в США. Кадастровые системы США имеют свои эффективные подходы к оценке почв. Такие системы (кадастровые) разработаны в США работниками различных сельскохозяйственных опытных станций. Некоторые из них пытаются оценивать почвы, исходя из урожайности выращиваемых на них культур; другие полностью построены на физических свойствах почвы. Хорошим примером такого рода системы оценки почв является разработанный в Калифорнийском университете метод, известный под названием «индекса Стори». При пользовании индексом Стори требуется наличие подробных сведений о физических свойствах оцениваемой почвы. В случае наличия такой информации – в почвенном обзоре или в другом источнике технического порядка – процедура установления надлежащего оценочного класса является несложной. Почвоведы употребляют четыре основных оценочных показателя (фактора): фактор А – профиль, фактор В – механический состав, фактор С – уклон, фактор X, включающий шесть переменных элементов. Каждый из первых трех факторов и шесть, составляющих четвертый, изменяются в пределах 100 % шкалы от наименее к наиболее желательному состоянию. Первый шаг в оценке почвы состоит в том, чтобы определить относительное (процентное) значение каждого из первых трех факторов и каждого из шести переменных составляющих четвертого фактора, которые могут потребоваться для оценки. Показатели, определяющие эти значения, совершенно точно выражают вариации соответствующих физических свойств почвы. Специалист, выполняющий оценку почв по методу Стори, использует точно такие же технические сведения, которые он применял бы при определении класса, типа и вида почвы. Вторым шагом является объединение нескольких относительных значений отдельных факторов и их составляющих. Эта процедура выполняется путем перемножения значений всех факторов и последующего отбрасывания всех цифр результата, кроме первых двух: они и представляют собой индекс Стори. Например, если значения отдельных факторов таковы: А = 95, В = 95, С = 90 и Х = 80, то результат их перемножения равен 64 980 000, следовательно, комбинированный индекс Стори равен 65 %. Этот сводный показатель обозначает место данной почвы на 100 %-ной шкале, разбитой на 6 категорий по качеству почвы. Первая категория (почва высшего качества) оценивается в 80–100 %, вторая (хорошая почва) – в 60–79, третья (удовлетворительная) – в 40–59, четвертая (плохая) – в 20–39, пятая (очень плохая почва) – в 10–19 и шестая (непригодная к сельскохозяйственному использованию) – в 0–9 %. Категория качества представляет собой сводку физических свойств, которыми определяется производительность почв для большинства культур, в значительной степени освобожденную от влияния присущих почве ограничительных факторов. Можно также объединить индексы Стори для всех имеющихся в хозяйстве (на ферме) типов почв и устанавливать суммарный или средний индекс качества всей земли хозяйства. Для этого специалист должен помножить индекс каждого вида почв, выраженный в процентах, на площадь, занятую этой почвой, затем сложить полученные для всех видов почв произведения и разделить результат на общую площадь фермы. Полученный результат есть среднее значение индекса Стори для всей площади данной фермы, в котором довольно полно отражаются различия в качестве почв, либо для каждого типа почв.

Кроме качества почв, есть и другие условия, через которые природные факторы могут воздействовать на доходы, издержки и прибыль в сельскохозяйственном производстве. В США существенное значение имеют следующие четыре основные характеристики земельных угодий: местоположение и конфигурация участка, занимаемого хозяйством, топография местности, свойства почвы и ограниченность земельных ресурсов.

Местоположение и конфигурация определяют положение отдельной фермы в пространстве. Эта характеристика земельного участка, занимаемого хозяйством, закрепляется путем составления земельной описи. Топография по сути своей связана с положением земельного участка относительно окружающей природы; топография определяется такими естественными образованиями, как холмы, реки и ручьи, ущелья, уклоны местности. Свойства почвы, как это уже было выше рассмотрено, определяют характер основных проблем землепользования в любом хозяйстве. Ограниченность земельных ресурсов по сравнению с остальными факторами представляется менее очевидной, однако она оказывает важное влияние на цену земли и величину связанных с землей фиксированных издержек (ренты, налога). Среди указанных природных факторов важную роль играет местоположение хозяйства. Этот фактор влияет на цены, издержки производства и семейный быт, валовую выручку от реализации продукции. Особенно важно отметить влияние местоположения хозяйства на цены. Во-первых, рыночная цена на продукт устанавливается на рынке прилегающей местности. Во-вторых, стоимость транспортировки продуктов на рынок возрастает с расстоянием. В-третьих, производитель вынужден нести бремя транспортных расходов, поскольку никакой покупатель не пожелает оплачивать более высокие транспортные издержки производителя, находящегося дальше от рынка.

Природные факторы влияют на специализацию сельского хозяйства, определяют технологические методы в полеводстве, структуру севооборота и организацию животноводства, специфику сезонности и сроков выполнения работ в земледелии.

Учет влияния природных факторов позволяет установить такую систему ведения сельского хозяйства, которая может обеспечить наиболее выгодное производство в данных конкретных условиях. Земельный кадастр представляет собой банк территориально-организованных данных о земельных ресурсах конкретной территории и об экологической ситуации в заданный момент времени. В сочетании с другими базами данных и с автоматизированной системой обработки и сопоставления этих данных и экспертных систем для принятия необходимых управленческих решений в сфере землепользования (формы пользования, установление платы, налоги и т.п.) он образует единую территориальную информационную систему о земельных ресурсах в комплексе природно-ресурсного потенциала территории. Структурное содержание земельного кадастра, учитывая его задачи и функции, можно представить в виде следующих условных блоков:

1) количественной и качественной оценки, в котором показаны натурально-вещественный состав земельного ресурса и его количество по соответствующим категориям земель и видам использования, а также динамика их баланса за определенный период (например, 5 лет);

2) адресно-правовой, в котором размещается информация о структуре размещения земельных ресурсов, статусе и о субъектах владения, распоряжения и пользования земельным ресурсом;

3) оценки состояния окружающей среды, в котором показана динамика экологической обстановки в регионе, ее связь с экологическим состоянием земельных ресурсов и их использованием;

4) экономической оценки, отражающей место и роль земельного ресурса, его плодородие, эффективность использования, уровни платы налогов, аренды и ренты;

5) сводный (социально-экономической оценки земельного ресурса территории с критериями выбора систем земледелия и сценариев развития экологической ситуации в зависимости от выбранных вариантов землепользования и специализации хозяйства). Это наиболее общие блоки земельного кадастра, которые должны структурно соответствовать комплексным территориальным кадастрам природных ресурсов.

Конкретную практическую организационно-методическую роль в разработке земельных кадастров призвана сыграть принятая Правительством Российской Федерации Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра» (1996 г.).

Введение рыночных отношений и предпринимательства формирует рынок природных ресурсов, в том числе земельный рынок, что диктует необходимость постепенного выведения части оценочно-земельных работ кадастра на сопоставимую международную основу. Это необходимо для интеграции нашей экономики с мировой экономической системой.

Механизм экономического регулирования и стимулирования рационального использования земель включает налоговую и ценовую политику, меры повышения продуктивности земель и экономические санкции за ухудшение экологического состояния земель; цена земли, налоговые ставки земельного налога, размеры арендной платы и рентных доходов и платежей имеют рентную основу, зависят от плодородия и других объективных свойств земельных участков.

В механизме кадастровых земельно-оценочных работ важное место занимает дифференциальная земельная рента. Естественным условием образования дифференциальной ренты выступают различия в качестве земли при ее ограниченности, а социально-экономической причиной – экономически обособленное хозяйствование на земле. Это присуще сельскому хозяйству и добывающим отраслям. Земельная рента также называется экономической рентой, поскольку земля сама по себе не может приносить рентный доход. Согласно терминологии, принятой в экономической науке, экономическая рента означает незаработанную форму дохода. В оценочной терминологии экономическая рента означает рыночную арендную ставку. Для плодородной земли будет характерен более высокий доход и поэтому она будет обладать более высокой стоимостью, чем менее плодородная земля. Если возрастет цена урожая, то возрастет остаточный (от труда, капитала и предпринимательских усилий) доход от земли и стоимость земли. Отсюда важно выделить два понятия:

1. Чистая экономическая (абсолютная) рента: 1) доход, получаемый собственником ресурса, предложение которого строго ограничено; 2) цена, уплачиваемая собственнику ресурса, предложение которого строго ограничено.

2. Дифференциальная рента – рента, полученная собственником более производительного ресурса; разница в величине платы за ресурсы, объясняющаяся их разной производительностью.

В системе методов оценки земли и выявления ренты важно учитывать и такие дополнительные материалы:

а) согласно природно-сельскохозяйственному районированию, проведенному институтом ГИЗР, Московская область подразделяется на шесть крупных районов с различным природно-экономическим потенциалом. Внутри первого и третьего районов выделены подрайоны. По природно-сельскохозяйственным районам определены баллы биологической продуктивности, выражающие относительную величину биоклиматического потенциала (отношение биологической продуктивности данного места к средней продуктивности по стране);

б) на базе показателей оценки не мелиорированной пашни, проведенной институтом Центргипрозем, а также по результатам работы научно-исследовательских, проектных учреждений и сложившейся практики использования земель в сельскохозяйственных предприятиях, разработана агропромышленная группировка земель Московской области.

Для каждой из групп земель приводится оценка их пригодности для возделывания различных культур, включающая следующие подразделения: лучшие, хорошие, удовлетворительные и неудовлетворительные земли. Критерием для такой оценки послужила средняя урожайность в ц/га за последние 10 лет. Наиболее высокая урожайность той или иной культуры на землях определенной группы позволяла оценивать последние как «лучшие» для ее возделывания. Уменьшение урожайности на 10–15 % по сравнению с лучшими землями снижало оценку до «хороших». Подобным способом определялись и последующие деления приведенной выше шкалы.

Внутриобластные различия в природных условиях и экономических факторах использования земель проявляются в показателях экономической оценки пашни по окупаемости затрат и доле дифференциального дохода в валовом продукте земледелия.

В экономической оценке и оценке качества земли необходим учет экологического состояния угодий, особенно степени эрозированности пашни и многолетних насаждений. На эрозированных землях значительно снижается урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность естественных кормовых угодий (сенокосов и пастбищ).

При оценке земель следует учесть нарушенные земли и выработанные месторождения стройматериалов, фосфоритных руд и торфяников, с учетом затрат на их рекультивацию.

 

в) модели плодородия почв, при различных уровнях их окультуренности, разработанные наукой для Московской области.

Модели с оптимальными параметрами свойств почв для условий Московской области характеризуются следующими данными:

1) высокими запасами гумуса, составляющими примерно 100 тонн/га для слоя 30 см;

2) благоприятным качественным составом гумуса с отношением гуминовых кислот к углероду фульво-кислот порядка 1,1–1,3;

3) содержанием повышенного фосфора и обменного калия более 20 мг/100 г;

4) нейтральной реакцией в пахотном слое (РН не менее 6,0) и близкой к нейтральной реакцией в подпахотных горизонтах до глубины 40–50 см;

5) хорошей оструктуренностью пахотного слоя с содержанием водопрочных агрегатов крупнее 0,25 мм и более.

Почвы с данным комплексом показателей характеризуются высоким плодородием и в условиях достаточно высокой (современной) культуры земледелия способны давать урожай сельскохозяйственных культур в 2,4–2,6 раза больше, чем среднеобластные урожаи в настоящее время.

Однако почвы с такими параметрами распространены в Московской области незначительно, а в основном на участках старых огородников, где длительное время происходило интенсивное окультуривание почв, на некоторых пойменных территориях.

Существующая в настоящее время (средняя для пашни) модель плодородия почв области резко отличается по своим параметрам от вышеописанной оптимальной модели. Средний уровень плодородия почв Московской области в настоящее время является относительно невысоким. В отношении зерновых культур средневзвешенный бонитет пашни Московской области составляет 47 баллов, или примерно 55 % от бонитета модели культурной почвы с оптимальными параметрами. Современный уровень плодородия почв Московской области даже в условиях высокой (характерной для передовых хозяйств) культуры земледелия не способен обеспечить устойчивое получение средних урожаев зерновых выше 30 ц/га (сена), высоких урожаев других культур. Модельная оценка почв является важным методическим подходом для определения цены земли, ренты, земельного налога, арендной платы.

Производство дифференциальной ренты I связано с наличием более плодородных земель и лучшим их местоположением и не является результатом более высокого качества работы хозяйства. На этом основании рента I изымается у хозяйств и используется в интересах общества (плата за землю, налог на землю, арендная плата). Очень важным вопросом с учетом конкретных условий является то, на каком основании и в какой части рента I может быть оставлена в хозяйстве. Эти предложения земельный кадастр должен содержать в зональном разрезе.

Образование дифференциальной ренты II связано с устойчивым повышением плодородия почвы в результате дополнительных производственных затрат на обработку земли и качества использования.

Рассмотрение рентного механизма указывает на то, что важнейшим условием регулирования рентных отношений является кадастровая экономическая оценка земли, которая позволяет более правильно разграничивать влияние на величину прибыли объективных условий (качества и местоположения земли) и эффективности хозяйствования (предпринимательских усилий и таланта).

Цена земли определяется на основе капитализации земельной ренты.

Практическое решение вопроса о цене земли должно базироваться на земельном законодательстве и данных кадастровой оценки земли. При наличии рынка на землю ее оценка определяется спросом и предложением. Такой рынок в Российской Федерации формируется. Так, в 1995 г. было зарегистрировано более 200 тысяч сделок купли-продажи земельных участков между гражданами и юридическими лицами. Это начало, однако цена земли нужна сейчас повсеместно, и для определения ее стоимости, переданной в коллективно-долевую собственность, и для других целей. Поэтому необходимы дорыночные (предрыночные) способы определения цены земли, основывающиеся на величине ренты, которая может быть получена с данного участка с учетом его качества, местоположения, соответствующих рыночных цен на продукцию сельского хозяйства. Такие данные определяются на основании кадастровой экономической оценки земли и данных о дифференциальной ренте по почвенным зонам Российской Федерации.

Мировой опыт выработал механизм цен на землю, оправдавший себя в большинстве развитых стран.

Рынок земли, основанный на спросе и предложении, имеет значительные колебания цен на землю. В США, например, в 1920 г., когда цены на землю были очень высоки, валовая стоимость сельскохозяйственной продукции составляла около 32 %, а чистый доход фермеров примерно 13 % стоимости фермерской земли. Через 23 года, в 1943 г., когда цены на землю существенно упали, валовая стоимость сельскохозяйственной продукции составила около 85 %, а чистый доход фермеров – 43 % стоимости фермерской земли. Соотношение указанных важнейших показателей в рыночных условиях резко колебалось, что следует иметь в виду и учитывать в материалах кадастровой экономической оценки земли. По принятому порядку, в США земля является основным элементом недвижимости, в состав которой включаются также постройки и другие сооружения, которые могут быть классифицированы и оценены отдельно от земли, хотя эти «сооружения» зафиксированы на земле. На недвижимость приходится большая часть общей денежной стоимости всех капиталовложений в фермерское хозяйство страны в целом и в большинство отдельных ферм. Доля недвижимости в общей стоимости фермерских активов США в 1958 г. составляла 73 %, а в общей стоимости сельскохозяйственной недвижимости удельный вес общей стоимости сельскохозяйственной земли занимал 77 %, а общая стоимость сельскохозяйственных зданий – 23 %. По отдельным годам и специализированным фермам эти соотношения имеют существенные колебания, что влияет на объемы валовой стоимости сельскохозяйственной продукции и чистого дохода фермерского хозяйства.

Приведенный зарубежный опыт очень важен в методическом отношении при выполнении земельно-оценочных кадастровых работ.

Эколого-экономические аспекты регулирования землепользования и охраны земли выражают следующие экономико-правовые меры:

– максимально использовать для строительства и других потребностей неудобные для сельского хозяйства земли;

– размещать строительство в районах с пониженным плодородием почвенного покрова и тем самым ограничивать практику занятия под городские поселения интенсивно используемых земель;

– проводить учет всех потерь сельскохозяйственного производства при изъятии земель для хозяйственных нужд населения, стимулируя более полное использование внутренних земельных резервов;

– последовательно осуществлять комплекс постоянно действующих мер, побуждающих собственников земли, землевладельцев и арендаторов повышать продуктивность земли;

– применять систему экономических санкций по отношению к нарушителям земельного законодательства и к юридическим и физическим лицам, ухудшающим своей деятельностью экологическое состояние земель.

В содержание кадастровой землеохранной системы входят сохранение здоровья населения и сбережение природы, включая землю как среду обитания. Поэтому критерии эффективности этой системы должны отражать состояние здоровья населения и экологическую чистоту природной среды. Помимо этих критериев, важно применять частные показатели. Применительно к землеохранным системам рекомендуются следующие показатели:

1) сохранность площадей сельскохозяйственных угодий;

2) качество почв как характеристика среды для выращивания урожая;

3) экологическая чистота почв;

4) экологическая чистота продукции.

Кроме того, приведенные критерии и показатели необходимо сравнивать с экологическим состоянием их за предыдущий период, либо с существующими нормативами, а лучше с тем и другим. В соответствии с информационной базой землезащитного экономического механизма проектируются экономические рычаги, комбинация которых и составляет каркас (основу) землезащитного экономического механизма.

К таким рычагам относятся:

– штрафы за ущерб, причиненный загрязнением земли, за утрату плодородия и других полезных качеств почвы;

– поощрения за улучшение экологического состояния земли, повышение плодородия;

– экономические стимулы производства экологически чистой сельскохозяйственной продукции;

– финансовая поддержка землеохранных мер с длительным сроком окупаемости или вообще неокупающихся в рамках аграрного сектора.

Особенности регулирования землепользования с учетом условий окружающей среды имеют важное самостоятельное значение.

Кадастровая оценка земли как объекта недвижимости не должна проводиться без учета состояния окружающей среды. На любой территории землепользование тесно связано и зависит от состояния природной среды, ландшафта в целом.

Поэтому очень важно обратить внимание и учесть целый ряд природно-эколого-экономических аспектов, краткая суть которых в следующем.

Землепользование и экономическая оценка земель на территориях критического значения должны осуществляться в соответствии с программами и законодательными положениями по использованию земель и охране территорий критического значения.

Зонирование землепользования при использовании солнечной энергии должно быть в интересах обеспечения на сельскохозяйственных и огородных участках максимального доступа солнечного света.

Землепользование с учетом охраны затопляемых территорий предусматривает воздержание от планов освоения затопляемых территорий. Регулирование землепользования сильно увлажненных земель подчинено требованиям о чистой воде, где предусмотрено регулирование работ по выемке и засыпке грунта в районах водных ресурсов, контроль землепользованием за водотоками и качеством воды на участках размещения сбросов очищенных сточных вод, строительных площадок, сбросов жидких отходов городской канализации, площадок размещения свалок твердых промышленных и бытовых отходов.

Охрана водоносного горизонта от загрязнения грунтовых вод производится через контроль землепользования. Для этого особое внимание уделяется такому традиционно допустимому варианту землепользования, как правильное размещение различных объектов (свалок, площадок и складов по хранению минеральных удобрений, ядохимикатов и химических материалов).

Регулирование сохранения основных сельскохозяйственных земель от занятия их под жилищное строительство и другие неземледельческие цели: этому могут, например, служить обложение налогом недвижимости, а также зонирование с требованием сохранения основных сельскохозяйственных земель.

Землепользование должно положительно влиять на атмосферный воздух. В борьбе за качество воздуха используются самые разнообразные методы правового регулирования землепользования, нацеленные на снижение загрязнения и поддержание необходимого качества воздуха, размещение предприятий, образование различного рода зон, дорог, автостоянок и других источников загрязнения воздуха, транспортных перевозок.

Для регулирования использования земельных ресурсов прибрежных зон как хрупкой экологической системы, включающей болота, неглубокие водные пространства, иловое и песчаное дно, пляжи, дюны, надо предотвращать грязевые потоки, загрязнения, разрушение рельефа, загрязнение прибрежных вод. Регулирование землепользования на региональном уровне является сложной системой различных мер: экологической экспертизы, кредитования, налогообложения, размещения различных сфер деятельности. Комплексный план управления включает программы и минимальные стандарты для различных видов землепользования в регионе.

Регулирование землепользования налогами на недвижимость и нормами права окружающей среды:

а) применение правового регулирования может изменить стоимость земельного участка и его оценку в целях налогообложения;

б) освобождение от налогов может способствовать достижению целей правового регулирования землепользования как для охраняемых природных территорий и исторических мест, так и для важнейших сельхозугодий (пашня, многолетние насаждения, сено).

 

 


Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:  



Сейчас читают про: